9 марта 2022г. С12.20-13.50 практические занятия

9 марта 2022г. С12. 20-13. 50 практические занятия

4курс очная форма обучения 38. 03. 02 Менеджмент дисциплина «Оценка стоимости недвижимости»

Тема: Сравнительный подход к оценке недвижимости: инструменты и методы

Задача1. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб/кв. м., цена объекта в спальном районе – 128 000 руб/кв. м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 115 000 руб/кв. м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Объект оценки	Объект-аналог
Объект оценки	В центре	В спальном районе	В промзоне
В центре		+14, 85%	+27, 8%
В спальном районе	-12, 9%		+11, 3%
В промзоне	-21, 77%	-10, 2%

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

где П – поправка (корректировка);

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Расчет поправки по местоположению:

Поправка по отношению Центра к аналогам

П _спал = 147000/128000 – 1 = 0, 1485 или +14, 85%

П _пром = 147000/115000 – 1 = 0, 278 или +27, 8%

Поправка по отношению Спального района к аналогам

П центр = 128000/147000 – 1 = - 0, 129 или -12, 9%

П _пром = 128000/115000 – 1 = 0, 113 или +11, 3%

Поправка по отношению Пром. зоны к аналогам

П центр = 115000/147000 –1 = - 0, 2177 или -21, 77%

П спальн = 115000/128000 – 1 = -0, 102 или -10, 2%

Задача2. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 4% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2019) площадью 75 кв. м..

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект
Первоначальная цена, тыс. руб. /кв. м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб. /кв. м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб. /кв. м	-
Время продажи	10 апреля 2019	Апрель 2019	Январь 2019	Октябрь 2018
Корректировка на время продажи	-		+ 1%	+2%
Скорректированная цена	-		146, 45	142, 8
Средняя скорректированная цена по аналогам	(150+146, 45+142, 8) /3 = 146, 42
Стоимость объекта оценки	146, 42*75=10 982тыс. рублей

Расчет поправки на время продажи:

П_врпр = (1 + ∆ I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,

Где, П_врпр – поправка на время продажи;

∆ I_цен– годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 4% в год.

П _1ан = (1+0, 04)^{0, 25}– 1 = 0, 009853 или + 1% (за 3 мес (янв, фев, март), чтобы привести к году (в формуле годовой промежуток времени) )надо 1/12*3=0, 25)

П ²_ан = (1+0, 04)^{0, 5}– 1 = 0, 0198 или +2% (за 6 мес (окт, нояб, дек, янв, февр, март), чтобы привести к году надо 1/12*6=0, 5)

Задача3. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 205 кв. м.

Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 67 тыс. руб. /кв. м, в удовлетворительном составляет 54 тыс. руб. /кв. м.

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект
Первоначальная цена, тыс. руб. /кв. м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб. /кв. м
…	…	…	…	…
Скорректированная цена, тыс. руб. /кв. м	-
Состояние	удовл	хор	удовл	удовл
Корректировка	-	-13
Скорректированная цена	-
Средняя скорректированная цена по аналогам	(137+120+115)/3=124
Стоимость объекта оценки	124*205=25420 тысруб

П = Ц_{опп х-ка оц}– Ц_{опп х-ка ан}

Хор =67 тыс. руб

Уд=54 тыс. руб

Поправка=54 тыс. руб -67 тыс. руб =-13 тыс. руб

Задача4. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу 1). Определить:

1) Корректировку на разницу в площади.

2) Корректировку на наличие сада.

3) Корректировку на наличие гаража.

Таблица 1

Объект	Объект 1 (ОС1)	Объект 2 (ОС2)	Объект 3 (ОС3)	Объект 4 (ОС4)
Площадь, кв. м
Гараж	есть	есть	есть	нет
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	32 000	30 000	45 000	40 000

Решение:

Используем последовательно три раза метод парных продаждля расчета корректировок по различиям в площади, наличию гаража и сада:

45 000 – 32 000

1) ОС1 и ОС3: ---------------------= 260 $/м2;

200 – 150

2) ОС1 и ОС2: 32 000 – 30 000 = 2 000 долл.;

3) ОС3 и ОС4: 45 000 – 40 000 – 2 000 = 3 000 долл.

По полученным результатам определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада.

1) ОО отличается от ОС2 только площадью:

250 – 150 = 100 кв. м.;

2) Определим величину корректировки на разницу в площади:

260 х 100 = 26 000 долл.;

3) Откорректированная цена продажи ОС2:

30 000 + 26 000 = 56 000 долл.

Следовательно, рыночная стоимость виллы «У трех камней» составляет

56 000 долл.

Задача5. Имеются следующие данные рыночных продаж.

Таблица 2

	Объект 1 ОС1	Объект 2 ОС2	Объект 3 ОС3	Объект 4 ОС4
Площадь, м2	1 000	1 000	1 200	1 200
Гараж (кол-во Машино мест)
Камин	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	78 000	76 500	83 000	80 000

Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие камина.

Решение.

1) Определяем корректировку на разницу в площади. Выбираем для сравнения ОС1 и ОС3 (остальные элементы сравнения у выбранных объектов одинаковы):

83 000 – 78 000 = 5 000 долл.

2) Определяем корректировку на разницу в количестве машиномест в гараже. Выбираем для сравнения ОС2 и ОС4:

Производим корректировку ОС2 по площади:

76 500 + 5 000 = 81 500 долл.

Производим корректировку на разницу между гаражами:

81 500 – 80 000 = 1 500 долл.

3) Определяем корректировку на наличие камина. Выбираем для сравнения ОС1 и ОС2:

78 000 – 76 500 = 1 500 долл.

Задача6. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, генерирующего ежегодно 25 000 ден. ед. потенциального дохода. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Таблица 3

Аналог	Цена продажи, ден. ед.	Потенциальный валовой доход, ден. ед.
	100 000	20 000
	95 000	21 000
	120 000	27 000

Рассчитаем средний GRM (валовый рентный мультипликатор) по аналогам:

(100 000: 20 000 + 95 000: 21 000 + 120 000: 27 000): 3 = 4, 656.

GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

25 000 х 4, 656 = 116 402 ден. ед. или, округленно, 116 400 ден. ед.

Самостоятельно каждый студент должен решить 2 задачи по этой темеи представить виде презентации.

12 Следующая ⇒