Главная

Контакты

Случайная статья

• Автоматизация
• Антропология
• Археология
• Архитектура
• Биология
• Ботаника
• Бухгалтерия
• Военная наука
• Генетика
• География
• Геология
• Демография
• Деревообработка
• Журналистика
• Зоология
• Изобретательство
• Информатика
• Искусство
• История
• Кинематография
• Компьютеризация
• Косметика
• Кулинария
• Культура
• Лексикология
• Лингвистика
• Литература
• Логика
• Маркетинг
• Математика
• Материаловедение
• Медицина
• Менеджмент
• Металлургия
• Метрология
• Механика
• Музыка
• Науковедение
• Образование
• Охрана Труда
• Педагогика
• Полиграфия
• Политология
• Право
• Предпринимательство
• Приборостроение
• Программирование
• Производство
• Промышленность
• Психология
• Радиосвязь
• Религия
• Риторика
• Социология
• Спорт
• Стандартизация
• Статистика
• Строительство
• Технологии
• Торговля
• Транспорт
• Фармакология
• Физика
• Физиология
• Философия
• Финансы
• Химия
• Хозяйство
• Черчение
• Экология
• Экономика
• Электроника
• Электротехника
• Энергетика

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

За свою историю страна претерпела множество земельных реформ. Они имели различные цели, но главная и единая их цель привести в порядок земельный фонд страны. Одной из последних крупнейших реформ является вступлением в силу Федерального закона от 23. 06. 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 171-ФЗ).

Закон №171-ФЗ внес ряд изменений в Земельный кодекс Российской Федерации. Изменения направлены в основном на более детальное урегулирование порядка предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, а также их использования и перераспределения.

Стоит отметить, до вступления в силу поправок к Земельному кодексу РФ, землю муниципалитета можно было получить двумя способами: без торгов (необходимо предварительное согласование места его размещения) и на торгах (без согласования). Новые правила формирования земельных участков значительно сокращают цепочку согласований.

Ранее в Земельном кодексе процедура наказания за самозахват земель была многоступенчатой и сложной. Необходимо было собрать доказательную базу, а если в нарушении было уличено юридическое лицо, то земельный участок надо было поставить в очередь на проверку на следующий год.

Земельная реформа-2015, с одной стороны, дает толчок к освоению представителям бизнес-сообщества новых территорий, с другой – не дает гарантий владельцам малых предприятий. Так, положение закона, в котором говорится об отмене необходимости заключения договора на аренду земли со стороны владельцев ларьков, киосков и рекламных конструкций, может привести к многочисленным судебным разбирательствам, так как законность взятия земли в аренду фактически прописана нигде не будет.

Объектом проектирования является земельный участок, образованный из земель государственной или муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Полетаева, 57.

Целью выпускной квалификационной работы является изучить порядок образования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, его особенности.

Задачи:

1. Изучить правовые основы изъятия и предоставления земель под индивидуальное жилищное строительство.

2. Охарактеризовать состояние территории и объекта проектирования.

3. Рассмотреть процесс образования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

1. СОДЕРЖАНИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИЗЪЯТИЯ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

1. 1. Общие положения, вопросы территориального планирования и управления земельными ресурсами

Для начала введем понятие землеустройство. Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство /8/.

Территориальное планирование это планирование развития земель для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения /8/.

Объектами территориального планирования являются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части указанных территорий и зон /8/.

Документы территориального планирования являются основой для проектирования и регулирования грамотной застройки территории, обязательными для органов государственной власти, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления при принятии и реализации решений.

Неотъемлемой частью территориального планирования является территориальное землеустройство, разработанное для установления (восстановления) границ объектов территориального планирования на местности, включая государственную границу территории Российской Федерации, границы земель субъектов Российской Федерации, границы муниципальных и других административно-территориальных образований с закреплением таких границ межевыми знаками и описанием их местоположения.

Основаниями проведения территориального планирования являются:

- решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства;

- договоры о проведении землеустройства;

- судебные решения.

Межевание объектов планирования это мероприятия по установлению (восстановлению) границ объектов землеустройства на местности, включая государственную границу Российской Федерации, границы субъектов Российской Федерации, границы муниципальных и других административно-территориальных образований, границы земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения /19/.

