НЕСООТВЕТСТВИЕ ППТ от 25.08.2021 НОРМАТИВАМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

2. НЕСООТВЕТСТВИЕ ППТ от 25.08.2021 НОРМАТИВАМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Норматив проектирования №567был утвержден решением Архангельской городской Думы №567 от 20.09.2017 (доступен по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=1677/1 )

2.1. Согласно Норматива проектирования №567, гл.1 ст.1 табл.1 “Плотность населения по расч периодам”, максимальная плотность населения равна 240 чел/га. Согласно ТЧ2 п3.3 л.10, плотность населения Квартала после застройки составит 275 чел/га, что противоречит Нормативу проектирования №567.Отметим, что расчет плотности населения в ТЧ2 п3.3 л.10 проведен по необоснованно завышенным на 75% нормативам (подробнее описано в п. 2.2 и п. 1.1).

2.2. Согласно Норматива проектирования №567ст.2 табл. 2 «Норматив жилищной обеспеченности», жилищная обеспеченность должна приниматься в соответствии с СП 42.13330 Градостроительство. Согласно пп. 5.3, 7.2 СП 42.13330, Норматив жилищной обеспеченности равен 20 квм/чел. Отметим, что п. 5.3, 7.2 СП 42.13330 является обязательным для применения, согласно Перечню нацстандартов и СП.

В ТЧ2л.3 п.3.1, в ППТ от 25.08.2021 принят норматив 35 квм/чел, что на 75% превышает норматив, определенный Нормативом проектирования №567.

2.3. Согласно Норматива проектирования №567, ст.3 табл. 3 «Плотность жилого фонда кварталов», плотность жилого фонда при многоэтажной застройке должна составлять 7800 квм/га. Согласно л. 12 ТЧ1, Площадь многоэтажной зоны в границах проектирования составляет 42329 м². В п. 1.1 приведен расчет, согласно которого при реализации ППТ от 25.08.2021общая площадь жилых площадей в многоэтажной зоне Квартала составит 90329 квм. Таким образом, Плотность жилого фонда многоэтажной зоны при реализации ППТ от 25.08.2021составит:

90329м2/4,2329га=21339,74 квм/га,

что почти в 3 раза превышает допустимый Нормативом проектирования №567 параметр, обозначенный как 7800 квм/га.

2.4. Согласно гл. 8 ст. 25 табл. 21 Норматива проектирования №567, в перечень расчетных показателей объектов местного значения, применяемых при подготовке документов ППТ, входят, помимо прочего, показатели благоустройства (озеленения) территории, энергетики и инженерной инфраструктуры, физической культуры и спорта, предупреждения чрезвычайных ситуаций и ликвидации их последствий.

В ППТ от 25.08.2021отсутствует расчет вышеуказанных показателей, что противоречит требованиям Норматива проектирования №567.

2.5. Согласно Норматива проектирования №567 - Прим. 1 гл.2 ст.4 табл.4 «Нормы расчета ООУ», размеры земельных участков ДОУ могут быть уменьшены только в условиях реконструкции. В ТЧ2 на л. 7-8 в табл. 2,4 размеры земельных участков ДОУ уменьшены на 20% с ссылкой на ПЗЗ.

Несмотря на то, что ПЗЗ допускает возможность уменьшения площадей участков ДОУ и не обозначает условия для возможности уменьшения таковых участков, Норматив проектирования №567 требует наличия условия уменьшения участков, а именно - уменьшение земельных участков допустимо исключительно в условиях реконструкции.

Уменьшение в ППТ от 25.08.2021земельных участков ДОУ без соблюдения условия реконструкции противоречит Нормативу проектирования №567.

