ЖК «Кварталы 20/19». Застройщик ЗАО «Векторстройфинанс».. 6 из 6 домов введённые в эксплуатацию ранее, введены с задержками - 100% случаев нарушения сроков. Корпус 19.. Корпус 23.. Корпус 24.

ЖК «Кварталы 20/19»

Застройщик ЗАО «Векторстройфинанс».

По данным ЕИСЖС

https: //наш. дом. рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/23231

6 из 6 домов введённые в эксплуатацию ранее, введены с задержками - 100% случаев нарушения сроков

Может ли данный факт свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Грозят ли неприятности дольщикам ЖК «Город 20/19»? И тем, кто собирается в ближайшее время получить ключи от квартиры в почти построенных корпусах, и тем, кто вложился в корпуса, которые будут построены только лишь через два-три года?

А если вы еще не приобрели жилье в этом ЖК, но рассматривается для себя такой вариант, то стоит ли это делать?

Состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство своих объектов (используя в качестве примера корпуса 19, 23 и 24 ЖК «Город 20/19») разберем в представленной ниже справке.

Общие данные:

Корпус 19.

Проектная декларация № 77-001517 от 09. 12. 2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2021.

Количество квартир 104. Количество нежилых помещений 8. Количество машиномест 55.

Корпус 23.

Проектная декларация № 77-001519 от 09. 12. 2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2023. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.

Количество квартир 176. Количество нежилых помещений 7. Количество машиномест 102.

Корпус 24.

Проектная декларация № 77-001519 от 09. 12. 2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2023. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.

Количество квартир 104. Количество нежилых помещений 8. Количество машиномест 55.

Финансовые результаты застройщика.

Раз мер чис той при были по дан ным про межу точ ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): 990 тыс. руб.

Раз мер кре дитор ской за дол женности: 5 926 587 тыс. руб.

Раз мер дебиторской за дол женности: 3 361 755 тыс. руб

Раз мер ус тавно го ка пита ла зас трой щи ка: 10 000 руб.

Итак.

Застройщик имеет символический уставный капитал в 10 тыс. руб. По итогам 9 месяцев 2020 года заявил незначительную прибыль в размере 990 тыс. руб.

При этом застройщику должны около 3, 4 млрд. руб., а он в свою очередь должен почти 6 млрд. руб.

Есть ли повод для волнений у дольщиков?

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15. 05. 2019 № 278/пр " Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются два показателя:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается на основании данных бухгалтерского баланса как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1;

Согласно данным справки застройщика о размере собственных средств и соблюдении нормативов финансовой устойчивости по итогам 3 квартала 2020 года, которая представлена на ресурсе ЕИСЖС (см. ссылку выше), норматив Н1 составляет 1, 2 - то есть больше 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ЗАО «Векторстройфинанс» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов, в том числе и незавершенного строительства, способен сделать это.

Норматив целевого использования средств (Н2), который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1.

Если данный норматив превышает показатель в 1, то это свидетельствует о том, что застройщик использует денежные средства дольщиков для формирования (финансирования) своих активов, не имеющих отношение к строительству объектов, на финансирование которых участники долевого строительства передали свои денежные средства.

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа/ общая сумма обязательств, уменьшенная на величину обязательств по договорам ДДУ + сумма чистых активов застройщика.

Согласно данным представленным на ресурсе ЕИСЖС значение данного показателя =0, 68, то есть меньше 1.

Из того что данный показатель застройщика меньше 1 можно сделать вывод, что денежные средства участников долевого строительства ЖК «Кварталы 20/19» застройщик использует целевым назначением именно для финансирования строительства этого ЖК.

Раз застройщик использует средства дольщиков целевым образом, и при этом финансирует строительство только за их счет, нужно посмотреть какими темпами продаются квартиры, и хватает ли полученных денежных средств для ведения строительства по заявленному графику.

Согласно данным застройщика распроданность квартир корпуса 19 по состоянию на 09. 12. 2020 составила 92%.

Ко личество заключенных договоров: 96 – квартир, нежилых помещений – 8, машиномест – 6.

Сум марная це на заключенных до гово ров: 720 983 тыс. руб. – квартир, 45 558 тыс. руб. - нежилых помещений, 7 425 тыс. руб – машиномест.

Пла ниру емая сто имость стро итель ства: 560 209 тыс. руб.