В настоящее время территориальное планирование и управление земельными ресурсами является основным видом землеустроительных работ, которое обеспечивает создание пространственных условий для эффективного хозяйства во всех сферах деятельности, оформление прав физических и юридических лиц на землю, точность и бесспорность положения на местности границ земельных участков муниципальных, региональных и федеральных административно-территориальных образований, специальных земельных фондов, территорий с особым правовым использованием земель /19/.

При проведении территориального планирования и управления земельными ресурсами выполняют следующие работы: образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, межевание объектов землеустройства.

Образование новых и упорядочение существующих объектов территориального планирования производится в следующих случаях:

- изменение границ земельных участков;

- восстановление границ земельных участков;

- изъятие земельных участков для государственных (или муниципальных) нужд и предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков из земель находящихся в государственной (или муниципальной) собственности;

- перераспределение сельскохозяйственных угодий используемых сельскохозяйственными организациями или находящихся в общей или долевой собственности;

- совершение физическими и юридическими лицами сделок с земельными участками /23/.

При образовании новых и упорядочении существующих земельных участков определяют:

- местоположение границ земельных участков;

- варианты использования земель с учетом размеров земельных участков, их целевого назначения, разрешенного использования и расположения на них объектов производственной и социальной инфраструктуры;

- площади земельных участков;

- виды разрешенного использования;

- категории земель;

- иные характеристики земель, необходимые собственникам для принятия решений по распоряжению земельными участками.

Проектирование границ объектов землеустройства осуществляется в соответствии с документами на основании сведений государственного земельного кадастра.

Межевание объектов территориального планирования производится в следующих случаях:

- реализация утвержденных проектов границ земельных участков;

- упорядочения на местности границ объектов землеустройства (при отсутствии достоверных сведений об их местоположении);

- восстановление на местности границ объектов землеустройства при наличии сведений в государственном земельном кадастре.

Для повышения качества и достоверности получаемой землеустроительной документации при территориальном землеустройстве необходимо обеспечить принятие решений основанных на правовом, экономическом, социальном, экологическом и инженерно-технологическом обосновании/23/.

1. 2. Состав и содержание работ при образовании земельного участка

Согласно ст. 11. 2 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25. 10. 2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ) Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности/5/.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки).

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами/5/.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Данное согласие не требуется на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, а также на основании решения суда/5/.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке/5/.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании проекта межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации" от 29. 12. 2004 N 190-ФЗ (далее ГрК РФ), проектной документации лесных участков, либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Такие решения принимаются на основании заявления землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

К заявлению должны прилагаться:

- кадастровый паспорт образуемого земельного участка (или кадастровые паспорта образуемых земельных участков), т. е. выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые сведения для государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним, иные сведения о земельном участке, явившемся базовым объектом для образования нового участка;

- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (т. е. любые документы, подтверждающие факт предоставления гражданину или юридическому лицу земельного участка). Ими могут быть: постановление; свидетельство органов; приказ совхоза; решение общего собрания колхоза, если документы на земельный участок не прошли регистрацию; выписка из похозяйственной книги, заверенная органами местного самоуправления;

- нотариально удостоверенная доверенность (в случае подачи заявления представителем правообладателя земельного участка).

Порядок предоставления земельных участков и требуемые документы могут различаться. Например, различается порядок предоставления земельных участков для строительства и не связанных со строительством/5/.

В решениях исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления об образовании новых земельных участков могут быть указаны полномочия прежнего правообладателя земельного участка, поскольку они отражают также статус участка (в собственности, в пользовании и т. д. ). Также в решениях может быть указано, что правообладатель вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности (РФ, субъекта РФ или права муниципальной собственности) на образуемые земельные участки. Для обращения правообладателя земельного участка с заявлением в регистрационные органы доверенности от исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, когда происходит раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)/5/.

Также при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 3 ст. 13 указанного Федерального закона земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если такое решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Согласно п. 5 ст. 13 указанного Федерального закона размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли/21/.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность объединения как земельных участков, принадлежащих разным лицам на праве собственности, так и земельных участков, принадлежащих нескольким лицам на праве общей собственности. В результате такого объединения у лиц, чьи земельные участки были объединены, возникает право общей собственности на образованный земельный участок. Согласно п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N51-ФЗ (далее ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу/5/.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Перераспределение является, прежде всего, способом образования земельных участков, при которых несколько смежных земельных участков прекращают свое существование и образуется несколько других смежных земельных участков, что не позволяет однозначно утверждать, что перераспределение является сделкой, вид которой прямо предусмотрен в ГК РФ.

