АРБИТРАЖНОЕ РЕШЕНИЕ 3 страница

Определением СК по гражданским делам ВС РФ от 02.04.2019г. № 11-КГ19-3 разъяснено: в силу положений ч. 1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Аналогичная позиция приведена в Определении ВС РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29, суть которого заключается в том, что если в предварительном соглашении между сторонами определена обязанность покупателя ещё до заключения основного договора произвести предоплату, то такое соглашение уже не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК РФ. ВС РФ посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был ещё до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную её часть. Предметом же предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Данная позиция ВС РФ сохранила неизменность и в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»: «Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются».

Таким образом, исходя из ч. 1 ст. 431 ГК РФ и приведённых разъяснений Высших судов, обязательных к применению, договор от 08.04.2019г. между сторонами спора не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах данный договор надлежит квалифицировать не предварительным, а в совокупности с его составной частью соглашением о задатке – договором купли-продажи недвижимости с условиями об оплате по частям, включая предварительную.

Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применимы.

Тем самым, он является основным договором купли-продажи недвижимого имущества, частично исполненным в виде достижения между сторонами соглашения в письменной форме по определённым условиям договора и оплаты покупателем части цены имущества.

Однако, учитывая позиции ВС РФ, ВАС РФ по применимым нормам п. 5 ст. 10, ст. 432 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 и другие акты высших судов), третейский суд приходит к выводу о порочности данного договора, исходя из следующего.

По смыслу ч. 1 ст. 196, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Статьёй 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ч. 2, 4 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключён путём составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключён только путём составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Однако для договора продажи недвижимости установлена квалифицированная форма, несоблюдение которой влечёт его недействительность, так как в силу ст. 550 ГК РФ он заключается письменно путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости не может быть заключён путём обмена письмами или электронными документами, такой способ заключения есть несоблюдение его письменной формы.

Однако третейскому суду ad hoc истец представил оригиналы предварительного договора и соглашения о задатке с рукописными подписями от имени ФИО-2. и ФИО-1. (Т.1 л.д. 4-8).

Тем самым соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости от Дата-3.. с титульным названием «предварительный».

При этом в 2.9 предварительного договора указано: «стороны пришли к соглашению, что составляется один предварительный договор купли-продажи на два объекта жилой дом и земельный участок в простой письменной форме в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются посредством электронной переписки между сторонами с электронных адресов, указанных в настоящем договоре, оригиналы на бумажном носителе стороны обязуются выслать друг другу в течение 10 (десяти) дней с момента получения и подписания настоящего договора» (Т.1 л.д. 5).

Продавец и покупатель вправе заключать смешанный договор, содержащий элементы предусмотренных законом договора купли-продажи жилого дома и договора купли-продажи земельного участка, при этом подлежит учёту разъяснение в п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»: если сторонами заключён смешанный договор, к отношениям сторон по нему применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Абзац 2 ч.1 ст.432 ГК РФ относит к существенным условиям договора три категории условий: о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия отдельных договоров в ряде случаев закон фиксирует недвусмысленно, предусматривая последствие в виде незаключённости договора при отсутствии в нём определённого условия.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости в категории существенных поименованы, в частности, условия о предмете и цене недвижимости.

Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии которых условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

В договоре купли-продажи недвижимости от Дата-3. поименованным сторонами «предварительным», отражены два объекта: жилой дом и земельный участок.

Каждый из них является самостоятельным объектом недвижимости, так как согласно разъяснениям в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

Условия о предмете и характеристики индивидуально определённых вещей жилого дома и земельного участка в договоре купли-продажи установлены (п. 1, 2.1.1 и 2.1.2).

Однако в отношении условия о цене в п. 3.1 предварительного договора и п. 2 Соглашения о задатке буквально указано: «объекты продаются за Сумма-5.

Тем самым, соглашением сторон стоимость приобретаемых объектов установлена в общем размере за оба объекта, из чего следует, что предварительный договор и его составная часть соглашение о задатке не предусматривают указание цены каждого из самостоятельных объектов недвижимости.

На основании ст. 555 ГК РФ цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием договора, который должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 указано: «договор, в котором стороны не согласовали существенные условия, является именно незаключённым и фактически отсутствующим. Правила о недействительности договора к такой ситуации неприменимы».

Суд при рассмотрении спора о неисполнении договорных обязательств или иного договорного спора вправе признать договор незаключённым и в отсутствии иска о признании договора незаключённым или возражения одной из сторон со ссылкой на незаключённость договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57).

Тем самым, исходя из приведённых норм, при рассмотрении договорного спора в настоящем деле третейский суд вправе выйти за пределы заявленных исковых требований в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и исследовать обстоятельства, влияющие на квалификацию договора незаключённым, поскольку от этого зависит итог разрешения всех заявленных требований.

