Договоры в строительстве. Подрядный способ строительства. Договор

Договоры в строительстве

В Украине наиболее распространенными способами строительства различных объектов являются подрядный (с привлечением подрядной организации) и хозяйственный (самостоятельное строительство). Выбор зависит от различных факторов: сметы и масштаба строительства, наличия подрядной организации, заслуживающей доверия, собственного опыта предприятия и т. д. Определенное влияние на выбор способа строительства могут оказать и требования действующего законодательства в области права и налогообложения.

Подрядный способ строительства

Избрав подрядный способ капитального строительства, предприятие должно внимательно отнестись к составлению и заключению договора с подрядной организацией, к составу и содержанию проектно-сметной документации, первичных документов, подтверждающих фактические расходы на строительство.

Договор

Юридические аспекты подрядных отношений в капитальном строительстве регулируются главой 33 (ст. 317–320) Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ). Заключение договоров подряда для выполнения работ по строительству объекта предусмотрено статьей 317 ХКУ. Общие условия таких договоров с учетом положений ХКУ определяются главой 61 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Действующим законодательством предусмотрено заключение договоров подряда на капитальное строительство (в т. ч. субподряд), на выполнение проектных, изыскательских, геологических, геодезических и других работ, необходимых для капитального строительства.

Предприятие может заключить договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ, если оно не осуществляло таковых на этапе подготовки к строительству (см. «Строительство: подготовка и сбор разрешительной документации», СЭ № 11, 2004). Согласно договору подрядчик обязуется разработать по заданию заказчика проектную или другую техническую документацию и/или выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется оплатить их. Заказчик должен передать подрядчику задание на проектирование, а также другие исходные данные, необходимые для составления проектно-сметной документации. Задание на проектирование может быть подготовлено и самим подрядчиком по поручению заказчика. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком.

Если же предприятие уже имеет разработанную, прошедшую комплексную государственную экспертизу и утвержденную проектную документацию, оно может заключить с подрядчиком договор только на капитальное строительство или строительные работы. По договору подряда на капитальное строительство подрядчик обязуется своими силами и денежными средствами по заказу заказчика построить и сдать ему в установленный договором срок объект согласно проектно-сметной документации или выполнить обусловленные договором строительные и другие работы. В свою очередь, заказчик принимает на себя обязательство передать подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, предоставить ему строительную площадку, принять законченные строительством объекты и оплатить их. То есть договор подряда фактически является договором о выполнении определенной работы за вознаграждение.

Собственником объекта строительства (результата других строительных работ) до сдачи заказчику является подрядчик.

Договор подряда на капитальное строительство должен содержать следующие условия:

• наименование сторон;

• место и дата заключения договора;

• предмет договора (наименования объекта, объемы и виды работ, предусмотренных проектом);

• сроки начала и завершения строительства, выполнения работ. В договоре могут устанавливаться как общий срок выполнения работ, так и сроки выполнения отдельных этапов. Если сроки в договоре не установлены, подрядчик обязан выполнить работу, а заказчик имеет право требовать ее выполнения в разумные сроки, учитывая суть обязательств, характер и объемы работ, а также обычаи делового оборота;

• права и обязанности сторон;

• стоимость и порядок финансирования строительства объекта (работ). Стоимость строительных работ, которая включает сумму возмещения понесенных подрядчиком расходов и плату за выполненную им работу, может устанавливаться в виде фиксированной суммы или путем указания способа ее определения, например составления сметы. Если стоимость работ не была оговорена в договоре, ее (в случае конфликтной ситуации) устанавливает своим решением суд на основе обычных цен и с учетом необходимых расходов;

• порядок материально-технического, проектного и другого обеспечения строительства;

• режим контроля заказчиком качества работ и материалов;

• порядок приемки-передачи объекта (работ). В случаях, предусмотренных законом или другими нормативно-правовыми актами, в приемке-передаче объекта (работ) должны принимать участие представители органов государственной власти и органов местного самоуправления. Передача работ оформляется актом, который подписывается обеими сторонами;

• порядок расчетов за выполненные работы, условия о дефектах и гарантийных сроках. Заказчик производит расчет с подрядчиком в пределах договорной цены в соответствии с условиями договора за полностью завершенные работы или поэтапно – промежуточными платежами. В случае если договором предусмотрен аванс, его размер, сроки перечисления и направления использования также определяются договором. В соответствии со статьей 321 ХКУ, если договором не предусмотрено авансирование, заказчик обязан уплатить подрядчику определенную договором цену после окончательной сдачи объекта строительства при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок или, с согласия заказчика, досрочно. Статьей 884 ГКУ установлено (если иное не предусмотрено в договоре), что подрядчик гарантирует соответствие объекта строительства определенным в проектно-сметной документации показателям и возможность эксплуатации объекта согласно договору в течение гарантийного срока. Если больший гарантийный срок не установлен договором или законом, он составляет десять лет со дня приема-передачи объекта заказчиком. Гарантийный срок продлевается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик;

• страхование рисков, финансовые гарантии. Подрядчик обязан заключить договор страхования объекта строительства или комплекса работ, если иное не установлено договором. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить второй стороне в порядке, установленном договором, доказательства заключения договора страхования, включая сведения о страхователе, размере страховой суммы и застрахованных рисках;1*

• ответственность сторон (возмещение убытков);

• порядок урегулирования споров, основания и условия изменения и расторжения договора.ЗАКАЗЧИК – юридическое лицо любой формы собственности, которое выдает заказ на строительство, заключает договор подряда (контракт) о выполнении работ на строительстве объектов, контролирует ход его исполнения, принимает и оплачивает выполненные работы.