Исходя из ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о Регистрации) под смежными земельными участками понимаются земельные участки, которые имеют хотя бы одну общую границу. Из этого следует, что перераспределение возможно в случае, если сведения о местоположении границы земельных участков, которые предполагается перераспределить, предварительно внесены в государственный кадастр недвижимости.

При любых преобразованиях с земельными участками необходимо проведение соответствующего вида кадастровых работ.

Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24. 07. 2007 N 221-ФЗ (ред. от 03. 07. 2016) " О кадастровой деятельности" (далее Закон о Кадастре)кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер /7/.

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету/7/.

При проведении кадастровых работ необходимо руководствоваться следующей нормативно-правовой основой: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Поскольку речь идет о содержании работ при образовании земельного участка, имеет смысл говорить о проведении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка. При межевании земельного участка проводится целый комплекс работ, которые направлены на определение площади земельного участка, а также установление, восстановление и закрепление границ на местности, и описание их местоположения.

Межевание земельного участка представляет собой обязательную процедуру при уточнении сведений о ранее предоставленных участках и при образовании новых земельных участков.

Результатом межевания земельных участков является межевой план, который необходим для постановки данного недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт, для оформления прав в отношении земельного участка, объединения или раздела участка, уточнения границ земельного участка, перераспределения земельных участков между собственниками, установления границ участка на местности, разрешение земельных споров по границам участков. Межевой план даёт гарантию прав на земельный участок. Без него невозможно осуществить никакие сделки, связанные с земельным участком. Также существуют случаи, когда данный документ способен защитить собственность на земельный участок. Например, при судах и спорах с соседями, претендующими на землю.

Соответствующий межевой план готовится в зависимости от выполняемых кадастровых работ в связи с: уточнением границ и площади земельного участка, образованием земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности, образованием земельного участка в результате выдела в счёт доли (долей) в праве общей собственности, объединением земельных участков, перераспределением земельных участков, разделом земельных участков, исправлением кадастровой ошибки в сведениях о земельном участке, образованием части (частей) земельного участка.

Состав кадастровых работ при составлении межевого плана земельного участка может включать:

- подготовительные кадастровые работы;

- определение геодезических координат пунктов съемочного обоснования;

- определение координат характерных точек границ земельного участка геодезическим методом;

- определение координат характерных точек границ земельного участка картометрическим (фотограмметрическим) методом;

- определение координат характерных точек границ земельного участка комбинированным методом;

- вычерчивание графической части межевого плана земельного участка;

- согласование местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных земельных участков;

 - закрепление границ земельного участка долговременными межевыми знаками;

- оформление межевого плана земельного участка;

- работы, сопутствующие проведению кадастровых работ при составлении межевого плана земельного участка.

Перед началом проведения работ важно тщательно изучить и проанализировать имеющиеся документы:

 - сведения государственного кадастра недвижимости на земельный участок и смежные с ним землепользования;

 - правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, расположенные на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

 - имеющуюся техническую, землеустроительную и градостроительную документацию;

 - сведения о правообладателях смежных земельных участков и другие документы /32/.

В зависимости от имеющихся в наличии сведений и документов, будет устанавливаться порядок и состав работ по подготовке межевого плана.

Межевой план подготавливается в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке” (далее Требования).

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ.

Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:

1) общие сведения о кадастровых работах;

2) исходные данные;

3) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

4) схема расположения земельных участков;

5) Чертеж /6/.

1. 3. Предоставление и изъятие земель для индивидуального жилищного строительства

Строительство автомобильных дорог, железнодорожных путей, туннелей, мостов, эстакад, путепроводов, прочих транспортных развязок, сооружений важны для государства и муниципалитетов. Эти и другие работы, а также прокладывание газо- и нефтепроводов, линий электропередачи и прочих инфраструктурных объектов требует под указанные нужды выделение определенного количества земельных участков. Часто бывает так, что эти земли уже находятся в собственности граждан или юридических лиц.

Такие земельные наделы попадают в поле зрения государственных органов, государственно-правового управления, ведущих российских архитекторов, земельных специалистов, экономистов, строителей задолго до начала процедуры изъятия.

Ещё на этапе проектирования будущего объекта исследуется территория, где он будет размещаться, выявляются ситуации, где будут затронуты права собственности частных землепользователей и не только, чтобы оценить предстоящие финансовые вложения в строительство и время, требуемое не только для его осуществления, но и решения вопросов компенсаций собственникам за дальнейшее изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В связи с этими проблемами и вопросами возникла необходимость доработки Земельного кодекса РФ, которая и была проведена, и в кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия.