Отметим, что признание того факта, что ППТ от 25.08.2021разрабатываетсяв условиях реконструкции приведет к необходимости применять в отношении ППТ от 25.08.2021 особенности расчетов, обязательных для условий реконструкции. Например, п. 11.33 СП 42.13330.2016 (доступен по ссылке - https://docs.cntd.ru/document/456054209#7D20K3 ) для условий реконструкции определяет, что места для хранения автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1 машиноместа на каждую квартиру. А согласно СП 42.13330.2016 Приложение Б* Таблица Б.1 примечание 4, для условий реконструкции недопустимо учитывать имеющиеся в соседних кварталах ДОУ и ООУ начального звена. СП 42.13330.2016 Приложение Б* Таблица Б.1 примечание 4 определяет, что плотность застройки в условиях реконструкции допускается повышать не более чем на 30%. ППТ от 25.08.2021повышает плотность застройкиКварталаболее чем на 200 %.

Таким образом, признание того факта, что ППТ от 25.08.2021разрабатываетсяв условиях реконструкции приведет к появлению новых несоответствий ППТ от 25.08.2021 действующему законодательству.

2.6. Согласно Нормативу проектирования №567,Прим. 3 гл.2 ст.4 табл.4 «Нормы расчета Образовательных Учреждений», площадь теневого навеса принимается из расчета 1,6 квм/место, но не менее 30 квм. Таким образом, площадь теневого навеса на группу в 25 детей составляет 1,6квм*25детей = 40 квм.

В ТЧ2 л.7,8,9 табл.3,5 площади теневых навесов на группу в 25 детей составляет 25 квм, что на 40% ниже требуемой расчетной нормы и на 17% ниже минимально допустимой нормы.

Таким образом, в данном Приложении резюмировано 10 оснований для отклонения ППТ от 25.08.2021 на основании ст.45.10, 46.4 ГрК РФ. Некоторые основания для отклонения фигурируют в нескольких эпизодах, каждый из которых является достаточным основанием для отклонения ППТ от 25.08.2021.

Отметим, что ППТ от 25.08.2021 помимо приведенных в данном Приложении оснований для отклонения содержит практически все недочеты, содержавшиеся в ППТ от 31.05.2021. Таковые недочеты приведены в Приложении 3.

Приложение 11 - Ответ Администрации города жителю Квартала от 03.09.21 (вырезка)

Приложение 12 - перечень 8 нарушений действующего законодательства при заключении договора о развитии застроенных территорий №15/16-л от 31.08.20, между администрацией города и ООО СЗ «Поморский» (далее - Договор РЗТ).

Договор РЗТбыл заключен в отношении территории площадью 12 307 кв. м в границахКвартала.Границы, определяющие территорию Договора РЗТ(далее- Территория РЗТ)доступны по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=26/11679 в документе, именуемом “Приложение 2”. Указанные границы были согласованы и.о. директора департамента градостроительства Юницыной А.Н. (должность приведена на дату согласования границ Территории РЗТ).

Проект Договора РЗТдоступен под п.4 во вкладке «Документы» информации об аукционе на право заключения договоров о развитии застроенной территории, где лотом № 2 была выставлена Территория РЗТ (далее - Аукцион, доступен по ссылке https://torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?notificationId=4449281).

Упоминаемые в настоящем документе условия Проекта Договора РЗТсоответствуют условиямДоговора РЗТ,требуемые подтверждения приведены в настоящем документе по отношению к каждому приведенному условию.

1. Имеет место противоречие Договора РЗТградостроительной документации, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ - Проекту планировки центральной части муниципального образования «Город Архангельск» в границах ул. Смольный Буян, наб. Северной Двины, ул. Логинова и пр. Обводный канал утвержден распоряжением мэра города Архангельска от 20.12.2013 г. № 4193р(далее -ППТ ЦЧ),доступен по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=1361/5 .

ППТ ЦЧопределяет часть Кварталапод размещениеДОУ.ВырезкаППТ ЦЧв границах Квартала, подтверждающая вышеуказанный факт - Приложение 14, вся картаППТ ЦЧдоступна по ссылке https://www.arhcity.ru/data/1361/Centr%20Osn%203625p.pdf. Площадь территории, выделенной ППТ ЦЧ подДОУ, составляет ориентировочно 5000 квм.