ПОДРЯДЧИК – юридическое лицо любой формы собственности, которое заключает договор подряда (контракт) на строительство (проектирование) объектов, в соответствии с определенными в нем условиями выполняет работы и передает их заказчику.

Из статьи 1 Закона Украины

«Об имущественной ответственности за нарушение

условий договора подряда (контракта)

о выполнении работ на строительстве объектов»

от 6 апреля 2000 г. № 1641-III

Подрядчик имеет право, если иное не установлено договором, по согласованию сторон:

• привлекать к выполнению работ других лиц (субподрядчиков), оставаясь ответственным перед заказчиком за результаты их работы1;2*(1 В этом случае подрядчик выступает в отношениях с заказчиком как генеральный подрядчик, а в отношениях с субподрядчиком – как заказчик.)

• на оплату работ согласно цене, указанной в договоре, независимо от фактических расходов.

Подрядчик обязан:

• выполнить работу, определенную договором подряда, используя свои материалы и денежные средства, если иное не установлено договором;

• в случае если работа в полном объеме или частично выполняется из материала заказчика, предоставить заказчику отчет об использовании материалов и вернуть их остаток;

• принимать все меры по сохранению имущества, переданного заказчиком;

• передать заказчику вместе с результатом работы информацию о порядке эксплуатации или другого использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором или если без такой информации невозможно воспользоваться результатом работы в целях, определенных договором;

• уплатить неустойку за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по договору и возместить убытки в полном объеме.

Заказчик имеет право:

• в любое время проверять ход и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика, а также осуществлять контроль и технический надзор;

• в случае нарушения сроков выполнения работ и их качества – расторгнуть договор подряда и требовать возмещения убытков;

• в любое время до завершения работ отказаться от услуг подрядчика, выплатив ему вознаграждение за выполненную часть работы и возместив убытки, нанесенные расторжением договора.

Заказчик обязан:

• содействовать подрядчику в выполнении работы в случаях, в объеме и в порядке, установленных договором подряда;

• принять и оплатить работу, выполненную согласно договору подряда;

• в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязанностей по договору строительного подряда – уплатить подрядчику неустойку и возместить убытки в полном объеме.

Проектно-сметная документация

Подрядчик осуществляет строительство и связанные с ним строительные работы, руководствуясь:

• проектной документацией, которая определяет объем, вид работ и другие требования;

• сметой, которая определяет стоимость работ.

Состав и содержание проектно-сметной документации устанавливаются в договоре.

Заказчик имеет право вносить изменения в проектно-сметную документацию до начала работ или во время их выполнения при условии, что эти изменения по стоимости не превышают 10 % определенной в смете цены и не изменяют характера работ, определенных договором. Внесение в проектно-сметную документацию изменений, обусловленных дополнительными работами, стоимостью, превышающей 10 % определенной в смете цены, допускается лишь при согласии подрядчика. В этом случае подрядчик имеет право расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

Напомним, что цена договора подряда может быть определена в смете. Если работа выполняется согласно смете, составленной подрядчиком, смета вступает в силу и становится частью договора подряда с момента утверждения его заказчиком.

Смета на выполнение работ может быть двух видов.

В приблизительную смету в процессе строительства можно вносить изменения. Уточнение приблизительной договорной цены зависит от реальных условий строительства и осуществляется в порядке, предусмотренном договором. Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим приблизительная смета существенно превышается, подрядчик обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик, который не согласился на превышение сметы, имеет право на расторжение договора. В таком случае подрядчик может требовать от заказчика оплаты выполненной части работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, обязан выполнить работы, предусмотренные договором подряда, по цене, установленной договором.

В твердую смету изменения вносятся лишь по согласованию сторон. Как правило, твердая цена не предусматривает ее последующего изменения. В случае превышения сметы все связанные с этим расходы несет подрядчик, если иное не установлено законом. Уточнение твердой цены допускается при условии возникновения обстоятельств, не зависящих от подрядчика и оговоренных в договоре подряда. К таким обстоятельствам может быть отнесен существенный рост цен на ресурсы, обязанность обеспечения которыми возложена на подрядчика. Рост цен на ресурсы, который считается существенным, в законодательном порядке не установлен, поэтому его уровень стороны должны определить в договоре с учетом особенностей и сроков строительства.

