«Обліково - аналітичне забезпечення управління орендованими активами в сільськогосподарських підприємствах»

1. Економічна сутність поняття «орендовані активи» та види оренди.

2. Нормативно-правове забезпечення операцій управління орендованими активами в сільськогосподарських підприємствах.

3. Документальне оформлення операцій з оренди землі.

4. Концепція агрострахування, як найважливіший компонент сільськогосподарської галузі. 1. Економічна сутність поняття «орендовані активи» та види оренди.

Визначення оренди та її об’єктів згідно з чинним законодавством

№ з/п	Перелік основних нормативно-правових документів	Визначення категорії «оренда»	Об’єкт оренди (лізингу)
	Цивільний кодекс України від 16. 01. 2003 р., № 435 – ІV	Оренда – відносини, що регулюються договором оренди (найму), за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно (майнові права) у користування за плату на певний строк	Об’єктом є: майно – річ (не споживна), яка визначе- на індивідуальними ознаками і яка збері- гає свій первісний вигляд при неоднора- зовому використанні. Предметом договору найму можуть бути: майнові права; земельні ділянки; будівлі або інші капітальні споруди; транспортні засоби; житло.
	Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 „Оренда” від 28. 07. 2000 р. №181	Оренда - угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку	Об’єктом є: активи ( в т. ч. земельні ділянки) Не є об’єктом: природні ресурси; авторські та суміжні права цілісні майнові комплекси біологічні активи, які оцінюються за справедливою вартістю, зменше- ною на очікувані витрати на місці продажу згідно з П(С)БО 30
	Закон України „Про опо- даткування прибутку підприємств” від 28. 12. 1994 р. № 334/94- ВР	Лізингова (орендна операція) – госпо- дарська операція (крім операцій з фрах- тування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних фондів або землі у користування іншим фізич- ним чи юридичним особам (орендарям) за орендну плату та на визначений строк	Об’єктом є: основні фонди; земля; жилі приміщення
	Закон України „Про фі- нансовий лізинг” від 16 грудня 1997 р. № 723/ 97- ВР	Фінансовий лізинг – це вид цивільно- правових відносин, що виникають із договору фінансового лізингу	Об’єктом є: основні фонди Не є об’єктом: земельні ділянки та інші природні об’єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці)

Інформація, наведена в таблиці 1, свідчить про різноманітність правового тра- ктування категорії «оренда», що зумовлюється відмінностями щодо визначення об’єкта оренди. У зв’язку з цим необхідно узгодити визначення оренди в усіх нормативно-правових документах. Підтримка законодавцем даної позиції забез- печила б необхідні передумови належного правового регулювання орендних від- носин з метою запобігання будь-яких колізій у майбутньому. Якщо при визначенні об’єктів оренди враховувати вимоги Цивільного кодексу України1, згідно з яким предметом договору оренди може бути річ, яка визначе- на індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразо- вому використанні (гл. 58. ст. 760 ЦКУ), то орендні операції не можуть здійсню- ватися стосовно всіх активів.

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та платного використання землі потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого є оцінка землі.

За останні роки проблемі оцінки земель присвячено значну кількість наукових праць вітчизняних вчених. Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили Д. Добряк, Л. Новаковський, П. Пасхавер. Слід відзначити, що суттєвий внесок у розробку та формування грошової оцінки земель внесли ряд вчених України: І. Бистряков, В. В'юн, П. Гайдуцький, П. Саблук, В. Трегобчук, А. Третьяк, О. Шпичак, В. Юрчишин, та інші. Вони обґрунтували концептуальні напрямки перетворень у земельних відносинах, розробили методику грошової оцінки землі, визначили ставлення до власності на землю.

Нерідко фізичні особи - власники земельних ділянок, у тому числі сільськогосподарського призначення, передають їх в оренду (без зміни цільового призначення) іншим особам (як правило, сільгосппідприємствам). Ціль орендодавця в цьому випадку очевидна – одержання доходу у вигляді орендної плати. Отже, актуальним залишається особливості оренди земельних ділянок (паїв) державної та приватної власності.

Нормативна грошова оцінка здійснюється з метою регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі - продажу земельної ділянки та оренди, визначення ставок ціноутворення, облік сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів. Нині грошова оцінка землі використовується для встановлення ставок земельного податку і величини орендної плати, для інформаційної підтримки ринку землі, для оцінки ефективності існуючого функціонального використання землі. [1 ]

Правове регулювання грошової оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель »[ 2], Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23. 03. 1995р № 213 [3], та інших нормативно - правових актів, прийнятих відповідно до них.

Державне регулювання у сфері оцінки земель здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а також інші органи виконавчої влади відповідно до закону.

Державне регулювання у сфері оцінки земель полягає в забезпеченні об’єктивності та законності проведення оцінки земель, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, створення конкурентного середовища для суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлюється залежно від виду користування, зручності місця розташування, від ступеня окультуреності кожної земельної ділянки та інфраструктурного облаштування території. Об’єктивне оподаткування і ціни на земельні ділянки сприятимуть нормальним земельним відносинам і отриманню стабільних доходів власниками землі і землекористувачами та державою в цілому. [4]

В основу нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель. Об’єктивна оцінка землі повинна включати в себе показники якісного стану земельної ділянки, які корелюють з урожайністю, враховувати екологічні зміни та їх наслідки від неадекватного використання земель за їх структурою, культурами та використанням врожаю [ 5].

Грошових оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною й експертною.

НГО земельної ділянки - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими та затвердженими нормативами. Вона використовується для визначення розміру: земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; тощо.