При сопоставлении Территории РЗТи основного чертежа ППТ ЦЧ,действующего на момент заключения Договора РЗТ,обнаруживается факт частичного наложения Территории РЗТ на территорию, отведенную ППТ ЦЧ под муниципальный ДОУ. Наложение границ Территории РЗТна территорию, отведенную ППТ ЦЧ под муниципальный ДОУ,смоделировано в Приложении 15.

Возведение муниципального ДОУ,предусмотренногоППТ ЦЧ,на части Территории РЗТ, согласно Проекта Договора РЗТ,не предусмотрено - согласно тветного письма жителю Квартала от 16.02.21(Приложение 13) п.3.1.9.Договора РЗТобязывает застройщика лишь обеспечить строительство ДОУ вместимостью не менее 75 мест.Согласно ст. 46.2.5 ГрК РФ, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ, в Договоре РЗТ запрещается установление иных условий, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления. То есть увеличение кол-ва мест в ДОУсо 75 до 125 воспитанников невозможно, поскольку ООО СЗ «Поморский» в связи с указанным шагом понесет дополнительные расходы, что противоречит ст. 46.2.5 ГрК РФ, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ. Отметим, что в ППТ от 31.05.2021в указанной части Кварталафигурировал ДОУна 75 мест - указанный факт подробно раскрыт в п.2.3 Приложения 3.

Те на момент заключения Договора РЗТне существовало правового механизма, позволяющего после заключения Договора РЗТвыделить в границах Территории РЗТтерриторию под муниципальный ДОУ,требуемый действующим ППТ ЦЧ. Таким образом, границы Территории РЗТи условияДоговора РЗТпротиворечили и делали невозможной реализацию действующей на момент подписания Договора РЗТградостроительной документации - ППТ ЦЧ в части месторасположения территории ДОУ и месторасположения самого зданияДОУ.

2. Выявлены противоречия Договора РЗТдействующей градостроительной документации - Генеральному плану МО «Город Архангельск» утвержденному постановлением министерства строительства и архитектуры АО от 02.04.2020 № 37-п. (далее - Генплан). Все части Генплана,в тч «Положение о территориальном планировании муниципального образования «Город Архангельск» (далее - Положение о территориальном планировании), доступны по ссылке - https://www.arhcity.ru/?page=1374/1.

Генпланом в Положении о территориальном планировании п.8 на стр.10 предусмотрено возведение в срок до 2023 года ДОУ на 125 мест в части Квартала, ограниченной ул. Поморская и ул. Володарского (далее - Часть Квартала). Частично Часть Квартала занята Территорией РЗТ. Муниципальный ДОУна 125 мест, предусмотренный Генпланом, не сможет быть возведен на Территории РЗТ,тк это противоречитп.3.1.9. Договора РЗТо возведении ДОУ вместимостью не менее 75 мест и условиям и ст. 46.2.5 ГрК РФ, действующей на момент заключения Договора РЗТ.

На оставшейся за вычетомТерритории РЗТ Части Кварталатакже невозможно возведение ДОУ на 125 мест,поскольку земельные участки оставшейся Части Квартала принадлежат частным лицам. Собственниками указанных участков согласно выпискам ЕГРН (выписки доступны в открытом доступе в сети “интернет”) являются лица, тесно связанные с компанией «Аквилон». Выписки приведены согласно границ участков, действовавших на момент заключения Договора РЗТ.

На момент заключения Договора РЗТотсутствовали правовые процедуры, позволяющие в целях реализации Генплана осуществить изъятие земельных участков Части Квартала у частных лиц - ЗК РФ ст 56.3 определяет, что решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории или Генплана, предусматривающих размещение таких объектов. ППТ ЦЧ был утвержден в 2013 году, те основания для изъятия участков истекли в 2019 году до даты заключения Договора РЗТ.Ав Сводной карте планируемого размещения объектов местного значения МО Город Архангельск Генплана(доступна по ссылке - https://www.arhcity.ru/?page=1374/1), территория рассматриваемого ДОУопределена как участок площадью 900 квм, заведомо недостаточный даже при условии его изъятия для строительства требуемого Генпланом ДОУна 125 мест. Согласно стр. 25 Градостроительных регламентов ПЗЗ (доступны по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=1375/1), на участке площадью 900 квм. допустимо возведение ДОУлишь на 22 места: 900квм / 40квм/место = 22 места.