С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового порядка отражены в Федеральном законе от 23. 06. 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ). Эти нововведения являются частью проводимой сейчас масштабной земельной реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями /9/.

Изъятие земель - процесс всегда сложный, длительный, и в большинстве случаев болезненный. И главная причина этого известна всем - и властям, и собственникам участков, которые оказались в связи с этим в патовой ситуации. Это несправедливая цена, предлагаемая им властями при выкупе земельного актива.

Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с государственными нуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учёт. Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций. Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия/9/. Процесс изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд можно проследить на рисунке 1. Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно.

Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли.

После внесения изменений в ЗК РФ изменились и условия предоставления земельных участков. Нововведения устанавливают новый основной принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как было до внесения изменений.

Поэтапный процесс изъятия земельных участков отображен на рисунке 1. 1.

Рисунок 1. 1 Процесс изъятия земельных участков

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства регламентируется ст. 39. 18 ЗК РФ.

Указанная статья устанавливает особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. В связи с тем, что данные нормы являются именно особенностями, на эту процедуру распространяются и общие положения ЗК РФ, регулирующие порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков и состав прилагаемых к таким заявлениям документов. В частности, если отсутствует утвержденный проект межевания территории, то к заявлению прилагается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Предусмотренная рассматриваемой статьей процедура предоставления земельных участков во многом повторяет ранее действовавший порядок предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, который был урегулирован п. 3 ст. 30. 1 ЗК РФ. Однако новый порядок распространяется также на случаи предоставления земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности /5/.

Положения данной статьи предполагают соблюдение интересов лиц, которые помимо заявителя также заинтересованы в предоставлении земельных участков для вышеперечисленных целей. Так, в случае поступления после опубликования извещения, предусмотренного подп. 1 п. 1 комментируемой статьи, двух и более заявлений о предоставлении земельного участка, соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления должен принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства рассмотрено в приложении А.

2 ХАРАКТЕРИСТИКА ТЕРРИТОРИИ ОБЪЕКТА ПРОЕКТИРОВАНИЯ

2. 1. Краткая природно-экономическая характеристика территории г. Владивостока

Владивостокский городской округ расположен в южной части Приморского края на берегу Японского моря, занимает территорию полуострова Муравьева-Амурского, островные территории, п-ов Песчаный с прилегающей материковой частью. Побережье округа омывается водами Амурского и Уссурийского заливов, входящих в акваторию залива Петра Великого Японского моря.

Острова, входящие в состав Владивостокского городского округа, расположены в заливе Петра Великого к юго-западу от полуострова Муравьева-Амурского. Наиболее крупные из них: острова Русский, Попова, Рейнеке, Рикорда. Остров Русский отделен от полуострова Муравьева-Амурского глубоководным судоходным проливом Босфор Восточный, остров Попова отделен от острова Русского несудоходным проливом Старка. Пролив, разделяющий острова Попова и Рейнеке, также несудоходен. Остров Рикорда расположен на расстоянии около 3 км к юго-западу от острова Рейнеке и отделен от него глубоководным проливом.

Кроме островов в состав территории Владивостокского городского округа входят полуостров Песчаный и часть западного побережья Амурского залива от устья р. Амбы до устья р. Барабашевки, включающая водосборные бассейны речек Малютинки и Барсовой. Центром этой территории является полуостров Песчаный, соединенный с материком узким перешейком - косой между бухтами Мелководной и Песчаной

Постоянное население проживает лишь на островах Русском, Попова и Рейнеке. Остальные острова (Рикорда, Наумова, Малый, Клыкова, Два Брата, Козлова, Верховского, Пахтусова, Карамзина, Кротова, Сергеева, Моисеева, Циволько и др. ) эпизодически посещаются туристами и рыбаками - любителями.

Расположение Владивостокского городского округа представлено в приложении Б.

Владивосток является административным, экономическим и культурным центром субъекта Российской Федерации - Приморского края и ядром зарождающейся агломерации - наиболее крупной в системе расселения всего Дальнего Востока России и в составе Генеральной схемы расселения на территории России является важнейшим центром Тихоокеанской региональной системы расселения. Владивосток имеет статус исторического города России.

    Сведения о площади, населении и жилищном фонде Владивостокского городского округа отображены в таблице 2. 1.

