Общие права и обязанности собственника и социального нанимателя 7 страница

--------------------------------

< 1> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.

Необходимо также обратить внимание на следующее обстоятельство. С одной стороны, лица имеют право заниматься в принадлежащих им жилых помещениях профессиональной и (или) индивидуальной предпринимательской деятельностью. Но, с другой стороны, осуществление указанной деятельности возможно только при условии, что такая деятельность не будет нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Возвращаясь к описанным выше примерам, можно сказать, что художник при осуществлении своей профессиональной деятельности не имеет права выносить часть своей творческой мастерской в места общего пользования (например, на лестничную клетку), скульптор не имеет права осуществлять свою работу таким образом, что это будет нарушать санитарно-гигиенические требования, научный сотрудник не имеет права в занимаемом жилом помещении читать публичные лекции, а композитор заниматься музыкой таким образом, что его творческие муки станут " достоянием" всех окружающих соседей. Если говорить об индивидуальных предпринимателях, то указанные граждане не имеют права, например, работать в жилых помещениях на токарном станке или шлифовальной установке. В жилых помещениях ни при каких обстоятельствах не могут быть организованы - назовем их очень мягко - дома свиданий. Такая деятельность будет противоречить даже не столько нормам жилищного законодательства, сколько нормам публично-правовых отраслей права. По крайней мере с гражданско-правовой точки зрения такая " деятельность", по всей видимости, будет подпадать под ст. 169 ГК РФ как деятельность, противоречащая основам правопорядка и нравственности.

2. Социальный наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения. Эта обязанность означает, что наниматель должен бережно относиться как к жилому помещению в целом, так и к элементам внутреннего благоустройства, находящимся в нем. Если говорить более конкретно, то наниматель обязан поддерживать надлежащее техническое состояние таких элементов квартиры, как стены, пол, потолок, окна, двери, электропроводка, санитарно-техническое оборудование. Наниматель ни в коем случае не имеет права допускать разрушение или порчу указанных элементов квартиры. Наниматель не имеет права вести такой образ жизни или заниматься таким родом деятельности, которые приведут к конструктивному разрушению и (или) ухудшению занимаемого жилого помещения. Например, наниматель не имеет права организовать в предоставленной ему квартире столярную мастерскую или гранитный цех.

И еще одно важное обстоятельство. Конкретизация общей нормы жилищного законодательства о необходимости обеспечения нанимателем сохранности жилого помещения содержится в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 (далее - Типовой договор социального найма 2005 г. ). Применительно к данной обязанности в рамках указанного документа отмечается, в частности, следующее: " Наниматель обязан поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, незамедлительно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию".

3. На социальном нанимателе лежит обязанность по поддержанию надлежащего состояния жилого помещения. Если в предыдущем пункте речь шла о поддержании надлежащего технического состояния жилого помещения, то в данном пункте речь идет о состоянии санитарно-гигиеническом. Наниматель обязан регулярно производить уборку жилого помещения; как говорят в народе, " не запускать его". Наниматель не имеет права складировать в своем жилом помещении предметы бытовых и пищевых отходов, что на практике, к сожалению, встречается достаточно часто. Наниматель не имеет права вести такой образ жизни, который будет провоцировать появление в жилом помещении всевозможного рода насекомых и грызунов (мух, тараканов, крыс и др. ). Если у нанимателя в помещении проживают его домашние животные (кошки, собаки), он обязан принимать повышенные меры по поддержанию своего жилого помещения на должном санитарно-гигиеническом и экологическом уровне. Наконец, наниматель не имеет права хранить в жилом помещении и уж тем более использовать предметы и вещества, создающие повышенную опасность для окружающих. Например, в жилом помещении не могут храниться канистры с бензином, баллоны с сжиженным газом, установки сверхвысокого напряжения, радиоактивные материалы, емкости с ртутью и др.