Вместе с тем, с одной стороны, в соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

С другой стороны, согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, рассматривая спор о заключённости договора, суд, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, оценивает обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства; если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключённым.

Данная позиция согласуется с изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»: «в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путём принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путём совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключённым и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ)».

Также Постановлением Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено следующее:

П. 43. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

П. 44. При наличии спора о действительности или заключённости договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключённости и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключённым, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдаётся тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

П. 45. По смыслу абз. 2 ст. 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом, толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

П. 46. При толковании условий договора суд с учётом особенностей конкретного договора вправе применить как приёмы толкования, прямо установленные ст. 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приёмам толкования условий договора.

Исходя из того, что нормами ст. 550 и 555 ГК РФ установлены императивные требования к форме и цене договора продажи недвижимости, в настоящем деле третейский суд применяет буквальное и системное толкование условий, закреплённых истцом и ответчиком в предварительном договоре и его неотъемлемой части соглашении о задатке, для установления договора продажи недвижимости от Дата-3.. заключённым либо незаключённым.

Существенные условия должны быть согласованы сторонами в самом договоре или в различных дополнениях к нему (дополнительных соглашениях, приложениях, спецификациях и т.п.). В таких ситуациях договор будет считаться заключённым с момента заключения такой дополнительной сделки.

Как описано выше в настоящем решении, договор от Дата-3.. сторонами частично исполнен: покупатель уплатил, а продавец принял часть в размере Сумма-1 от общей покупной цены объектов жилого дома и земельного участка Сумма-5.

что подтверждают договор от Дата-3.., справки по совершённым операциям от «Банк» (Т.1 л.д. 9-37) и подтверждение ответчиком получения им части цены, на что прямо указывают стороны спора.

Таким образом, действительная общая воля сторон при подписании предварительного договора была направлена на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, как описано выше, из материалов дела видно, что продавец, неоднократно настаивавший на завершении данной сделки, требовал от покупателя оплаты оставшейся части цены договора Данные изъяты., подписания договора продажи недвижимости (основного) и явки на государственную регистрацию перехода права собственности.

При этом продавец проект данного договора не направлял покупателю, который, в свою очередь, предлагал продавцу расторжение предварительного договора и соглашения о задатке по соглашению сторон с предоставлением отступного в размере Данные изъяты., мотивируя несогласием супруги на сделку и наличием недостатков недвижимости, не обнаруженных им до подписания предварительного договора и выявленных позднее свидетелем ФИО-6

Однако дополнительных соглашений либо приложений к договору продажи недвижимости от Дата-3.. его стороны не подписывали, сведений о предложении продавцом или покупателем контрагенту формулировок условий о цене жилого дома и цене земельного участка ни одной из сторон не представлено.

Данные обстоятельства установлены из совокупности представленных сторонами доказательств:

- представленные ФИО-2. и ФИО-1 скришоты переписки друг с другом в WhatsApp (Т.1 л.д. 166,210-213, 247-248, 250),

- претензия ФИО-2. об оплате от Данные изъяты после предложения ФИО-1. от Данные изъяты о расторжении договора миром (Т.1 л.д. 65, 248),

- требования ответчика об исполнении договора от Данные изъяты. (Т.1 л.д. 39, 40, 67, 68, 72-74),

- доводы ФИО-2 в возражениях на иск (Т.1 л.д. 61-63),

- ответы сторон на дополнительные вопросы арбитра (Т.1 л.д. 188, 197, 198, 246),

- показания свидетелей (Т.1 л.д. 176, 178-179, Т.2 л.д. 62).

В силу ч. 1 ст. 54 Кодекса ТС, ч. 1 ст. 55 ГПК РФ показания свидетелей есть один из видов доказательств по делу, каковыми являются любые фактические данные, на основании которых состав третейского суда устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования или возражения сторон, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Показания свидетеля как доказательства в дистанционном разбирательстве допускаются, однако третейский суд ad hoc в порядке исследования доказательств по делу обязан непосредственно заслушать показания свидетелей (по ст. 54.1 Кодекса ТС, ч. 1 ст. 157 ГПК РФ).

В силу ст. 54.1 Кодекса ТС в дистанционно-заочном порядке рассмотрения дела список вопросов утверждается постановлением третейского суда. При этом третейский суд ad hoс не ограничен перечнями представленных вопросов свидетелям, вправе отклонить все или некоторые вопросы и вправе их задавать в любой момент допроса свидетеля.

Данные нормоположения Кодекса ТС коррелируют с нормами ст. 55 и ч. 3 ст. 177 ГПК РФ, о чём разъяснено постановлениями третейского суда от Дата-4 Дата-15., а также, применяя аналогию, с ч. 1, 2 ст. 156 ГПК РФ, согласно нормам которых судья, рассматривающий дело единолично, выполняет обязанности председательствующего, руководит судебным заседанием, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела, устраняет из судебного разбирательства всё, что не имеет отношения к рассматриваемому делу.

