02марта 2022г. С14.00-15.30 практические занятия

02марта 2022г. С14. 00-15. 30 практические занятия

4курс очная форма обучения 38. 03. 02 Менеджмент дисциплина «Оценка стоимости недвижимости»

Пример1.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице 1.

					Таблица 1
Наиме-	Инвен-	Год по-	Хроноло-	Эффек-	Износ, %
нование	тарный	строй-	гический	тивный	И =(ЭВ
	номер	ки	возраст,	возраст,	/ФЖ)•100%
	БТИ		лет	лет
Здание
склада	Лит. Б
Здание					26, 7
склада	Лит. Б1
Здание					33, 3
склада	Лит. Б2

Пример 2.

В таблице 2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

			Таблица 2
Конструк-	Характеристика	Выявленные дефекты	Оценка
тивные	материалов	конструктивного	физиче-
элементы	здания	элемента	ского
здания			износа, %
Фундамент	Железобетонный	Признаки неравномерной
		осадки,
		незначительные
Стены и	Железобетонные	Признаки трещины продолжающейся
перегородки	панели	неравномерной
		осадки не наблюдается;
		качество
		материалов вполне
		удовлетворительное,
		местами незначитель-
		ная сырость стен.
Перекрытие	Железобетонные	Трещины в стыках,
	плиты	мелкие трещины
Кровля	Рулонная	Общий износ, мелкие
		повреждения, материал
		вполне удовлетвори-
		тельный
Полы	Плиточные	Стирание поверхности
		в ходовых местах

Конструк-	Характеристика	Выявленные дефекты	Оценка
тивные	материалов	конструктивного	физиче-
элементы	здания	элемента	ского
здания			износа, %
Проемы	Оконные: двойные	Оконные – гнили нет,
	створные, двери:	рамы исправны, окра-
	филенчатые	ска в порядке;
		Двери – полотна впол-
		не исправны
Отделка	улучшенная шту-	Частичное осыпание
	катурка с высоко-	штукатурки
	качественной ок-
	раской
Санитарно	Центральное ото-	Общий износ, нагрева-
-технические	пление, вентиля-	тельные и другие при-
и	ция, водопровод,	боры всей системы в
электро-	канализация, элек-	исправности и на месте;
техниче-	троосвещение	изолировка местами
ские уст-		повреждена; водопро-
ройства		вод – в трубопроводе
		имеются следы мелкого
		ремонта; функциони-
		рование правильное,
		утечки воды не наблю-
		дается;
Прочие	Отмостки	Трещины
работы

Расчет физического износа здания приведен в таблице 3:

			Таблица3
Конструктивные	Удель-	Фактический	Доля физического
элементы здания	ный вес	физический	износа элемента в
	в общей	износ	общем физическом
	стоимо-	элемента, %	износе здания, %
	сти, %		(Уд. вес эл-та *
			*Ифиз эл-та)/100
Фундамент			1, 5
Стены и			4, 2
перегородки
Перекрытие			7, 5
Кровля			1, 2
Полы			2, 4
Проемы

Конструктивные	Удель-	Фактический	Доля физического
элементы здания	ный вес	физический	износа элемента в
	в общей	износ	общем физическом
	стоимо-	элемента, %	износе здания, %
	сти, %		(Уд. вес эл-та *
			*Ифиз эл-та)/100
Отделка			1, 8
Санитарно-			6, 3
технические и
электротехниче-
ские устройства
Прочие работы			0, 8
Физический износ			26, 7
здания

12 3 Следующая ⇒