Общие расходы подрядной организации, подлежащие возмещению заказчиком, указываются в сметной документации в главах 1–9 сводного сметного расчета, составляемого в соответствии с ДБН Д.1.1-1–2000 «Правила определения стоимости строительства» (далее – ДБН Д.1.11–2000). При определении стоимости строений (объектов), строительство которых осуществляется с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности, ДБН Д.1.1-1–2000 носят обязательный характер, при строительстве за счет других источников финансирования – рекомендательный характер и их применение оговаривается контрактом.

Первичные документы

Фактические расходы на строительство объекта отражаются в первичных учетных документах, формы которых утверждены совместным приказом Госкомстата и Госстроя Украины от 21 июня 2002 г. № 237/5: № КБ-2в «Акт приема выполненных подрядных работ»; № КБ-3 «Справка о стоимости выполненных подрядных работ».

В первичных учетных документах указываются объемы выполненных подрядных работ и их стоимость, подтвержденные заказчиком и подрядной организацией. На основании этих документов заказчик производит расчеты за выполненные подрядчиком работы.

В Акте приема выполненных подрядных работ и Справке о стоимости выполненных подрядных работ отражаются выполненные подрядные работы и их стоимость. Согласно разъяснениям Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре, изложенным в письме от 8 июля 2004 г. № 8/8-719, требование составления указанных документов распространяется на строительные предприятия и структурные строительные подразделения предприятий всех видов деятельности и форм собственности, которые выполняют:

• строительные и монтажные работы;

• работы по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений;

• другие подрядные работы.

Заполнение Акта приема выполненных подрядных работ при строительстве объектов за счет негосударственных источников финансирования не является обязательным. Согласно разъяснениям Министерства финансов Украины, изложенным в письме от 10 августа 2004 г. № 31-04200-10-10/14432, предприятия, не использующие форму № КБ-2в в бухгалтерском учете, руководствуются другим первичным документом, который должен содержать необходимые реквизиты, предусмотренные Законом Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16 июля 1999 г. № 996-XIV, с изменениями и дополнениями (далее – Закон о бухгалтерском учете) и Положением о документальном обеспечении записей в бухгалтерском учете, утвержденным приказом Министерства финансов Украины от 24 мая 1995 г. № 88.

Хозяйственный способ строительства

При использовании хозяйственного способа строительства все строительно-монтажные работы выполняет строительный участок, ремонтно-строительный цех или другое структурное подразделение предприятия, для которого строится данный объект.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 30 статьи 9 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности» от 1 июня 2000 г. № 1775-III с изменениями и дополнениями строительная деятельность подлежит лицензированию. Перечень строительных работ, проведение которых требует наличия лицензии, приведен в Лицензионных условиях осуществления строительной деятельности (изыскательские и проектные роботы для строительства, возведение несущих и оградительных конструкций, строительство и монтаж инженерных и транспортных сетей), утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 13 сентября 2001 г. № 112/182.

Таким образом, хозяйственный способ применяется в основном при незначительном объеме строительных работ и при наличии на предприятии специалистов, квалификация которых позволяет выполнять предусмотренные проектно-сметной документацией работы. Хозяйственным способом, как правило, осуществляются строительно-ремонтные работы, работы по реконструкции действующего предприятия и т. п.

Если предприятие получило лицензию на осуществление строительных работ и планирует начать строительство хозяйственным способом, ему необходимо предварительно получить разрешение на строительство объекта.

Предприятие, осуществляющее строительство хозяйственным способом, должно иметь проектно-сметную документацию, которая определяет объем, содержание работ, смету. В этом случае также составляются Акт приемки выполненных подрядных работ и Справка о стоимости выполненных подрядных работ (этого же мнения придерживается и Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре в своем письме № 8/8-719)3*.

Ответственность предприятий на этапе строительства

Законом Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения» от 14 октября 1994 г. № 208/94-ВР, с изменениями и дополнениями, предусмотрена ответственность предприятий независимо от форм собственности, осуществляющих функции заказчика и подрядчика, в виде штрафных санкций за следующие правонарушения в период строительства:

• производство, реализация или применение в строительстве строительных материалов, изделий и конструкций, которые не отвечают государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, а также без наличия предусмотренной обязательной сертификации, – в размере 25 % от стоимости реализованной продукции;

• выполнение строительных работ, не соответствующих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, – в размере 10 % от стоимости выполненных работ;

• прием в эксплуатацию объектов, возведенных с нарушением законодательства, а также местных правил застройки населенных пунктов или проектных решений, – в размере 5 % от стоимости соответствующих объектов;

• осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, которые подлежат лицензированию, без получения в установленном порядке лицензии – в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид хозяйственной деятельности;

• эксплуатацию или использование зданий или сооружений по окончании строительства без приема их государственными приемными (техническими) комиссиями – в размере 10 % от стоимости выполненных работ.

Дела о правонарушениях рассматриваются Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины, инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля в АР Крым, областях, районах, городах Киеве и Севастополе, городах областного подчинения.

12 3 4 5 6 7 Следующая ⇒