Перечень ремонтных работ. Как составить смету?

Прежде, чем начать составлять перечень работ, нужно определить, что вы будете делать в помещении.

Определяем процесс ремонтных работ для вашего проекта:

Ремонт	проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем.
Переустройство	вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.
Перепланировка	изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проемов, изменение их размеров. Перепланировка жилых помещений – в соответствии со ст. 25 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Реконструкция	изменение технических характеристик и общих параметров объекта – этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Главной задачей инвестирования в недвижимость является извлечение максимального денежного потока из доступных ресурсов. Поэтому, для инвесторских задач, чаще всего используем Перепланировку.

При перепланировке разрешены любые действия, если они прямо не запрещены действующими нормативно-правовыми актами.

Мероприятия должны соответствовать СНИП, строительным нормам.

Статья 26 ЖК РФ содержит список переустройств, которые подлежат согласованию с инстанциями.

Уточняем для себя какие виды работы в выбранном проекте предстоит выполнить.

В целях исключения повреждения коммуникаций и предотвращения возникновения аварийных ситуаций на объекте в ходе ремонта подготовительными этапами перед началом основных действий являются:
● замена входных кранов на стояках водоснабжения. Как правило, деление на студии предполагает полную реконструкцию водяных труб и канализации, поэтому необходимо установить надежные краны на вводе в квартиру
● разводка временной электропроводки. Для этого необходимо выключить подачу электричества в квартиру и демонтировать проводку, которая идет после счетчика. Затем прокладываем новые временные провода с простыми лампочками и временными розетками для обеспечения условий для ремонтных работ
● при наличии газа на объекте, необходимо решение вопроса о перекрытии газовой трубы
● перенос стояков отопления. Эти работы нужны в том случае, если планировка подразумевает их перемещение, а также при добавлении жилой комнаты и отсутствии достаточного количества радиаторов отопления.
После предварительных работ можно приступить к демонтажу стен и выносу накопившегося мусора. Для отходов нужно заказать специальный мусорный контейнер.
Демонтажные и монтажные работы
Окна Демонтаж деревянных окон. Если в доме стоят старые окна, меняем их на пластиковые окна с микропроветриванием.
Планирование по полу После сноса лишнего и освобождения пространства, следует тщательно перенести разработанную планировку на пол, используя мел, краску и пр. - наносится вся планировка с точными размерами и шириной стен. Видоизменение конструкции полав жилье, определяем способ прокладки фановых труб, исходя из типа дома и конструкции перекрытия, либо создания подиума.
Фановые трубы Выделяется два способа протянуть фановые трубы к мокрым точкам: ● Протянуть трубы в межэтажных перекрытиях ● Технология установки подиума В большинстве случаев потребуется вскрытие полов, а значит, работы по разводке труб надлежит произвести до возведения стен
● Вместе с фановыми трубами требуется развести трубы подачи воды. Для этого лучше воспользоваться качественной цельной металлопластиковой трубой. В каждое помещение должна быть заведена своя цельная труба. ● В месте выхода трубы в санузле или кухне можно продолжить разведение труб полипропиленом из-за его меньшей стоимости. Всю разводку делаем наружно, для того, чтобы возникшую протечку было легко устранить.
Перегородки или Возведение стен На начальном этапе определяем какие стеныостаются, какие демонтируются и что возводится по новой. Если остаются старые стены, решаем насколько они хорошо изолируют звук, при необходимости усиливаем звукоизоляционным “пирогом”.
Новые перегородки делаем по инвесторской технологии. ● Вся конструкция каркаса устанавливается на самоклеящуюся ленту, которая называется «Вибропласт». В каркас из профиля шириной 10 см плотно укладывается шумозвукоизоляционный материал: минеральная вата, пенопласт, пенополистирол, изовер. С каждой стороны профиль обшивается подложкой под ламинат. Подойдет самый дешевый вариант, который продается в рулонах. ● Затем, с каждой стороны профиль обшивается специальным материалом — теплозвукоизоляционной плитой, которая называется «Изоплат» 12, 5 мм. ● С каждой стороны пришивается по одному листу гипсокартона 12, 5 мм. При условии, что электрика будет разведена наружно, такая технология обеспечит достаточно качественную шумозвукоизоляцию. ● Толщина такой перегородки — 15 см.

