№ 6-дәріс. Тұрғын үйді жалға алу.

Дә ріс жоспары:

1. Тұ рғ ын ү йді беру жө ніндегі шарттық қ атынастар.

2. Тұ рғ ын ү йді жалдау.

3. Тараптардың жә не қ алғ ан тұ рғ ындардың қ ұ қ ық тары мен міндеттері.

Негізгі ұ ғ ымдар: тұ рғ ын ү йді жалдау, шарттық қ атынастар, тараптар.

1. Қ азақ стан Республикасының ә рекет етуші тұ рғ ын ү й заң намасы шарттық қ атынастардың ә ртү рлілігімен ерекшеленеді. Олардың бір бө лігі тұ рғ ын ү йлерді жеке меншікке беруді кө здесе, ал екінші бір бө лігі азаматтардың пайдалануына беруді кө здейді.

Тұ рғ ын ү йді жеке меншікке беру жө ніндегі шарттарғ а негізінен мыналар жатады:

- бұ зылуғ а жататын ү йді соның орнына сол маң да немесе жақ ын жердегі жер учаскесінде салынатын тұ рғ ын ү йді беру шартымен босату туралы шарт;

- қ ұ рылыс салушығ а қ ұ рылыс алаң ында орналасқ ан жә не бұ зылуғ а тиісті тұ рғ ын ү йлерде тұ ратын азаматтарды орнына басқ а тұ рғ ын ү йлер беру шартымен шығ ару ү шін тұ рғ ын ү йлер беру туралы шарт.

Бұ л шарттар азаматтарда берілетін тұ рғ ын ү йлерді пайдалану (жалғ а алу) қ ұ қ ығ ының пайда болуын кө здеуі мү мкін, бірақ бұ л жағ дайларда олардың меншік иелері ретіндегі шектелген мү ліктік мү дделері тиісті тү рде ө телуге тиіс.

Аталғ ан негіздер бойынша босатылатын (бұ зылатын) тұ рғ ын ү й азаматқ а меншік қ ұ қ ығ ы негізінде тиесілі болмайтын жағ дайда да жоқ қ а шығ арылмайды. Онда оғ ан жаң а тұ рғ ын ү йді жеке меншікке емес, пайдалануғ а беру негізді болар еді.

Тұ рғ ын ү йлерді жеке меншікке беру туралы шарттарғ а, сондай-ақ тұ рғ ын ү йдің (ү йдің бір бө лігінің ) немесе тұ рғ ын ү й кешенінің қ ұ рылысына ең бек етіп қ атысқ ан адамғ а немесе қ ұ рылысты қ аржыландыруғ а ө з қ аражатымен қ атысқ ан адамғ а тұ рғ ын ү й беру туралы шарт та жатады.

Тұ рғ ын ү йді пайдалануғ а беру жө ніндегі шарттар тұ рғ ын ү й-жайды кү рделі жө ндеуден ө ткізу уақ ытына бекітіледі. Тұ рғ ын ү й, сондай-ақ негізінен пайдалануғ а ең бек келісім-шарттарының шарттары бойынша беріледі, ең бек келісім-шарттарының шарттарымен тұ рғ ын ү йлерді жұ мысшының меншігіне олардың ә рекет ету мерзімдерінің ө туі бойынша немесе олардың ә рекет етуі басталғ аннан кейінгі белгілі бір кезең ө ткеннен кейін беру кө зделуі мү мкін.

Заң намамен орнына басқ а тұ рғ ын ү й беру жағ дайымен бұ зылуғ а тиісті тұ рғ ын ү йді босату туралы шарт ерекше реттелген. Жер учаскесінің мемлекеттік қ ажеттер ү шін бө лінуіне байланысты тұ рғ ын ү йлерді бұ зғ ан жағ дайда тұ рғ ын ү йді бұ зушы қ ұ рылыс салушылар мен меншік иелерінің (жалдаушылардың ) арасында бұ зылғ ан тұ рғ ын ү й-жайлардың орнына бұ рынғ ы меншік иелеріне (жалдаушыларғ а) нақ сол немесе басқ а жер учаскесіндегі жаң адан салынғ ан тұ рғ ын ү йлерден меншігіне (жалғ а) тұ рғ ын ү й беру туралы шарт жасалуы мү мкін.