Таким образом, Договор РЗТделает невозможной реализацию Генпланав части Положения о территориальном планировании - возведение ДОУ на 125 мест.

Согласно п. 2.1, 2.2, Положения о департамента градостроительства (доступно по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=945/1), основной задачей департамента является обеспечение реализации Генплана.Согласно п. 4.2 Положения о департамента градостроительства, директор несет персональную ответственность за выполнение возложенных на департамент задач.

Таким образом, и.о. директора департамента градостроительства, при разработке границ Территории РЗТне учла основную задачу департамента, в чемпредполагаются признаки состава преступленияпо ст. 293 УК РФ «Халатность». А с учетом должностных обязанностей и опыта работы указанного лица - возможно, и признаки, определяемые как «Умышленное преступление” (ст.25 УК РФ).

3. Проект Договора РЗТп.3.1.9.обязывает застройщика обеспечить строительство, ввод в эксплуатацию и безвозмездную передачу в муниципальную собственность детского сада-яслей вместимостью не менее 75 мест в срок до 14 (четырнадцати) месяцев после передачи земельного участка.

Данное требование не соответствует Генплану - в Положении о территориальном планированиип.8 на стр.10 предусмотрено возведение вЧасти Квартала в срок до 2023 года ДОУ на 125 мест. Таким образом, формулировка Договора РЗТо кол-ве мест в ДОУ “не менее 75 мест” ставит под угрозу исполнениеГенплана.Отметим, что вППТ от 31.05.2021в указанной части Кварталафигурирует как раз ДОУна 75 мест - указанный факт подробно раскрыт в п.2.3 Приложения 3.

4. Противоречие процедуры заключения Договора РЗТГрадостроительному Кодексу.

Согласно ГрК РФ п. 5.1.1, проведение общественных обсуждений о внесении изменений в ППТ и Генплан являются обязательным условием в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности. Таким образом, прежде чем объявлять Аукцион на заключение Договора РЗТ, необходимо было провести общественные обсуждения о внесении изменений в Генплан и в ППТ ЦЧ.

Согласно п. 2.1, действующего Положения о департамента градостроительства (доступно по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=945/1), основной задачей департамента градостроительства является обеспечение подготовки градостроительной документации в соответствии с ГрК РФ.Согласно п. 4.2 Положения о департамента градостроительства, директор департамента несет персональную ответственность за выполнение возложенных на департамент задач.

5. Противоречие Договора РЗТзаконодательству Архангельской области

Согласно Закона Архангельской области от 23 сентября 2004 года N 259-внеоч.-ОЗ Статья 7.6.1. п. 1.1), к полномочиям органов государственной власти Архангельской области относится, помимо прочего, подготовка, согласование и утверждение изменений в утвержденные генеральные планы городских поселений.

Таким образом, в согласовании таковых границ Территории РЗТ,которыевусловиях Договора РЗТподразумевают внесение двух изменений в Генплан,предполагаются и признаки состава преступления по ст. 286 УК РФ «Превышение должностных полномочий».

6. Проект Договора РЗТсодержит п.3.1.1, согласно которого «ООО СЗ «Поморский» обязуется подготовить и передать муниципалитету в срок, не превышающий одного года с момента подписания Договора РЗТпроект планировки в соответствии с расчетными показателями обеспечения застроенной территории объектами социального назначения в соответствии с Приложением № 3 к Распоряжению Главы города № 1749 от 02.06.2020”. Распоряжение № 1749 доступно по ссылке https://www.arhcity.ru/?page=26/11679, и у него отсутствует требуемое п.3.1.1 Проекта Договора РЗТПриложение № 3 с расчетными показателями.