Далее выбираем какие операции входят в проект:
● Изменение текущей конфигурации перегородок (если они не являются несущими), разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и т. п.
● Перенос либо расширениепомещения кухнина площадь одного из прилегающих нежилых помещений (кладовой, коридора и прочего).
● Проведение работы по демонтажу блока подоконника, определив при этом тип жилого строения и возможности этой операции.
● Обустройство любого рода проемовв стенах (несущих) домов, выполняя при этом необходимые меры по безопасности, усиления проемов и согласования. Такой проем должна делать компания, которая имеет лицензию на данный вид работ, это важно для узаконивания этого проема.
● Установка новых перегородок, по согласованному проекту перепланировки с делением на студии.
● Переносить радиаторные батареи(отопительные) на другие стены и установка дополнительных батарей.
● Расширениезон санузлов или мокрых зон в пределах нежилого помещения, с необходимостью дальнейшего обустройства гидроизоляциив поверхности пола измененной части. Обустройство структуры пола в санитарном узле с наличием порожка либо занижение на 1, 5-2 см, по отношению к смежному помещению. ● Любая перепланировка «мокрой зоны», независимо от того, над каким помещением она располагается, должна сопровождаться проведением гидроизоляции полов и примыкающих стен. Гидроизоляционной лентой проводится проклейка всех горизонтальных швов: в душе, за унитазом, под раковиной, по всему периметру санузла. Мастикой обрабатывается пол, стены, и два вертикальных шва в душе – в том углу, где непосредственно будет мыться человек, на высоту роста человека.
Замена и установкановых звукоизолирующих входных дверей и дверей в санузлы.
После выстраивания перегородок можно приступать к разведению наружной электрики, вентиляции и последовательной отделке помещения.
Разводка электрики при инвесторском ремонте рекомендуется проводить наружным способом.
Вентиляция Вентканалов в помещении должно быть два, один в санузле, второй на кухне. ● Вытяжку в санузле обязательно ставить принудительную, совмещенную с выключателем света и с таймером, чтобы после выключения света, когда человек вышел из санузла, вентилятор еще минут 15-20 работал. ● Вытяжка с кухни можно с рециркуляцией через фильтр, который меняется 1 раз в полгода. Вывод вытяжки на фасад, можно делать в каждой студии. Алмазное бурение для вентиляции, в отверстие вводится труба с обратным клапаном, чтобы не попадал холодный воздух и пыль. При входе в каждую студию должен стоять обратный клапан, чтобы воздух попадал только в одну сторону. Теоретически требует разрешение, но практически нет. Цена одного отверстия в параметрах 1500-2000р. Вывод 100-ая труба.
Оштукатуренные стеныможно окрасить в белый цвет либо наклеить обои «под покраску». Можно использовать стеклообои или стекловолокно, которые идут как раз под покраску и выдерживают до 20 покрасок. В случае загрязнения участков стен, их легко можно будет перекрасить, восстановив первоначальный вид.
Стены и полы санузлов обложить плиткой, в т. ч. душевой поддон (чашу) лучше выложить из блоков либо кирпичей и обложить плиткой. Вода не будет протекать под поддон и скапливаться под ним.
Покрытие пола - целесообразнее использовать ламинат или линолеум
Потолокоптимально заказать натяжной, если не предстоит сделать второй уровень, при наличии высоты потолка от 2, 9 м., тогда производим установку гипсокартонного потолка
Входные двери - металлические, самые дешевые, китайского производства. Они продаются в комплекте: с доборами, петлями, наличниками и замком, что тоже приводит к экономии по сравнению с межкомнатными дверями. А также имеют неплохую тепло- и шумоизоляцию.