Осындай шартқ а сә йкес қ ұ рылыс салушы меншік иесіне (жалдаушығ а) заң намада кө зделген талаптарғ а сай келетін жаң а тұ рғ ын ү й беруге міндетті. Ө з кезегінде бұ зылуғ а тиісті тұ рғ ын ү й иелері (жалдаушылар) ө здері орналасқ ан ү й-жайларды шартта кө рсетілген мерзімде босатуғ а міндетті.

Шартта жаң а тұ рғ ын ү й берудің белгілі бір мерзімдері, сондай-ақ басқ а да жағ дайлар кө зделуі мү мкін. Атап айтқ анда, мү мкін болатын ө темақ ы сомасы, тұ рғ ын ү йдің кө лемі, қ абаты, бө лмелер саны, отбасының қ ұ рамы анық талады.

Кө шірілуге тиісті азаматтар жаң а тұ рғ ын ү й берілгенге дейін осы елді мекенде орналасқ ан ә рі техникалық жә не санитарлық нормаларғ а сә йкес келетін уақ ытша тұ рғ ын ү йлерге, егер олардың келісімі болмаса, орналастырылады. Уақ ытша тұ рғ ын ү й-жайғ а ақ ы тө леу жө ніндегі шығ ындар қ ұ рылыс салушығ а жү ктеледі, бұ л ө з кезегінде оның тұ рғ ын ү й беру жө ніндегі ө з міндетін тұ рақ ты негізде орындауы ү шін қ осымша ынталандырушы шара болып табылады.

Егер жаң а тұ рғ ын ү й шартта кө рсетілген мерзімде берілмесе, қ ұ рылыс салушы соттың шешімі бойынша ө з қ аражаты есебінентұ рғ ан ү йінен айырылғ ан меншік иесіне (жалғ а алушығ а) шарттың ережелерінде кө зделген талаптарғ а сә йкес басқ а тұ рғ ын ү й сатып алуғ а міндетті болады. Сонымен қ атар, қ ұ рылыс салушы шарттық міндеттемелердің бұ зылуы салдарынан келтірілген залалды да ө теуге міндеттенеді.

2. Меншік қ ұ қ ығ ы негізінде тұ рғ ын ү йді иеленбейтін адамдармен тұ рғ ын ү й-жайларды пайдалануды тікелей кө здейтін негізгі қ ұ қ ық тық нысан болып тұ рғ ын ү йді жалдау шарты табылады. Тұ рғ ын ү йді жалдау шартына мү ліктік жалдаудың бірқ атар ортақ белгілері тә н, бірақ ол тікелей тұ рғ ын ү й заң намасымен де реттеледі.

Тұ рғ ын ү йді жалдау шарты бойынша тұ рғ ын ү йдің иесі немесе оның уә кілетті адамы (жалғ а беруші) азаматқ а (жалғ а алушығ а) жә не оның отбасы мү шелеріне тұ рғ ын ү йді ақ ы тө леп пайдалануғ а беруге міндеттенеді.

Сонымен тұ рғ ын ү йді жалдау шарты консенсуалды, ақ ылы жә не екі жақ ты шарт ретінде жасалады. Заң намада тұ рғ ын ү йді жалдау шартының негізгі екі тү рі нақ ты ажыратылғ ан: а) мемлекеттік тұ рғ ын ү й қ орындағ ы тұ рғ ын ү йді жалдау шарты; б) жеке тұ рғ ын ү й қ орындағ ы тұ рғ ын ү йді жалдау шарты. Тұ рғ ын ү йді жалдаудың бірінші тү рін тұ рғ ын ү йге мұ қ таж азаматтарды есепке алу, тұ рғ ын ү йлерді беру жә не мемлекеттік тұ рғ ын ү й қ орындағ ы тұ рғ ын ү йлерді пайдалану бойынша кешенді қ ұ қ ық тық қ атынастар аясында қ арастыру қ ажет, сондық тан оғ ан талдау кейінірек жасалады.

