Общие права и обязанности собственника и социального нанимателя 1 страница

Документ предоставлен КонсультантПлюс

СОБСТВЕННИК И СОЦИАЛЬНЫЙ НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ:

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНО-ПРАВОВОГО

СТАТУСА

А. В. МЫСКИН

Мыскин Антон Владимирович - кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата.

Предисловие

Как известно, лица могут проживать в жилых помещениях по самым различным юридическим основаниям. В сфере жилищного права это могут быть, например, такие основания, как договор социального найма, договор поднайма жилого помещения, договор найма служебного жилья, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В области гражданского права лица могут проживать в жилых помещениях в силу таких факторов, как право собственности, завещательный отказ (легат), членство в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах, договор коммерческого найма и ряд других. Однако так исторически сложилось в нашей стране, что традиционными формами проживания граждан в жилых помещениях являлись и продолжают являться только два правовых типа - это договор социального найма и право собственности. Во времена Советского Союза, ввиду отсутствия полноценных товарно-денежных отношений и такого важнейшего гражданско-правового института, как право частной собственности, практически все граждане СССР занимали закрепленные за ними жилые помещения по договорам найма (в современной интерпретации - договорам социального найма) в домах государственного жилищного фонда. Конечно, это не исключало возможность проживания в жилых помещениях и по другим правовым основаниям (например, членство в кооперативах, проживание в общежитиях, право личной собственности), однако именно договор найма занимал в этой сфере лидирующее и главенствующее положение. В связи с переходом нашей страны на путь рыночных отношений ситуация в жилищно-правовой сфере резко изменилась. В настоящее время большинство граждан России являются частными собственниками принадлежащих им помещений. Жилые помещения (да и в целом объекты недвижимости) после долгого исторического забвения наконец-то стали полноценными объектами гражданского оборота. В отношении жилых помещений субъекты гражданских правоотношений могут совершать самые различные гражданско-правовые сделки, носящие как традиционный (купля-продажа, мена, дарение, залог, завещание), так и более экзотический характер (новация, отступное, внесение в качестве взноса в уставный капитал юридического лица). Обладание правом частной собственности на жилое помещение стало нормой современной общественной жизни.

Итак, еще раз повторим, что к настоящему моменту времени основными жилищно-правовыми формами проживания граждан в принадлежащих им помещениях являются договор социального найма и право собственности. Именно эти две формы дают лицам возможность не просто проживать в жилых помещениях, а проживать в них на постоянной (бессрочной) основе. Только право собственности и социальный наем могут дать людям твердую уверенность, что их право проживания не обусловлено каким-либо сроком, либо чьим-либо субъективным усмотрением. Большая же часть иных прав по пользованию жилыми помещениями (например, проживание по договору коммерческого найма, проживание в служебных жилых помещениях (в том числе общежитиях), пользование жильем в силу завещательного отказа) являются правами срочными. Лица, проживающие в жилых помещениях по указанным основаниям, пользуются ими на временной основе, прекрасно понимая и осознавая, что рано или поздно занимаемое жилье придется освободить.

В самом начале 90-х годов, когда в России начался крупномасштабный процесс приватизации жилищного фонда < 1>, от самых разных людей достаточно часто приходилось слышать вопросы приблизительно следующего содержания: " Стоит ли приватизировать занимаемое жилое помещение? ", " Стоит ли становиться частным собственником жилья? ". В современных российских условиях, когда большая часть населения страны уже сделала свой выбор, вопрос можно поставить и более глобальным образом. Какое лицо, если смотреть на него с жилищно-правовых и гражданско-правовых позиций, находится в более выигрышном и привилегированном правовом положении - собственник или социальный наниматель? Есть ли что-то в собственнике такое, что делает его более " сильным" и " предпочтительным" субъектом гражданских и жилищных правоотношений? Или все-таки таким лицом является на самом деле социальный наниматель? Ответы на все эти вопросы не так однозначны, как может показаться на первый взгляд. Именно поиски ответов на поставленные здесь вопросы и стали теми побудительными причинами, которые подвигли автора настоящих строк написать представленную книгу.