ЕГО земельної ділянки - це результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних із нею прав оцінювачем (експертом із питань оцінки земельної ділянки) із застосування сукупності підходів. Методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

ЕГО земельних ділянок проводиться в разі:

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства(підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками в бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, установлених законом або договором;

- рішення суду;

У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених законодавством.

Підставою для проведення НГО земельної ділянки є: рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, договір, який укладається із заінтересованими особами в порядку, установленому законом.

Підставою для проведення ЕГО земельної ділянки є: договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, установленому законом, рішення суду.

Що стосується періодичності проведення НГО земельних ділянок, то вона здійснюється (ст. 18 Закону № 1378):

- щодо ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення – не рідше ніж один раз на 5-7 років;

- щодо розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

В межах населеного пункту нормативно - грошова оцінка земельної ділянки розраховується на 1 кв. м. Розрахунок залежить від багатьох факторів серед яких:

- функціональне використання земельної ділянки;

- місцезнаходження земельної ділянки;

- якість ґрунту;

- екологічна ситуація;

- інші фактори.

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали нормативної грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховується за формулою:

Гагр. =(ГхБ)/Б,

де Гагр. -грошова оцінка гектара агровиробничої групи грунтів ( у гривнях);

Г- грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству(у гривнях);

Б агр. - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих грунтів на їх грошові оцінки.

Кожного року нормативно - грошова оцінка підлягає обов’язковій індексації з урахуванням показників інфляції минулого року. Відповідальним за індексацію нормативно - грошової оцінки є Держземагентство України та його місцеві підрозділи, які мають проіндексувати нормативно - грошову оцінку для надання заінтересованим особам (податкова, громадяни, організації) до 15-го січня кожного року.

Нормативно - грошова оцінка зазвичай необхідна в наступних випадках:

- для розрахунку земельного податку;

- для розрахунку розміру орендної плати при оренді земельної ділянки;

- для розрахунку втрат лісогосподарського та сільськогосподарського виробництва;

- для розрахунку оплати державного мита під час оформлення договорів купівлі-продажу, міни, дарування земельної ділянки;

- при спадкуванні земельної ділянки.

У вказаних вище випадках необхідно отримати витяг про нормативно - грошову оцінку земельної ділянки. Крім того, під час нотаріального оформлення договору, нотаріус також вимагає витяг з кадастру (ДЗК).

Для отримання довідки (витягу) про нормативно - грошову оцінку необхідно звернутись в місцевий центр надання адміністративних послуг (дозвільний центр).

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = І: 100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 100 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 100.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатом нормативної грошової оцінки складається технічна документація. Дані про ведення товарного сільськогосподарського виробництв згідно ст. 23 згаданого Закону затверджується районною радою.

Технічна документація по нормативній грошовій оцінці земель складається в трьох примірниках:

1-й: передається замовнику;

2-й: передається в архів державного фонду документації із землеустрою;

3-й: передається в архів інституту.

Затверджені дані нормативної грошової оцінки земель є базою для справляння податків та орендної плати.

Згідно з п. 288. 1 ПК підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої ділянки. Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу право оренди земельної ділянки, як і раніше, виникає з моменту державної реєстрації цього права. Крім того, у п. 287. 1 ПК зазначено, що власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю із дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Отже, сільгосппідприємство має повне право сплачувати орендну плату з моменту реєстрації права оренди, а не з моменту підписання договору. [ 6 ]

Орендар нараховує орендну плати та відображає її в бухгалтерському обліку на прямолінійній основі протягом усього строку оренду (наприклад, щомісячно) або з урахуванням одержання економічних вигід, пов’язаних з об’єктом оренди (п. 9 П(С) БО 14). Наприклад, сільгосппідприємства можуть нараховувати орендну плату раз на рік - у грудні, за підсумками економічних вигід, отриманих від зібраного та реалізованого врожаю. Визначений на поточний рік розмір орендної плати за земельні ділянки приватної власності включається до виробничої собівартості сільгосппродукції.

На практиці зазвичай оформляється відомість про нараховану орендну плату, до якої включаються всі фізособи - орендодавці, яким у визначеному місяці за договорами повинна бути нарахована орендна плата. [7]

Як передбачено п. 288. 5 ПК, розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу.

- не може бути меншою ніж за 3 % нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки;

- може перевищувати граничний розмір орендної плати (12 %) у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Інколи трапляються випадки, коли строк договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності закінчився, а платник продовжує нею користуватися, оскільки не отримав від орендодавця письмового заперечення щодо такого використання. У такому разі до поновлення в установленому порядку договору оренди земельної ділянки за неї слід сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору, але не нижче розміру, установленого в п. 288. 5 ПК (тобто не менше ніж 3 % від нормативної оцінки).

Отже, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, тоді як у договорі може бути передбачено менший її розмір. Як правило, договори оренди земельних ділянок сільгосппризначення державної власності, що укладалися після 01. 04. 14 р., визначають орендну плату в розмірі 4 % від НГО та вище, тоді як договори, укладені до цієї дати, можуть передбачати менший розмір орендної плати. [8]

Питання визначення вартості землі є одним із ключових у господарській діяльності, так як, саме грошова оцінка забезпечує встановлення обґрунтованих платежів за землю. Вона є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, оподаткування та становлення ринку землі. Отже, актуальність грошової оцінки земель останнім часом зростає, а сфери застосування розширюються. Також вона необхідна для забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, зацікавлених підприємств, установ, організацій та громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання й охорони землі.

⇐ Предыдущая 1 23