Таким образом, основная часть денежных средств от участников долевого строительства застройщиком получена (не получено 8% от продажной стоимости)..

Фотоотчет на сайте ЕИСЖС свидетельствует о том, что корпус 19 построен, фасадные работы в целом завершены, ведутся фасадные работы по 1-му этажу здания, а также монтаж инженерных сетей. Не начаты работы по благоустройству придомовой территории. Удельная стоимостьзатрат по выполненным видам работ составляет более 80% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22. 04. 2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома... »).

https: //smetchik. com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2. pdf.

Так как денежные средства участников долевого строительства корпуса 19 застройщиком получены практически в полном объеме, при том что объем выполненных работ превышает 80%, проблем с финансированием оставшихся работ быть не должно.

Соответственно, нет оснований полагать, что застройщик не уложится в отведенный срок и не сдаст этот корпус в эксплуатацию во 2-м квартале 2021 года.

По корпусу 23 распроданность квартир по состоянию на 09. 12. 2020 составила 93%.

Ко личество заключенных договоров: 164 – квартир, нежилых помещений – 7, машиномест – 10.

Сум марная це на заключенных до гово ров: 1 397 051 тыс. руб. – квартир, 90 054 тыс. руб. - нежилых помещений, 11 335 тыс. руб – машиномест.

Пла ниру емая сто имость стро итель ства: 1 101 074 тыс. руб.

Несмотря на то, что срок сдачи этого объекта наступит только во 2-м квартале 2023 года, квартиры в доме практически распроданы, при этом сумма полученных застройщиком денежных средств превышает сметную стоимость строительства. Это привело к тому, что профинансирован и выполнен значительный объем работ.

Фотоотчет на сайте ЕИСЖС свидетельствует о том, что коробка здания корпуса 23 построена.

Удельная стоимостьзатратпо выполненным видам работ составляет не менее 60% от сметной стоимости строительства.

Так как застройщик за один год строительства (2020) выполнил значительно больше половины объема строительных работ, нет оснований полагать, что оставшиеся работы не будут им выполнены за 2, 5 года (до 2-го квартала 2023 года – срока ввода объекта в эксплуатацию). Тем более, что проблем с финансированием у застройщика нет.

По корпусу 24 распроданность квартир по состоянию на 09. 12. 2020 – 70%

Ко личество заключенных договоров: 79 – квартир, нежилых помещений – 8, машиномест – 8.

Сум марная це на заключенных до гово ров: 597 555 тыс. руб. – квартир, 45 513 тыс. руб. - нежилых помещений, 10 100 тыс. руб – машиномест.

Пла ниру емая сто имость стро итель ства: 585 958 тыс. руб.

Ситуация по этому корпусу аналогична ситуации по корпусу 23.

Выполнен аналогичный объем строительных работ, а объем денежных средств, полученных застройщиком, также превышает сметную стоимость строительства, то есть проблемы с финансированием отсутствуют.

Так что и в этом случае нет оснований полагать, что оставшиеся работы не будут выполнены застройщиком в срок указанный в проектной декларации (2-й квартал 2023 года).

Итак. Общий вывод следующий.

Застройщик отвечает нормативам финансовой устойчивости.

Денежные средства участников долевого строительства используются им по назначению.

Денежных средств уже полученных от продажи квартир застройщику хватит для полного и своевременного финансирования оставшихся работ по всем корпусам.

Заявленный график строительных работ застройщиком соблюдается. Велика вероятность, что дома будут сданы в срок.

Примечание: Что касается нарушения сроков сдачи во всех ранее построенных застройщиком домах.

Текущая благоприятная картина по продажам квартир ЖК «Кварталы 20/19», и как следствие отсутствие проблем с финансированием строительства, связана с ажиотажным спросом на жилье, который в силу разных причин наблюдался в 2020 году.

Строительство домов сданных в эксплуатацию ранее, происходило в период тяжелого системного кризиса в строительной отрасли и отсутствия продаж. В это время у многих застройщиков, ориентированных на финансирование строительства за счет денежных средств дольщиков, из-за отсутствия продаж и нехватки денег, было мало шансов сдать свои объекты в срок.

Опубликованные данные бухгалтерской отчетности показывают, что застройщик ЗАО «Векторстройфинанс» не прибегал к значительному заемному финансированию, которое могло бы заменить недостающие денежные средства дольщиков, отсюда и сложности с соблюдением графиков сдачи построенных им в это время домов.