Таблица 2. 1 Основные показатели по Владивостокскому городскому округа

Климат Владивостокского городского округа - умеренный муссонный.

Рельеф низкогорный, сильно расчлененный с абсолютными отметками 250-350 м, с отдельно возвышающимися куполообразными горными вершинами высотой 430-475 м.

Район г. Владивостока сейсмически активен, возможная сила землетрясений, согласно СНиП П-7-81, 6 - 7 баллов.

Побережье Амурского, Уссурийского заливов, пролива Босфор-Восточный имеет многочисленные неглубокие бухты.

По территории городского округа протекает большое количество небольших речек и ручьев, имеющих незначительные площади водосбора. Наиболее крупные из них речки: Богатая, Пионерская, Черная, Вторая речка, Первая речка, Объяснения – впадающие в Амурский залив, речка Лазурная – в Уссурийский залив, река Воеводиха на Русском острове, река Мелководная на п-ве Песчаном.

Территория Владивостокского городского округа могут быть подвержены опасным природным и техногенным воздействиям, вызывающим чрезвычайные ситуации. К опасным природным явлениям, имеющим место в городе, относятся периодические тропические циклоны (тайфуны), не исключаются цунами и землетрясения.

Внешний транспорт Владивостокского городского округа представлен:

- морским транспортом, включающим морские торговый и рыбный порты, объекты обслуживания морского транспорта;

- железнодорожным транспортом, включающим семь железнодорожных станций, разветвлённую сеть железных дорог общего пользования и подъездных путей, депо и грузовые дворы, вокзалы, остановочные платформы и другие объекты обслуживания железнодорожного транспорта;

- автомобильным транспортом, включающим автопредприятия, обеспечивающие междугородние и пригородные пассажирские и грузовые перевозки;

- объектами воздушного транспорта (в городе это агентства авиаперевозок).

Объекты внешнего транспорта составляют Владивостокский транспортный узел, имеющий значение как в транспортном обслуживании прибрежных регионов Дальнего Востока России, так и, что особенно важно, в осуществлении транспортных связей России со странами Азиатско-Тихоокеанского региона.

Из всех проблем развития Владивостока самой острой является состояние транспортной инфраструктуры.

В настоящее время городская транспортная система не обеспечивает транспортные потребности города. Из четырёх путепроводов через долину Первой Речки, играющих важнейшую роль в меридиональных связях и предусмотренных Генеральным планом- 89, построено лишь два (Некрасовский и Рудневский).

Хотя после проведения САММИТА АТЭС 2012 транспортная ситуация значительно улучшилась. Ситуацию изменило строительство 3 мостов: «Русский мост» связывающий город и остров Русский, «Золотой мост» связывающий отдаленные районы города, а также низководный мост до полуострова Де-Фрз. Многие районы города имеют по одной магистрали. Отсутствие дорог - дублёров, особенно на внешних направлениях и переходах через долины Первой и Второй Речек, из-за ДТП или ремонтных работ нередко приводит к огромным заторам и параличу транспортной системы целых районов города. Продолжает оставаться острой ситуация с транспортным обслуживанием центральной части города. Два главных пересадочных узла, через которые проходят основные транзитные пассажиропотоки – центр города и площадь Луговая – крайне перегружены. Ситуация усугубляется отсутствием нужного количества автостоянок и повышенными темпами автомобилизации населения.

Острова имеют связь с городом только по морю. Время поездки рейсовыми плавсредствами в летнее время по спокойной воде составляет от 0, 5 часа (до Поспелово на о. Русском), до 1, 3 часа (до Старка на о. Попова) и 1, 5 часов (до северного побережья о. Рейнеке). При значительном волнении, в штормовую погоду или в зимнее время года сообщение либо прекращается, либо время поездки существенно возрастает.

Связь поселка Береговое с г. Владивостоком осуществляется по автодороге в объезд кутовой части Амурского залива, в летнее время - морским путем.

В соответствии с законом Приморского края №179-КЗ, принятым Законодательным собранием Приморского края 24 ноября 2004 г. в состав Владивостокского городского округа включены: город Владивосток, поселки Попова, Русский, Трудовое, Рейнеке и село Береговое.

Распределение численности населения городского округа по административным районам и населенным пунктам на 1. 01. 2016 г. приведено в таблице 2. 2 и представлено на рисунке 2. 1

Таблица 2. 2 Численность населения городского округа

Рисунок 2. 1. Численность населения городского округа

Численность населения Владивостокского городского округа по состоянию на 01. 01. 2016г. составила 606, 7 тыс. чел.