--------------------------------

< 1> Ключевым документом в этой сфере стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В рамках настоящей работы предпринята попытка решения двух глобальных задач.

Задача первая. Она заключается в проведении комплексного, максимально всестороннего и по возможности всеохватывающего сравнительного исследования гражданско-правового и жилищно-правового статуса социального нанимателя и собственника жилья. Причем такое сравнительное исследование будет проводиться с самых различных юридических точек зрения. Это и основания приобретения прав на жилое помещение, и ключевой набор прав и обязанностей, возникающих в процессе пользования жильем, и порядок и условия вселения новых членов семьи, и правовые последствия прекращения семейных отношений между нанимателем (собственником) и членом его семьи, и особенности владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, и юридические последствия совершения различных жилищных правонарушений, и многое другое. Причем в процессе рассмотрения каждого из обозначенных аспектов будет специально показываться, в каких жилищно-правовых и гражданско-правовых ситуациях в более благоприятном юридическом положении будет находиться собственник жилья, а в каких - социальный наниматель.

По этому поводу специально хотелось бы подчеркнуть, что в рамках настоящей книги сравнительный анализ будет проводиться только между такими участниками жилищных отношений, как социальный наниматель и собственник жилья. Иные юридические основания пользования жилыми помещениями (коммерческий наем, договор безвозмездного пользования жилым помещением, наем специализированных жилых помещений, членство в кооперативах, завещательный отказ и др. ) не будут являться специальным предметом настоящего исследования. Они, естественно, будут упоминаться и рассматриваться (где-то даже очень подробно) по ходу проводимого исследования, но не как центральные объекты такого исследования, а как дополнительные иллюстрации к общей картине сравнения собственности и социального найма. И еще один принципиальный момент. В большинстве случаев вместе с собственником (социальным нанимателем) в принадлежащих им жилых помещениях будут проживать члены их семей. Можно даже сказать и так, что члены семьи собственника (социального нанимателя) являются неотъемлемыми спутниками (а в некоторых случаях и обязательными участниками) различных жилищных правоотношений. В этой связи в рамках настоящей монографии будет проведено специальное исследование, посвященное анализу юридического положения членов семьи собственника (нанимателя) и правовых взаимоотношений, возникающих между ними.

Конечно, нам могут возразить, что договор социального найма в данный момент является таким жилищно-правовым институтом, который без преувеличения постепенно уходит в историческую тень. Большая часть граждан России являются частными собственниками жилых помещений, а следовательно, договор социального найма не заслуживает того глубокого и детального анализа, которому он здесь подвергнут. С формальной точки зрения это действительно отчасти так. Однако по существу это неверно. Право частной собственности на жилое помещение только тогда сможет предстать перед нами в полной палитре гражданско-правовых красок и жилищно-правовых оттенков, когда это право будет подвергнуто сравнению с подходящей юридической конструкцией. А такой конструкцией как раз и является договор социального найма. Никакие иные юридические основания, дающие право на пользование жилыми помещениями, не могут быть полноценно сопоставимы с правом собственности. Поэтому нужно признать, что данная книга если не на сто процентов, то по крайней мере в значительной степени посвящена именно праву собственности на жилые помещения. Только это право рассматривается не просто как " голое", " абстрактное" правомочие, оторванное от иных юридических конструкций, а как право, постоянно сравниваемое и сопоставляемое с самым близким " жилищно-правовым родственником" - договором социального найма. В противном случае учение о праве собственности на жилище будет выглядеть крайне тускло, однобоко и в какой-то степени даже примитивно.

Задача вторая. К сожалению, действующий Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устроен таким образом, что он не регулирует многие общественные отношения, объективно входящие в предмет жилищного права. Как показывает многочисленная практика, в ЖК РФ, как правило, не содержится прямых ответов на многочисленные вопросы, возникающие в реальной жизни. Причем такое положение вещей касается как области договора социального найма, так и сферы права собственности. Проиллюстрируем сказанное конкретными примерами.