4. Отдельно хотелось бы остановиться на такой обязанности нанимателя, как проведение текущего ремонта жилого помещения. Статья 67 ЖК РФ прямо указывает, что социальный наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Забегая немного вперед, стоит сказать, что обязанность по проведению капитального ремонта жилого помещения возлагается уже на наймодателя. В этом, кстати, будет проявляться одно из принципиальных различий, существующих между социальным нанимателем и собственником жилья, так как собственник обязан осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья.

Конечно, необходимо понимать, что грань между такими конструкциями, как текущий и капитальный ремонт, весьма условна, расплывчата и субъективна. Однако для целей жилищно-правового регулирования проведение четкого водораздела между данными конструкциями имеет принципиальное значение. Именно по этой причине в жилищном законодательстве установлен точный, закрытый и исчерпывающий перечень видов работ, которые отнесены к текущему ремонту и которые, соответственно, должен выполнять наниматель. Правда, этот перечень содержится не в ЖК РФ (хотя там ему было бы самое место), а в Типовом договоре социального найма 2005 г. В соответствии с данным документом " к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов [ручек, замков, шпингалетов], ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) < 1>. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им" < 2>.

--------------------------------

< 1> Данный перечень почти дословно воспроизводился в п. 20 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 " Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР".

< 2> В соответствии с решением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 4 августа 2006 г. N ГКПИ06-586, абз. 2 подп. " е" п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения в части возложения на нанимателя жилого помещения обязанности по замене оконных и дверных приборов, производству ремонта внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) признан не противоречащим федеральному законодательству (см.: Бюллетень ВС РФ. 2007. N 8).

Следовательно, виды работ, которые прямо не названы в данном перечне, относятся к работам капитальным и должны производиться за счет наймодателя. В частности, наймодатель за свой счет должен производить такие работы, как замена дверей и окон, ремонт полов, замена плиты, ванны, раковины, усиление несущих конструкций. Подробнее о данной обязанности наймодателя будет говориться ниже.

5. Социальный наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

6. Наконец, последняя обязанность нанимателя, о которой говорится в ст. 67 ЖК РФ, связана с тем, что наниматель должен информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Однако необходимо понимать, что перечень обязанностей нанимателя, данный в ст. 67 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Это, если так можно сказать, главные, ключевые, фундаментальные обязанности, которые должен выполнять любой наниматель. Если же обратиться к Типовому договору социального найма 2005 г., а также к документу под названием Правила пользования жилыми помещениями, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 < 1>, то можно увидеть, что на нанимателя возлагается ряд дополнительных обязанностей, носящих уже более частный (вспомогательный) характер. Данные обязанности в систематизированном виде будут выглядеть следующим образом.

--------------------------------

< 1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в дополнение к приведенному выше перечню обязан:

7. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями (в широком смысле этого термина).

8. Соблюдать права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей.

9. Содержать в чистоте и порядке общее имущество в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, кабины лифтов и др. ), объекты благоустройства (урны, придомовые насаждения, детские площадки). Данная обязанность нанимателя означает, в частности, запрет хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождающие проходы, лестничные клетки, запасные выходы.

10. Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством.

11. Допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

12. Наконец, наниматель обязан переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставленное наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

В завершение настоящего подраздела хотелось бы сказать следующее. За неисполнение или ненадлежащее исполнение большей части обозначенных обязанностей виновный наниматель может быть привлечен к соответствующим мерам жилищно-правовой ответственности. Например, если наниматель на постоянной и систематической основе будет использовать жилое помещение не по его целевому назначению, будет разрушать жилое помещение, грубо нарушать права и законные интересы соседей либо вести себя иным противоправным и (или) противонравственным образом, указанный наниматель может быть выселен из жилого помещения без предоставления другого жилья. За несвоевременное внесение наемной платы за длительный период времени наниматель может быть в принудительном порядке переселен в другое неблагоустроенное жилое помещение.