Допрос свидетелей в суде является способом не только получения доказательств, но и проверки их достоверности. Тактика допроса свидетелей включает процессуально-практическую и научно-теоретическую составляющие в целях исключения подложности доказательств.

В настоящем арбитраже участвовали свидетели: со стороны ответчика ФИО-2. – ФИО-4 ФИО со стороны третьего лица ФИО-3. ФИО-5 ФИО-6.

Свидетели ФИО-4 ФИО. явились в судебное заседание Дата-1., свидетели ФИО-5 ФИО-4. –Дата-18.

Личность свидетелей установлена по паспорту, из зала судебного заседания удалены до объявления состава суда и начала рассмотрения, разъяснены права и обязанности, о чём отобрана подписка (Т.1 л.д. 172-174, Т.2 л.д. 59-61, 63), неприязненных, родственных или отношений какой-либо зависимости (финансовой, служебного подчинения и т.д.) с участниками процесса не имеют.

Данные изъяты предупреждены об ответственности за отказ или уклонение от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний, о чём отобрана подписка (Т.1 л.д. 175, 177, Т.2 л.д. 61).

Свидетель Данные изъяты после разъяснения прав и обязанностей на стадии разъяснения ответствен-ности свидетеля отказалась подписывать «Подписку свидетеля» о предупреждении о такой ответственности, отказалась отвечать на вопросы председательствующего и нарушила порядок судебного заседания, за данные нарушения была удалена третейским судом из зала суда без проведения её опроса (Т.2 л.д. 64-65).

Представленные ФИО-2. в форме электронно-цифровых образов (сканы) письменные объяснения Данные изъяты Ю.И. (Т.1 л.д. 64, 129-130, 182, 245, 253-254) третейский суд ad hoс отклоняет как недопустимые, так как не отвечают условиям представления письменных пояснений свидетеля в ч. 5 ст. 54.1 Кодекса ТС, поскольку на представленных объяснениях Данные изъяты отсутствуют удостоверительные надписи нотариуса, не представлен и нотариальный протокол в порядке обеспечения доказательств – ст. 103 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, ред. от 27.12.2018, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2019).

Между тем, постановлением от Дата-15 (Т.1 л.д. 109-110) разъяснял правила допустимости показаний свидетеля в письменной форме – путём их нотариального удостоверения либо соответствующего ходатайства свидетеля, допрашиваемого непосредственно третейским судом в судебном заседании. Порядок нотариального удостоверения показаний свидетеля отражён в ч. 5 ст. 54.1 Кодекса ТС.

Кроме того, представленный ФИО-2. в форме электронно-цифрового образа письменный документ от имени ФИО-4. (Т.1 л.д. 245) отклоняется также как недопустимый, так как, во-первых, не отвечает условиям представления письменных пояснений свидетеля в ч. 5 ст. 54.1 Кодекса ТС, во-вторых, не является собственно его письменным объяснением, это его жалоба на процесс проведения своего допроса.

Поскольку свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятель-ствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела (ч. 1 ст. 69 ГПК РФ), и является особенным субъектом, так как свидетельские показания используются как средство доказывания по гражданском делу, а сам свидетель – источник доказательств, то к нему предъявляются определённые требования.

Однако процессуальные нормы не предусматривают право ни одного из источников (экспертов, документов, вещественных доказательств, флэш-накопителя, носителей аудио и видеозаписей) предъявлять составу суда жалобы на состав суда.

Представленные Данные изъяты её письменные объяснения (Т.2 л.д. 66) третейский суд ad hoс отклоняет как недопустимые, так как о приобщении письменных пояснений свидетеля в судебном заседании Дата-18 она не заявляла и условия их представления по ч. 2 ст. 54.1 Кодекса ТС не соблюдены.

Кроме того, вследствие отказа Данные изъяты. от подписи в бланке разъяснения об уголовной ответственности за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний третейский суд не может считать изложенные ею пояснения правдивыми, оценивает их недостоверными и отклоняет.

В порядке исследования доказательств заслушаны свидетели Данные изъяты которые устно и непосредственно дали показания по утверждённым третейским судом спискам вопросов ФИО-2. и ФИО-3, и по вопросам арбитра.

В отсутствие ведения протокола судебного заседания третейским судом ad hoс показания свидетелей Данные изъяты. зафиксированы на бумажном носителе, верность фиксации их содержания удостоверена личными подписями лица, давшего показания, с возможностью дополнить или исправить после прочтения (Т.1 л.д. 176, 179, Т.2 л.д. 62).

У свидетелей имелась возможность все известные им обстоятельства и факты изложить третейскому суду самостоятельным рассказом в свободной форме, а также в форме «вопрос-ответ».