6.1. Несмотря на вышеуказанное отсутствие Приложением № 3 к Распоряжению № 1749, расчетные показатели обеспечения Территории РЗТ объектами социального и коммунально-бытового назначения, рассчитанные Юницыной А.Н., доступны в ответном письме департамента градостроительства жителю Кварталаот 17.06.2021 (Приложение 2). Согласно приведенных расчетов, Территория РЗТ требует 59 мест в ДОУ.Действующая на момент заключения Договора РЗТ ст. 46.2.5 ГрК РФ запрещается установление иных условий, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Таким образом, еще раз подтверждается очевидность невозможности реализации Генпланапри заключенииДоговора РЗТ.

6.2. Согласно ГрК РФ п. 5.1.1, проведение общественных обсуждений по проектам планировки территории и проектам межевания территории являются обязательным условием в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности.

Проект Договора РЗТ,п.3.1.1, обязует ООО СЗ «Поморский» подготовить проект планировки и проект межевания Территории РЗТв срок, не превышающий 1 (одного) года с момента подписания Договора РЗТ.Дата заключения Договора РЗТ - 31.08.2020.

Тем не менее, общественных обсуждений по проектам планировки и проектам межевания Территории РЗТне проводилось (проводились лишь общественные обсуждения проекта планировки и проекта межевания территории Квартала, составной частью которого является Территории РЗТ). В соответствующем разделе официального сайта города запрашиваемая информация относительно проекта планировки и проекта межевания Территории РЗТтак же отсутствует - https://www.arhcity.ru/?page=1548/0.

К тому же проект межевания территории Кварталабыл утвержден лишь 04.10.21 - https://www.arhcity.ru/?page=26/14431 .

Таким образом, «ООО СЗ «Поморский» нарушил п.3.1.1 проекта Договора РЗТ,не подготовив проект планировки и проект межевания Территории РЗТв срок до 31.08.2021.

6.3. Согласно пп. е п. 2.8.2 Регламента № 1954оказания муниципальной услуги «Принятие решения о подготовке документации по планировке территорий (проектов планировки и проектов межевания)»,основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги является наличие заключенного договора о развитии застроенной территории в отношении границ территории, для которой планируется подготовка ППТ.

Таким образом, п.3.1.1 Проекта Договора РЗТпротиворечит принципу, заложенному в административный регламент - Регламент № 1954. Возможно, вышеуказанное условие Регламента № 1954было установлено с целью предотвращения точечной сверхплотной застройки города высотными домами по программам РЗТ.

ППТ ЦЧ,действовавший на момент заключения Договора РЗТ,предполагает возведение на Территории РЗТсреднеэтажныхжилых зданий этажностью 5-7 этажей и одного 9-этажного здания вдоль ул. Поморская. В центре Части Квартала ППТ ЦЧпредполагает здание ДОУс просторной собственной территорией для прогулки и игр воспитанников. И лишь по периметру Квартала,вдоль просп. Обводный канал, ППТ ЦЧдопускал возведение высотных зданий в 12-16 этажей, причем указанные здания не входят в Территорию РЗТ.Помимо прочего, ППТ ЦЧподразумевает расположение в Квартале двух просторных общедоступных спортивных площадок. ВырезкаППТ ЦЧв границах Квартала - Приложение 14, вся картаППТ ЦЧдоступна по ссылке https://www.arhcity.ru/data/1361/Centr%20Osn%203625p.pdf .

Возможно, Договор РЗТ заключался с изначальным умыслом разработки и утверждения ППТ от 25.08.2021, который с коммерческой точки зрения гораздо более выгоден застройщику для реализации, нежели ППТ ЦЧ,действовавший на момент заключения Договора РЗТ.

Резюмируя, в действиях чиновников г. Архангельска предполагаются признаки коррупции, приведшие к заключению Договора РЗТс 8 нарушениями, обозначенными в данном приложении.

Приложение 13 - Ответ департамента градостроительства жителю Квартала от 16.02.21

…

Приложение 14 - Вырезка части карты ППТ ЦЧ в границах Квартала

Приложение 15 - Наложение границ Территории РЗТ (красные линии) на границы территории ДОУ согласно ППТ ЦЧ (желтая линия, желтая заливка)

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 67