II. Права нанимателя

Жилищное законодательство в целом и ч. 1 ст. 67 ЖК РФ в частности выделяют следующие основные права социального нанимателя.

1. Право бессрочно владеть и пользоваться жилым помещением. В этом смысле юридическое положение нанимателя будет чем-то напоминать аналогичное положение собственника жилья, так как право проживания в жилом помещении и нанимателя, и собственника изначально не ограничено какими-то временными рамками или условиями. Однако с данных позиций социальный наниматель будет кардинальным образом отличаться от нанимателя коммерческого, потому что максимальный срок проживания в жилом помещении по договору коммерческого найма в соответствии с нормами гражданского законодательства составляет пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Весьма наглядно правомочия социального нанимателя по владению и пользованию жилым помещением были описаны и показаны советским ученым-цивилистом О. А. Красавчиковым. Указанный автор по данному поводу писал следующее: " Владеть жилым помещением значит пребывать в нем в угодное для себя время, заниматься в жилище своими делами, по своему усмотрению определять доступ туда третьих лиц. Возможность пользоваться жилищем означает по своему усмотрению расставлять мебель, определять " когда ложиться и вставать", где " быть горнице" или " красному углу" и что поместить в подсобных помещениях" < 1>.

--------------------------------

< 1> Цит. по: Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 180 - 181.

2. Наниматель обладает возможностью сохранять право пользования жилым помещением в случае своего временного отсутствия. Подробный анализ обстоятельств временного и постоянного отсутствия нанимателя в жилом помещении будет представлен в следующих подразделах настоящей книги. Однако, забегая немного вперед, стоит сказать, что к временному отсутствию нанимателя относятся, например, такие случаи, как служба в Вооруженных Силах, длительная командировка, нахождение на стационарном излечении, выезд на место жительства подопечного и ряд других аналогичных факторов. Причем, что очень важно, фактический срок отсутствия нанимателя в жилом помещении может быть весьма продолжительным и на практике длиться в буквальном смысле годами < 1>. Однако для целей жилищно-правового регулирования такое отсутствие все равно будет рассматриваться как отсутствие временное. С юридической точки зрения такой подход будет означать не что иное, как сохранение за отсутствующим нанимателем полного спектра прав и обязанностей в отношении закрепленного за ним жилого помещения на весь период его отсутствия.

--------------------------------

< 1> Жилищное законодательство по понятным причинам не устанавливает максимального срока возможного отсутствия нанимателя.

Если же отсутствие нанимателя в жилище будет носить уже постоянный характер (например, наниматель вывезет из жилого помещения все свои вещи, вступит в новый брак, создаст новую семью и др. ), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать в судебном порядке утратившим право на жилое помещение со всеми вытекающими для него негативными правовыми последствиями.

3. Наниматель имеет право вселить в занимаемое им жилое помещение новых членов своей семьи (супругов, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев). Порядок и условия такого вселения достаточно обстоятельно определены в ст. 70 ЖК РФ. Подробнее о данных юридических отношениях будет говориться в следующей главе настоящей книги.

4. Отдельно следует сказать о том, что наниматель имеет право разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Подробная информация о том, какие лица относятся к временным жильцам и каким образом выстраиваются правовые отношения между ними и основным нанимателем, содержится в ст. 80 ЖК РФ.

5. Еще раз напомним, что наниматель жилого помещения не является собственником предоставленного ему жилья; он только его владелец и пользователь. Как следствие этого, наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Такое жилое помещение не может стать, например, предметом купли-продажи, мены, дарения, завещания.

Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает как минимум два исключения. Первое - наниматель имеет право заключить так называемый договор поднайма, т. е. предоставить на возмездной основе все жилое помещение или его определенную часть для проживания посторонним лицам (не членам его семьи). Второе - наниматель имеет правовую возможность осуществить обмен или замену занимаемого жилого помещения.

6. Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

7. Если речь зашла об общем имуществе многоквартирного дома, то следует сказать, что указанное имущество не принадлежит нанимателю на праве собственности (общей долевой собственности). Однако лишать его возможности пользоваться таким имуществом (например, ходить по лестнице, ездить на лифте) было бы абсурдно. Именно поэтому в нормах жилищного законодательства прямо указывается, что наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в таком доме (ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, п. 8 Правил пользования жилыми помещениями).

8. Особого внимания заслуживает следующий вопрос. На практике иногда встречаются такие ситуации, когда нанимателю начинают чинить препятствия в пользовании жилым помещением. Например, кто-либо из членов его семьи меняет замок во входной двери, а то и просто выгоняет нанимателя на улицу. В этой ситуации у нанимателя появляется незыблемое право на судебную защиту. Если наниматель считает, что его жилищные права каким-либо образом нарушены или ущемлены, он имеет право обратиться с иском в суд за разрешением соответствующего спора < 1>.

--------------------------------

< 1> Достаточно интересные процессуальные особенности рассмотрения исков о вселении в жилые помещения (о нечинении препятствий в пользовании ими) содержатся в Обзоре судебной практики ВС РФ за третий квартал 2013 г. (см.: Бюллетень ВС РФ. 2014. N 5).

9. Наконец, наниматель в любое время может отказаться от своего права проживания в жилом помещении, расторгнув в отношении себя договор социального найма в одностороннем порядке (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). На практике же, как нетрудно догадаться, таким правом наниматели пользуются крайне редко.

Теперь обратимся к анализу жилищно-правового и гражданско-правового статуса наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

III. Обязанности наймодателя

Об обязанностях наймодателя (публичного собственника соответствующего жилищного фонда) говорится в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой на любого наймодателя возлагаются следующие обязанности.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

В данном случае речь идет о том, что наймодатель должен передать нанимателю так называемое юридически чистое жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами и требованиями каких-либо третьих лиц. Например, жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, не должно находиться в залоге. Такое помещение не должно быть объектом судебного ареста. В практике иногда встречаются случаи (а в советские времена они были весьма распространены), когда на одно и то же жилое помещение выдается два и более ордера. При самом худшем варианте развития указанных событий устранение возникшей юридической неопределенности производится путем судебного признания одного из выданных ордеров недействительным < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Бюллетень ВС РФ. 1996. N 5.

2. Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Еще раз повторим, что элементы общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки, лифты и др. ) не принадлежат нанимателю на праве общей долевой собственности. Это имущество (точнее, доля в праве собственности на имущество) принадлежит наймодателю. А раз это так, то наймодатель как полноценный сособственник и должен нести все расходы (пропорционально принадлежащей ему доле) по содержанию и ремонту элементов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

3. Более подробно хотелось бы остановиться на такой обязанности наймодателя, как осуществление капитального ремонта жилого помещения, предоставленного внаем.

Жилищное законодательство в этом вопросе исходит из традиционного подхода, суть которого заключается в том, что текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный ремонт - наймодатель < 1>. Напомним, что исчерпывающий перечень видов работ, относимых к текущему ремонту и выполняемых, соответственно, за счет нанимателя, содержится в Типовом договоре социального найма 2005 г. К этим работам относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно работы, которые прямо в данном перечне не названы, относятся к работам капитальным. В частности, к ним могут быть отнесены такие виды работ, как замена окон, дверей, полов, электропроводки, радиаторов, некоторого сантехнического оборудования (ванны, раковины), плиты. По крайней мере так должно быть в теории.

--------------------------------

< 1> Аналогичный подход используется и в таких гражданско-правовых договорах, как коммерческий наем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ) и аренда (ст. 616 ГК РФ).

Однако ни для кого не секрет, что в нашей стране наймодатели, мягко говоря, не очень-то и стремятся к выполнению данной юридической обязанности. Более того, своевременное и качественное выполнение наймодателем капитального ремонта жилого помещения - явление скорее экстраординарное, нежели обыденное. Причем такое положение вещей, насколько можно судить, существовало даже во времена Советского Союза.