Также к материалам дела по заявлению Данные изъяты сделанному им в судебном заседании, приобщены письменные пояснения свидетеля по ч. 2 ст. ст. 54.1 Кодекса ТС (Т.1 л.д. 178).

Третейский суд критически относится к показаниям свидетеля Данные изъяты поскольку сведения в письменных пояснениях, приобщённых по его заявлению, противоречат объяснениям самого Данные изъяты данным им ходе судебного заседания под запись и им же проверенных, что удостоверено его собственноручной записью «С моих слов записано верно, мной прочитано, дополнений не имею. Данные изъяты личная подпись». Кроме того, показания свидетеля Данные изъяты непоследовательны, имеется путаница в датах и времени описываемых им событий, несмотря на то, что с их свершения прошёл непродолжительный период времени, а также суд учитывает, что его показания существенно противоречат показаниям других свидетелей Данные изъяты в части описания внешности третьего лица ФИО-3 подтверждённые предоставленными ФИО-1. и ФИО-3. фотоматериалами по состоянию на момент описываемых свидетелем Данные изъяты событий (Данные изъяты.), и оценивает показания последнего не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным в ходе разбирательства. В связи с чем, у третейского суда имеются основания сомневаться в правдивости показаний свидетеля Данные изъяты и нет оснований им доверять.

Однако в показаниях всех свидетелей не имеется сведений об их осведомлённости о наличии письменных дополнений, соглашений к договору продажи недвижимости, о подписании которого им известно со слов сторон, лично при этом не присутствовал ни один свидетель.

Таким образом, в части доказывания заключённости договора продажи недвижимости и его условий показания всех свидетелей не имеют правового значения и отклоняются в данной части как не относимые и не допустимые по ст. 162 ГК РФ.

Согласно ст. 26 Закона об арбитраже состав третейского суда вправе предложить, а на основании ч. 4 ст. 54 Кодекса ТС потребовать представления сторонами дополнительных доказательств, если сочтёт представленные доказательства недостаточными.

Третейский суд ad hoс предоставил сторонам равные и достаточные возможности для представления ими дополнительных доказательств, неоднократно откладывая разбирательство и перенося судебное заседание.

Представленные сторонами дополнительные доказательства не позволяют установить условия договора продажи недвижимости о цене жилого дома и о цене земельного участка.

Сами стороны на дополнительные вопросы арбитра подтвердили, что проект основного договора продавец не направлял, покупатель не получал, дополнительных документов к договору продажи недвижимости от Дата-3.. они не подписывали (Т.1 л.д. 188, 197, 198, 246).

Таким образом, применённое арбитром толкование условий договора не позволяет устранить неясность условий договора о цене жилого дома и цене земельного участка и выявляет невозможность установить иным образом действительную общую волю сторон по данным условиям.

Вывод суда сформирован по обстоятельствам дела, установленным при распределении бремени доказывания и оценке доказательств согласно ст.ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, ст.ст. 160-162 ГК РФ.

Коль скоро не были соблюдены существенные условия договора, то он считается незаключённым.

При этом компетенция третейского суда на дальнейшее рассмотрение споров сохраняется.

На основании п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» соглашение о подсуд-ности или третейское соглашение, заключённые в виде оговорки в договоре, рассматриваются независимо от других условий договора, поэтому тот факт, что содержащий оговорку договор является незаключённым, сам по себе не означает незаключённость соглашения о подсудности или третейского соглашения.

Данную позицию поддержал Пленум ВС РФ и в 2019г., как указано в п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 10.12.2019г. № 53-1, в силу ч. 1 ст. 16 Закона об арбитраже, арбитражная оговорка, являющаяся частью договора, признаётся соглашением, не зависящим от других условий договора, то есть носит автономный характер. Признание договора недействительным или признание его незаключённым сами по себе не влекут недействительности арбитражного соглашения.

Третейский суд ad hoс полагает, что истцу надлежит отказать в части требования расторгнуть предварительный договор с его неотъемлемой частью соглашением о задатке, исходя из следующего.

Изменение и расторжение договора в силу ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по двум основаниям: 1) по соглашению сторон; 2) в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Ч.2 ст.450 ГК РФ устанавливает условия реализации права на расторжение договора по требованию одной из сторон.

Действительно, у истца после подписания договора продажи недвижимости на основании ст. 557 и 475 ГК РФ в силу не соответствия качества недвижимости условиям договора продажи возникло право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что доказывают показания свидетеля Данные изъяты., как следует из его слов и представленных истцом сведений (Т.2 л.д. 20-21), из которых видно, что свидетель является руководителем действующего Данные изъяты участника профессиональной деятельности в сфере ремонта с основным видом деятельности по Данные изъяты. «Работы строительные специализированные прочие, не включённые в другие группировки».

⇐ Предыдущая 1 234 5 Следующая ⇒