Жеке тұ рғ ын ү й қ орындағ ы тұ рғ ын ү йді жалдай. Меншік иесі (меншіктің жеке нысанына негізделген жеке немесе заң ды тұ лғ а) ө зі тұ ратын тұ рғ ын ү йді, не негізгі мақ саты жалғ а алушыларғ а тұ рақ ты немесе уақ ытша тұ ру ү шін берілу болып табылатын тұ рғ ын ү йді жалғ а беруге қ ұ қ ылы.

Жеке тұ рғ ын ү й қ орындағ ы тұ рғ ын ү йді жалдау шарттары (талаптары) жалғ а беруші мен жалғ а алушы арасындағ ы шартпен де заң дармен де реттеледі. Меншік иесі тұ рмайтын жә не меншік иесі тұ рақ ты тұ ратын тұ рғ ын ү йді жалдау шартының шарттары арасында ерекшелік жасалғ ан.

Меншік иесі тұ рмайтын тұ рғ ын ү йді ол жазбаша тү рде жасалғ ан шарт бойынша басқ а адамғ а жалғ а бере алады.

Шарт талаптары болып жалғ а беруші – тұ рғ ын ү йдің меншік иесі болып табылатын немесе заң намамен не шартпен оны жалғ а беруге уә кілеттенген жеке немесе заң ды тұ лғ а жә не жалғ а алушы – жеке тұ лғ а табылады. Тұ рғ ын ү й қ ұ қ ық тық қ атынастарының қ атысушылары ретінде, шарт тараптарынан басқ а бірқ атар жағ дайларда басқ а да субъектілер – жалғ а алушы отбасының мү шелері, уақ ытша тұ рғ ындар жә не қ осымша жалғ а алушылар – бола алады.

Тұ рғ ын ү й-жайғ а немесе жалғ а берілген тұ рғ ын ү й-жай орналасқ ан тұ рғ ын ү йге меншік қ ұ қ ығ ы басқ а тұ лғ ағ а ауысқ ан жағ дайда жалдау шарты жаң а меншік иесі кү шін сақ тап қ алады. Шартты мұ ндай жағ дайда тоқ тату жалғ а алушы жә не тұ рғ ын ү й-жайды жалғ а берген меншік иесі арасындағ ы шартпен кө зделуі мү мкін.

Шарт пә ні болып қ ұ рылыс, санитариялфқ, ө ртке қ арсы жә не басқ а да міндетті талаптарғ а сә йкес келетін жеке тұ рғ ын ү й-жай не тұ руғ а жарамды жеке бө лме (бө лмелер) табылады.

3. Жалғ а беруші жалғ а алушының пайдалануына шарт жә не тұ рғ ын ү й заң намасының талаптарына сә йкес келетін тұ рғ ын ү й-жайды беруге міндетті тұ рғ ын ү йді кү тіп ұ стау тә ртібі тікелей шартпен анық талады.

Жалғ а алушы тұ рғ ын ү йді ө зінің тұ руы ү шін жә не ө з отбасының мү шелері тұ руы ү шін пайдалануғ а қ ұ қ ылы. Шартпен жалғ а алушының тұ рғ ын ү йді тек жеке ө зінің тұ руы ү шін пайдаланатындығ ы тікелей кө зделуі мү мкін.

Егер жалғ а алу шартында ө згеше кө зделмесе, жалғ а алушы жалғ а алынғ ан ү й-жайғ а қ осымша жалдаушыларды жә не уақ ытша тұ рғ ындарды қ оныстандыруғ а қ ұ қ ылы.