Именно поэтому в жилищном законодательстве установлен специальный механизм по защите прав и законных интересов нанимателей на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта. Часть 2 ст. 66 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей.

Невооруженным глазом видно, что по крайней мере с формально-юридической точки зрения наниматель достаточно сильно защищен от бездействия наймодателя в плане выполнения им капитального ремонта. Жилищный закон вкладывает в руки нанимателя целую плеяду способов защиты нарушенных прав. Однако для того, чтобы увидеть, как эта норма работает в практической жизни, необходимо обратиться к одному весьма любопытному судебному делу, рассмотренному ВС РФ.

Прокурор обратился в суд с заявлением в защиту интересов инвалида III группы Б. к администрации муниципального образования о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения.

Решением районного суда требования прокурора удовлетворены. С администрации в пользу Б. взыскано возмещение расходов на проведение капитального ремонта жилого помещения.

Апелляционным определением указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований прокурора отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала обоснованными доводы, изложенные в кассационном представлении прокурора, отменив апелляционное определение по следующим основаниям.

Судом установлено, что находящееся в муниципальной собственности жилое помещение, в котором Б. проживала на основании заключенного с администрацией договора социального найма жилого помещения, требовало капитального ремонта.

В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет произведена замена оконных блоков (полностью) и наружное утепление внешних стен.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд второй инстанции указал, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не к капитальному ремонту жилищного фонда.

Между тем в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно договору социального найма жилого помещения, заключенному Б. с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.

Согласно акту обследования, обоснованно принятому во внимание судом первой инстанции, установлено, что в ходе длительного срока эксплуатации пришли в негодность кровля дома, оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, веранда нуждается в капитальном ремонте, а фундамент - в усилении.

Б. произведены работы по утеплению жилого дома, включая обшивку и утепление стен, замену полностью оконных заполнений, а не отдельных элементов.

Указанные работы в соответствии с п. 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, - приложение N 8 к Постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 " Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - относятся именно к капитальному ремонту.

Поскольку все обстоятельства дела судом установлены, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение < 1>.

--------------------------------

< 1> Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 9.

Еще один важный момент. Выше указывалось, что наймодатель в процессе заключения договора социального найма с нанимателем обязан передать последнему " юридически чистое" жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами третьих лиц. Если же рассматривать данный правовой аспект сквозь призму обязанности наймодателя производить капитальный ремонт жилого помещения, то необходимо отметить, что предоставляемое наймодателем жилое помещение должно быть не только юридически, но и технически пригодно для постоянного проживания. Об этом, кстати, прямо говорится в Типовом договоре социального найма 2005 г., где однозначно указывается, что наймодатель обязан передать нанимателю не просто жилое помещение, а помещение, пригодное для проживания, отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.

В связи с этим невольно возникает следующий вопрос: как следует поступать нанимателю, если наймодатель в нарушение закона изначально предоставил ему технически непригодное для проживания жилое помещение с расчетом на то, что соответствующие изъяны будут устранены нанимателем за счет собственных средств? Ответ на этот важный вопрос хотелось бы проиллюстрировать судебным прецедентом ВС РФ.

Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка N 4 г. Набережные Челны с иском к МУП " Челныстройремонт" о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13 091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и коммунальных услуг. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.

Решением мирового судьи судебного участка N 4 г. Набережные Челны Республики Татарстан от 25 ноября 2003 г. в иске отказано.

Апелляционным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 января 2004 г. решение мирового судьи отменено и по делу вынесено новое решение, которым требования частично удовлетворены: с МУП " Челныстройремонт" в пользу Н. и З. в зачет платежей за оплату квартиры и коммунальных платежей взыскано 10 841 руб.; в остальной части иска отказано.

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 678 9 10 11 Следующая ⇒