Обратимся для начала к договору социального найма. Статья 70 ЖК РФ устанавливает юридические правила по вселению нанимателем в занимаемое им жилое помещение новых членов своей семьи. Данная статья на этот счет содержит следующую правовую норму: " Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя".

На первый взгляд достаточно простая и понятная норма. Однако вот далеко не полный перечень вопросов, которые возникают на практике в связи с применением ст. 70 ЖК РФ и которые не имеют прямого законодательного разрешения в тексте ЖК РФ:

- как быть, если согласие на вселение нового члена семьи действующие члены семьи нанимателя дают не в письменной форме, как того требует ст. 70 ЖК РФ, а в устной (в том числе посредством совершения так называемых конклюдентных действий)? Должно ли указанное вселение считаться законным и станет ли фактически вселенное лицо полноценным членом семьи нанимателя?

- можно ли оспорить (в том числе в судебном порядке) отказ действующего члена семьи нанимателя на вселение нового члена семьи, если по мнению вселяющего нанимателя такой отказ не обоснован и (или) не мотивирован?

- должен ли наниматель для вселения нового члена семьи получить согласие бывшего члена своей семьи (например, бывшего мужа или бывшей жены), который в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ сохраняет пожизненное право проживания в жилом помещении, ведь формально ст. 70 ЖК РФ говорит о получении согласия только временно отсутствующего (т. е. действующего) члена семьи нанимателя?

- в каких конкретно случаях необходимо получать согласие наймодателя (компетентного государственного органа) на вселение? В частности, необходимо ли такое согласие на вселение супруга, совершеннолетних детей и родителей нанимателя и вправе ли наймодатель запретить такое вселение, если общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи после вселения составит менее учетной нормы?

- будет ли фактически вселенное лицо признаваться полноценным членом семьи нанимателя (и приобретет ли оно право на жилое помещение) в случае соблюдения всех условий, предусмотренных ст. 70 ЖК РФ, но без получения таким лицом регистрации в жилом помещении по месту жительства?

- наконец, каковы правовые последствия незаконного вселения в жилое помещение? Сможет ли заинтересованный член семьи нанимателя и (или) наймодатель оспорить произведенное вселение (и возможную регистрацию) и распространяются ли на такие требования нормы об исковой давности?

Несмотря на огромную социально-правовую значимость всех поставленных здесь вопросов, нормы ЖК РФ прямых ответов на них, к сожалению, не дают.

Теперь обратимся к области права собственности на жилые помещения. В качестве иллюстрации возьмем ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, посвященную вопросам прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и членом его семьи - несобственником. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ гласит следующее: " В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". И эта, на первый взгляд безупречная, норма порождает немалое количество вопросов. Среди первостепенных из них можно назвать следующие:

- могут ли с точки зрения жилищного законодательства прекратиться семейные отношения между отцом (собственником жилого помещения) и его родным несовершеннолетним ребенком (несобственником)? Особенно актуальным этот вопрос становится в случае, если после расторжения брака между родителями несовершеннолетнего ребенка достигается соглашение о том, что ребенок будет проживать с матерью в другом жилом помещении. Может ли в этом случае отец, как собственник жилища, поставить вопрос о признании своего ребенка утратившим право на жилое помещение?

- можно ли признать утратившим право на жилое помещение своего родного совершеннолетнего ребенка в случае прекращения с ним семейных отношений (этот вопрос достаточно часто возникает на практике в ситуации, когда совершеннолетний ребенок (несобственник) совершает в отношении родителя (собственника) какой-либо акт противоправного характера (например, хулиганский поступок, причинение телесных повреждений, покушение на убийство и др. )?

- являются ли с точки зрения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ семейные отношения прекратившими свое существование в ситуации, когда супруги официально не расторгают свой брак, однако фактически живут раздельно долгий период времени?