Жалғ а алушының негізгі міндеттері шартпен кө зделген мө лшермен мерзімдерде тұ рғ ын ү йді жалғ а алғ аны ү шін ақ ы тө леуден кө рініс табады. Жалғ а алушы тұ рғ ын ү й-жайды мақ сатына сай пайдалануғ а жә не оның бү лінуіне жол бермеуге, оны бұ збауғ а міндетті.

Егер шартта ө згеше кө зделмеген болса, жалғ а алушы жалғ а алынғ ан ү й-жайды алты айғ а дейінгі мерзімге тастап кетуге қ ұ қ ылы. Бұ дан неғ ұ рлым ұ зақ уақ ыт бойы болмағ ан жағ дайда шарттың кү ші жалғ а берушінің келісімімен ғ ана сақ талады.

Егер отбасы мү шесін қ оныстандырғ ан кезде сол мү ше мен жалғ а алушы арасында ө згеше келісім болмаса, жалғ а алу шартының шарттарына сә йкес жалғ а алушымен бірге тұ ратын отбасы мү шесі, тұ рғ ын ү й-жайды жалғ а алушының ө зі сияқ ты дә л сондай пайдалану қ ұ қ ығ ына ие болады. Отбасы мү шелерінің аясы жалпы ережелер бойынша анық талады.

Қ осымша жалдаушылар тұ рғ ын ү й-жайда тұ ру қ ұ қ ығ ын жалғ а алушымен бекітілген қ осымша жалдау шартына сә йкес иеленеді қ осымша жалдаушылардың тұ ру шарттары, атап айтқ анда, тұ ру мерзімі, тө ленетін ақ ының мө лшері мен оны тө леу тә ртібі тұ рғ ын ү й-жайды жалғ а алушы мен қ осымша жалдаушы арасындағ ы шарт арқ ылы белгіленеді.

Қ осымша жалдау шарты тараптар белгілеген мерзім біткенде не шартта кө рсетілген ахуал пайда болғ анда жалғ а алушының талап етуі бойынша, ал мерзім не ө зге тоқ тату негіздері белгіленбеген шарттар қ осымша жалдаушыны кемінде бір ай бұ рын ескерте отырып кез келген уақ ытта мерзімінен бұ рын тоқ татылуы мү мкін. Жалдау шарты, сондай-ақ тұ рғ ын ү йге меншік қ ұ қ ығ ы мә жбү р етіліп тоқ татылғ ан жағ дайларда да тоқ татылады. Қ осымша жалдаушы шартты, егер қ осымша жалдау шартында ө згеше кө зделмеген болса, кез келген уақ ытта бұ зуғ а қ ұ қ ылы. Қ осымша жалдау шарты тоқ татылғ ан не оны жалғ а алушы бұ зғ ан жағ дайда қ осымша жалдаушы басқ а тұ рғ ын ү й-жай берілместен шығ арылуғ а тиіс. Жалғ а алушы тұ рғ ын ү й-жайғ а уақ ытша тұ рғ ындарды жалдау шартын жасаспай-ақ тұ рғ ызуғ а қ ұ қ ылы. Уақ ытша тұ рғ ындардың тұ ру шарттары жалғ а алушымен анық талады. Уақ ытша тұ рғ ындар жалғ а алушының талап етуі бойынша, басқ а тұ рғ ын ү й-жай берілместен, кез келген уақ ытта, кемінде жеті кү н бұ рын ескерте отырып шығ арылуғ а тиіс.

Жалдау шартының тоқ татылуымен бірге қ осымша жалдау шарты да тоқ татылады. Қ осымша жалдаушылар мен уақ ытша тұ рғ ындар жалдау шарты тоқ татылғ ан жағ дайда басқ а тұ рғ ын ү й-жай берілместен шығ арылуғ а тиіс.

⇐ Предыдущая 9 10 11 12 131415 16 17 18 Следующая ⇒