Стоимость квартиры сравнительным подходом = 1 714 500 +722 471,95 = 2 436 971,95 рублей

Коды проверяемых профессиональных и общих компетенций: ПК 4.1- ПК 4.8; ОК1, ОК3, ОК4, ОК5, ОК10. Инструкция: Задание выполнить на отдельных экзаменационных листах. Для решения задачи можно воспользоваться бланками документов. Документы оформить на ПК. Текст задания: Решить проблему гр. Сидорова И.И., связанную с вступлением в наследство, оценкой стоимости наследуемой доли, выделением ее в натуре и продаже по наиболее выгодной цене, если имеются следующие исходные данные: Сидорову И.И. перешла по завещанию 1/2 доля от 2-х комнатной квартиры, площадью 45/15+13 кв. м., на 4-ом этаже 9-ти этажного кирпичного дома, в квартире имеется балкон. В квартире на момент вступления в наследство зарегистрирован и проживают его брат, которому принадлежат остальная 1/2 доли этой квартиры. Сидоров И.И. предложил брату выкупить долю по рыночной стоимости, но тот не располагает всей суммой для покупки и предложил снизить цену на 25% или оплатить стоимость в рассрочку на 4 года под 10 % годовых. Известно, что рост цен в данном сегменте недвижимости составляет 4 % в год. Для проведения оценки квартиры имеются следующие данные об аналогичных продажах: 1. В этом же районе за сравнимый период (рост цен незначительный) проданы аналогичные квартиры, но с разной площадью и наличием/отсутствием балкона, в том числе - площадью 55 кв.м. за 2,50 млн руб. в кирпичном доме, в квартире имеется балкон; площадью 45 кв.м. за 2,05 млн. руб в кирпичном доме, в квартире имеется балкон; площадью 42 кв.м. за 1,8 млн. руб в кирпичном доме, в квартире нет балкона; площадью 40 кв.м. за 1,65 млн. руб. в кирпичном доме, в квартире нет балкона; площадью 51 кв.м. за 2,2 млн. руб. в кирпичном доме, в квартире нет балкона; площадью 40 кв.м. за 1,85 млн. руб. в кирпичном доме, в квартире имеется балкон. 2. В этом же районе за сравнимый период (рост цен незначительный) проданы аналогичные квартиры, но с разной площадью и материалом наружных стен, в том числе - площадью 55 кв.м. за 2,50 млн руб. в кирпичном доме; площадью 50 кв.м. за 2,10 млн. руб в панельном доме; площадью 37 кв.м. за 1,35 млн. руб в панельном доме; площадью 45 кв.м. за 2,05 млн. руб. в кирпичном доме; площадью 48 кв.м. за 1,85 млн. руб. в панельном доме; площадью 40 кв.м. за 1,85 млн. руб. в кирпичном доме. 3. В этом же районе за сравнимый период (рост цен незначительный) проданы аналогичные квартиры, но с разной площадью и на разных этажах (средние и крайние), в том числе - площадью 55 кв.м. за 2,50 млн руб. в кирпичном доме, средний этаж; площадью 45 кв.м. за 2,05 млн. руб в кирпичном доме, средний этаж; площадью 40 кв.м. за 1,85 млн. руб. в кирпичном доме, средний этаж; площадью 52 кв.м. за 2,10 млн руб. в кирпичном доме, крайний этаж; площадью 48 кв.м. за 1,87 млн. руб в кирпичном доме, крайний этаж; площадью 42 кв.м. за 1,68 млн. руб. в кирпичном доме, крайний этаж. 4. Сметная стоимость строительства аналогичной квартиры в новом доме на 15 % выше, чем рыночная стоимость на вторичном рынке жилья. Износ оцениваемой квартиры по данным технической инвентаризации составил 30 %. 5. Средняя доходность на данном сегменте рынка недвижимости составляет 3200 руб /кв.м. в год. ставка банковского процента 9% годовых. 6. Базовая стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости – 38 100 руб/м². Ход выполнения задания

1. Составить алгоритм решения проблемы, перечислить все необходимые документы для каждого этапа решения задачи. Обосновать принимаемые решения и указать основания (нормативные источники)

До 1,5 баллов

2. Определить основные ценообразующие факторы, в соответствии с типом объекта недвижимости. Выполнить оценку недвижимого имущества, подлежащего разделу. Обосновать принимаемые решения и указать основания (нормативные источники). Оформить отчет о выполнении оценки в соответствии с установленными требованиями на ПК. Для оформления отчета использовать базовый Макет отчета.

До 3,5 баллов

Решение билета:

1. Составление алгоритма (на листочках):

1. Обращение в ЗИО

· Паспорт Сидорова И.И.

· Доверенность на ЗИО

· Завещание

· Свидетельство о смерти

· Свидетельство о собственности ( Выписка из ЕГРН)

2. Оценка квартиры

· Заявление в ЗИО

· План проведения работ

· Смета

· Счет на оплату

· Акт приема-передачи документов

· Договор на оказание услуг

· Отчет об оценки

3. Вступление в наследство, получение свидетельства о гос.регистрации права

· Заявление о желании вступить в наследство

· Свидетельство о праве наследования

· Справка из УФМС, которая подтверждает место жительство умершего

· Технический план

· Заявление о гос.регистрации права

4. Купля-продажа доли в квартире

· Выписка из ЕГРН

· Справка об отсутствии задолженности

· Выписка из домовой книги

· Выписка из лицевого счета

· Договор купли продажи

· Акт приема-передачи квартиры

2. Расчет подходами (на листочках):

Сведения о квартире: балкон, 4\9 этаж, кирпичный дом, жил.площадь 28кв.м, ставка капитализации 9%, доходность 3200 р\кв.м

1. Сравнительный подход

Таблица 1. Поправка на наличие балкона

р\кв.м	1 и 3	2 и 4	5 и 6
Есть балкон	45 454,55	45 555,56	46 250
Нет балкона	42 857,14	41 250	43 137,25
Разница	+2 597,41	+4 305,56	+3 112,75
Среднее	10 015,72:3=3 338,57

3 338,57*45кв.м= 150 235,75

Таблица 2. Материал наружных стен

р\кв.м	1 и 3	2 и 4	5 и 6
Кирпич	45 454,55	45 555,56	46 250
Панель	36 486,5	42 000	38 541,7
Разница	8 968,05	4 305,56	3 112,75
Среднее	6 743,97

6 743,97*45 кв.м=303 478,65

Таблица 3. Поправка на этажность

р\кв.м	1 и 4	2 и 5	3 и 6
Средний	45 454,55	45 555,56	56 250
Крайний	45 384,61	38 958,33	40 000
Разница	5 069,94	6 597,23	6 250
Среднее	5 972,39

5 972,39*45=268 757,55

Стоимость квартиры:

150 235,75 + 303 478,65 + 268 757,55 = 722 471,95

38200*45кв.м= 1 714 500

Стоимость квартиры сравнительным подходом = 1 714 500 +722 471,95 = 2 436 971,95 рублей

2. Затратный подход

12 Следующая ⇒