Пример 3.. Таблица 4. Пример 4.. Таблица5. Пример 5.. Таблица6. Пример 6.. Таблица 7

Пример 3.

Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 4.

Таблица 4

Элементы	Восстановитель-	Объективно необ-	Износ,
здания	ная стоимость	ходимые затраты	%
	элемента,	на ремонт,
	долл. США	долл. США

Фундамент
Подземные и ин-
Сантехника и во-
Энергосистема
Всего

Пример 4.

В таблице 5 приводится пример расчета функционального устранимого износа.

		Таблица5
	Показатели	Величина,
		долл. США
Затраты на необходимый ремонт и отделку
помещений под предполагаемое использование
Затраты на модернизацию:
1)	система кондиционирования
2)	……………………………….

Затраты на дополнение отсутствующих элементов:
1) установка охранной системы видеонаблюдения;
2)	……………………………………………………..

Стоимость устранимого функционального
износа – всего

Пример 5.

В примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6).

		Таблица6
Расчетные показатели	Скорректиро-	Показатели по
	ванные и	оцениваемому
	усредненные	объекту
	(взвешенные)
	показатели по
	аналогам
Годовая арендная плата, $/м²

Ставка капитализации, %		-

Площадь, сдаваемая
в аренду, м²
Потери в арендной плате,	-
$ / м² в год
Потери в арендной плате,
$/ в год

Капитализированные потери	-	24000 / 0, 25 = 96000
в арендной плате, $

Функциональный износ, $

Пример 6.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 7.

		Таблица 7
Расчетные показатели	Скорректирован-	Показатели по
	ные и усреднен-	оцениваемому
	ные (взвешенные)	объекту
	показатели по
	аналогам

Эксплуатационные расходы, $/м²

Ставка капитализации, %		-

Площадь, сдаваемая в аренду, м²

Избыточные эксплуатационные	-
расходы, $/ м² в год
Избыточные эксплуатационные		4 000
расходы, $ в год

Капитализированные избыточные		4000 / 0, 25 =
эксплуатационные расходы, $	-

Функциональный износ, $

Пример7. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

		Таблица8
	Показатели	Величина, долл. США
	Цена продажи объекта А, находящегося	500 000
	вдалеке от вещевого рынка
	Цена продажи объекта В, находящегося	450 000
	вблизи вещевого рынка
	Цена продажи здания объекта А	500000*0, 7=350000
	Цена продажи здания объекта В	450000*0, 7=315000
	Разница, в том числе:	35 000
	• в физических и других различиях
	объектов А и В
	• в стоимости, вызванной близостью	35 000
	вещевого рынка
	Потеря стоимости, связанная с наличием	63 000
	фактора внешнего износа
	Процент внешнего износа, вызванный бли-	35000/350000=0, 10
	зостью вещевого рынка, %.	(10%)

Пример 8. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилогофонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фак-тора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30: 90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И = (30 / 35) • 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (табл. 9).

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