- как влияет прекращение семейных отношений между собственником жилого помещения и членом его семьи на жилищные права и обязанности члена семьи основного члена семьи собственника? Например, мужчина - собственник жилого помещения - может состоять в браке с женщиной, у которой от предыдущего брака есть несовершеннолетний ребенок, не являющийся для собственника родным ребенком. Может ли в этой ситуации собственник в порядке ч. 4 ст. 31ЖК РФ поставить вопрос о прекращении права пользования жилым помещением и выселении из него несовершеннолетнего ребенка в случае расторжения брака между собственником и основным членом его семьи (женщиной)?

- как быть, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи прекратились до 1 марта 2005 г. (даты вступления в силу ЖК РФ), когда действовала ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, гласящая, что в случае прекращения семейных отношений между собственником жилья и членом его семьи право пользования жилым помещением у последнего сохраняется?

Даже беглый анализ двух кратких норм ЖК РФ показал, что нормы современного жилищного законодательства порождают огромное количество правовых вопросов, на которые сам жилищный закон, к сожалению, не дает прямых ответов. Вполне возможно, что в этом нельзя упрекать только текст ЖК РФ. Ведь как известно, ныне действующий ЖК РФ писался в условиях, когда в нашей стране только начали формироваться первые ростки полноценных товарно-рыночных отношений по вовлечению жилых помещений в мир гражданского оборота. Как писал еще Жан Порталис, один из авторов-разработчиков Французского гражданского кодекса 1804 г., " потребности общества столь различны, связи людей столь интенсивны, их интересы столь многообразны и отношения столь обширны, что законодателю совершенно невозможно предусмотреть все. Едва только завершена подготовка кодекса, каким бы полным он не казался, как перед судьей тут же возникает тысяча неожиданных вопросов" < 1>. Однако факт остается фактом. ЖК РФ действительно не регулирует достаточно большой пласт общественных отношений, которые он объективно должен был урегулировать в своей структуре.

--------------------------------

< 1> Цит. по: Кабрияк Р. Кодификации / Пер. с фр. Л. В. Головко. М.: Статут, 2007. С. 178.

Однако не все так печально, как может показаться на первый взгляд. В настоящее время достаточно большое число " юридических пробелов" и " правовых лакун" жилищно-правовой сферы заполнено материалами судебной практики. Количество этой судебной практики огромно. В качестве иллюстрации здесь можно сослаться на прекрасное двухтомное издание, подготовленное авторским коллективом под редакцией П. В. Крашенинникова и посвященное исключительно систематическому изложению судебных дел, рассмотренных различными судебными инстанциями в разные годы по самым разнообразным аспектам жилищного права < 1>. Данный свод судебной практики включает в себя объем более чем в 900 страниц. И это при всем при том, что данное издание вышло в свет в 2006 г. В настоящее же время диапазон судебной практики по жилищным делам вырос без преувеличения в разы. Поэтому вторая задача, которая будет решаться в рамках настоящей работы, заключается в поиске однозначных ответов на многочисленные вопросы, возникающие в процессе использования и применения норм жилищного законодательства в области договора социального найма и права собственности на жилые помещения. А для выполнения указанной задачи нами как раз и будут использоваться самые разнообразные материалы судебной практики (преимущественно судебной практики Верховного Суда Российской Федерации), посвященные различным аспектам жилищно-правовой тематики. Причем где-то эти документы будут приводиться в сокращенном, а где-то (с учетом уровня значимости) практически в полном варианте.

--------------------------------

< 1> Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. / Рук. кол. сост. П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2006. Ч. 1 (1993 - 2001 гг. ); Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. / Рук. кол. сост. П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2006. Ч. 2 (2002 - 2005 гг. ).

И еще один важный момент. Дело в том, что жилищному праву как отрасли российского законодательства в нашей стране, мягко говоря, никогда не везло. Причем такое " невезение" проявлялось как на уровне развития норм жилищного законодательства, так и на уровне догматического осмысления юридических проблем жилищно-правовой материи. Если говорить конкретно, то до революции в России в таком центральном источнике регулирования частных отношений, как Свод законов гражданских, представляющий собой один из томов Свода законов Российской империи (т. X ч. 1), прямой регламентации жилищных правоотношений не было посвящено ни одной статьи. Не было написано в этот период и каких-либо значимых научных работ, посвященных исследованию указанной проблематики < 1>, хотя в целом гражданско-правовая ветвь была представлена блестящими учеными-цивилистами, оставившими после себя выдающиеся научные произведения (Д. И. Мейер, Г. Ф. Шершеневич, В. И. Синайский, И. А. Покровский и многие другие).

--------------------------------

< 1> Более подробно см.: Поворинский А. Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву (1758 - 1904 гг. ) / Науч. ред. О. Ю. Шилохвост. М.: Статут, 2001. С. 320 - 321.

Не отличался в этом плане и советский период правовой истории, так как достаточно долгий промежуток времени жилищные отношения в нашей стране регулировались такими специфическими документами, как Декрет ВЦИК и СНК от 9 января 1924 г. " О выселении граждан из занимаемых ими помещений" и Постановление ЦИК и СНК от 17 октября 1937 г. " О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" < 1>. Последний документ на протяжении многих лет, по сути, выполнял роль отсутствующего у нас Жилищного кодекса, хотя, по свидетельству О. С. Иоффе, проект Жилищного кодекса, который так и не стал полноценным законом, готовился еще во второй половине 20-х годов XX века < 2>. В действительности первым Жилищным кодексом в нашей стране стал Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. < 3>. Причем по иронии судьбы данный Кодекс (документ, естественно, опубличенный по своей природе) действовал не только до момента распада СССР, но и на протяжении около 15 лет в современной рыночной России вплоть до 1 марта 2005 г. - даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же обратиться к литературе, написанной по жилищному праву в указанный исторический период, то можно увидеть, что, во-первых, такой литературы было написано достаточно мало < 4> и, во-вторых, общий вектор указанной литературы был в основном направлен на государственно-правовые и административно-правовые компоненты жилищного права.

--------------------------------

< 1> Более подробно см.: Гонгало Б. М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2 / Ин-т частного права. М.: Статут, 2006. С. 27 - 29.

< 2> Иоффе О. С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2009. С. 424.

< 3> Правовой основой данного Кодекса послужил документ под названием " Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик" 1981 г.

< 4> См., например: Аскназий С. И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956; Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата: Наука, 1963; Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск: Вышэйш. шк., 1968.

Что же из себя представляет российское жилищное право на современном этапе? Выше было сказано, что ЖК РФ как главный законодательный источник регулирования соответствующих отношений не выполняет своих функций так, как того хотелось бы. Появление научных монографий (не учебников, не учебных пособий и не комментариев к ЖК РФ, а именно целостных научных исследований в данной области) - явление, увы, в настоящее время крайне редкое. По всей видимости, стоит согласиться с мыслью, высказанной Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинниковым о современном состоянии дел в данной сфере. Указанные авторы пишут следующее: " Не секрет, что большинство цивилистов относятся к жилищному праву несколько снисходительно. Считается, что в нем нет простора для теоретической мысли, оно наполнено цивилистическими конструкциями, которые, однако, будучи перенесенными в жилищно-правовую сферу, оказались примитизированными, всецело подчинено жилищной политике государства и потому не имеет и не может иметь прочного теоретического основания" < 1>. Лично от себя хотим добавить, что как это ни печально звучит, но жилищное право действительно и без всякого преувеличения находится на " задворках" такой огромной области юриспруденции, как область частного права.

--------------------------------

< 1> Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 150.

Какова же цель данной книги в свете всего сказанного? Эта цель очень проста. На конкретных практических ситуациях (отраженных в документах высших судебных инстанций) показать и обосновать, как нормы жилищного законодательства должны реализовываться и применяться в жизни. Только эти практические ситуации будут касаться не всего жилищного права в целом, а только двух его наиболее актуальных блоков - договора социального найма и права собственности. Именно такой подход, на наш взгляд, позволит сделать из отрасли жилищного права красивое, целостное, системное и логически-последовательное юридическое здание. Насколько же достигнута поставленная цель, судить читателям.

Глава 1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ДИНАМИКА ПРАВООТНОШЕНИЙ,

ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ВЛАДЕНИЕМ, ПОЛЬЗОВАНИЕМ

И РАСПОРЯЖЕНИЕМ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

§ 1. 1. Договор социального найма и право собственности

на жилое помещение: общие юридические постулаты

А. Социальный наем

Законодательное определение договора социального найма содержится в ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной статьей по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Если попытаться проследить правовую сущность договора социального найма, то выстроится следующая юридическая картина. Жилое помещение в обязательном порядке должно находиться в государственной или муниципальной (публичной) собственности. Если жилое помещение будет находиться в частной собственности физических или юридических лиц, нормы жилищного законодательства о договоре социального найма к таким жилым помещениям применяться не будут. Граждане, проживающие в государственном (муниципальном) жилом помещении по договору социального найма, не являются собственниками такого жилья. Они всего лишь наниматели (очень условно таких граждан можно назвать арендаторами жилых помещений), т. е. указанные лица проживают, по сути, в юридически чужих для них жилых помещениях. Как следствие этого, у таких граждан практически отсутствуют правовые возможности по совершению с занимаемыми ими жилыми помещениями каких-либо распорядительных сделок. Практически все действия, связанные с " юридическими манипуляциями" в таком жилом помещении (например, вселение новых членов своей семьи, поселение временных жильцов, заключение договора поднайма жилого помещения) в обязательном порядке должны происходить с предварительного согласия и (или) уведомления собственника - наймодателя в лице компетентного государственного органа. Обобщенно можно сказать, что жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма, практически закрыты для мира гражданского оборота, закрыты для различного рода активных правовых возможностей по вовлечению таких жилых помещений в динамичный экономический оборот. Такие жилые помещения в принципе предназначены только для " статичного" проживания в них. А ввиду того, что во времена Советского Союза в отечественном правопорядке по понятным причинам отсутствовали такие гражданско-правовые конструкции, как " право частной собственности", " недвижимое имущество", " свобода экономической деятельности", практически все жилые помещения в указанную эпоху занимались гражданами именно на основании договоров социального найма. Альтернативы этому договору как таковой не было < 1>.

--------------------------------

< 1> Подробнее см.: Седугин П. И. Право на жилище в СССР // Избранное / Сост. и науч. ред. П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2013. С. 51 - 77.

Для договоров социального найма характерны следующие юридические признаки.

1. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Именно эта юридическая черта достаточно сильно защищает нанимателя (несобственника) жилого помещения. У нанимателя есть твердая уверенность в том, что его субъективное жилищное право проживания есть право " вечное" и " бессрочное". Наймодатель не может просто так, по своему произвольному усмотрению выселить нанимателя с членами его семьи на улицу. Конечно, это не говорит о том, что право проживания нанимателя есть право абсолютно-бессрочное. За совершение определенных жилищных правонарушений виновный наниматель и (или) члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилья. Однако такая мера является мерой крайнего характера и на практике применяется относительно редко. Поэтому статус нанимателя в этом аспекте можно охарактеризовать следующим образом: юридически он проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему. Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). С этой точки зрения юридическое положение нанимателя будет немного отличаться от аналогичного положения собственника жилья. На практике вполне допустима такая ситуация, когда лицу будет принадлежать определенная доля в праве собственности на жилое помещение и по соглашению между всеми сособственниками такое лицо будет проживать в неизолированном жилом помещении (например, в смежно-проходной комнате). Закону такое положение вещей применительно к праву собственности на жилое помещение противоречить не будет. Что же касается таких элементов, как помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома, то такие " объекты" не могут выступать самостоятельным местом проживания ни в рамках договора социального найма, ни в рамках права собственности на жилье.

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