Из рисунка 2. 1 можно сделать вывод, что практически 96% населения живет в городе Владивосток, а самый малонаселенный район – это остров Рейнеке. Это связано с тем, что связь острова с материком обеспечивается только частным транспортом.

2. 2 Обоснование размещения объекта проектирования

Градостроительное обоснование размещения объекта - документация, обосновывающая градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к проектированию, строительству и реконструкции градостроительного объекта перед оформлением исходно-разрешительной документации.

В градостроительном обосновании определяются:

1. Градостроительные требования к участку территории размещения, реконструкции градостроительного объекта в соответствии с установленным функциональным, строительным, ландшафтным зонированием территории, требованиями градостроительных нормативов и правил, с учетом существующего землепользования, размещения, состояния и назначения объектов недвижимости, расположенных на участке территории градостроительного объекта и на прилегающих участках территории, с учетом условий транспортного обслуживания, инженерного обеспечения и использования подземного пространства, режимов охраны памятников истории и культуры, ограничений по территориям природного комплекса.

2. Экологические и санитарно-эпидемиологические требования к размещению, реконструкции объекта, учитывающие экологические и санитарно-эпидемиологические ограничения использования территории и воздействия градостроительного объекта на состояние окружающей среды.

3. Границы и градостроительные характеристики разрешенного использования участка территории, разрешенные функциональные и объемно-пространственные параметры градостроительного объекта, потребность его инженерного обеспечения и обеспечения местами для постоянного и временного хранения автомобилей, а также предложения по реконструкции, перепрофилированию, перебазированию, ликвидации иных объектов недвижимости, расположенных на участке территории размещения, реконструкции градостроительного объекта и на прилегающих участках территории.

4. Необходимость осуществления на территории, окружающей участок градостроительного объекта, мероприятий по развитию элементов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, подземного пространства, охране окружающей среды, обеспечению благоприятных санитарно-эпидемиологических условий, благоустройству и озеленению территории, а также необходимость капитального ремонта, реконструкции, перепрофилирования, перебазирования, ликвидации объектов недвижимости, расположенных на окружающей территории.

Градостроительное обоснование включает: графические материалы М 1: 2 000, основные показатели и пояснительную записку.

Необходимость и актуальность разработки эталона градостроительного обоснования - вида градостроительной документации, обосновывающей градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к проектированию, строительству и реконструкции градостроительных объектов при подготовке акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, продиктована изменившимися за последние годы правовыми, градостроительными, имущественными и земельными отношениями, условиями проектирования, согласования и утверждения градостроительной и исходно-разрешительной документации.

Наряду с этим возникают задачи минимизации временных затрат как в части проектирования и согласования градостроительных обоснований, так и унификации процесса проектирования, определения требований и задач при переходе к ведению работ в автоматизированном режиме.

На территории Владивостокского городского округа действуют Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы города Владивостока от 7. 04. 2010г. №462 (далее Правила).

Согласно Правил установлены градостроительные регламенты для жилых зон.

Жилые зоны предназначены для застройки индивидуальными жилыми домами и многоквартирными жилыми домами различной этажности, другими объектами, предназначенными для проживания граждан.

В жилых зонах возможно размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей и других объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные для садоводства и ведения дачного хозяйства.

Жилые зоны могут подразделяться на:

1) зона застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами;

3) зона застройки многоэтажными жилыми домами.

Для каждой из этой зон утверждены списки основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования.

Зоны граничат друг с другом, соблюдая баланс в сочетании различных видов разрешенного использования.

Схема расположения проектируемого земельного участка представлена в приложении Г.

На рисунке 2. 2 рассмотрен образец соседства различных территориальных зон.

Рисунок 2. 2. Фрагмент карты территориального планирования г. Владивосток

В связи с развитием города, его расширением зона застройки индивидуальными жилыми домами занимает все меньшие по площади территории и располагается, в основном, на периферии.

3. ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

3. 1. Установление границ землепользования

Для более подробного изучения вопроса, образование земельного участка под индивидуальное жилищное строительство на примере объекта: земельный участок расположен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Полетаева, 57.

У гражданина зарегистрировано право на объект капитального строительства «жилой дом». При этом земельный участок, на котором расположен дом, не поставлен на кадастровый учет и находится в государственной или муниципальной собственности.

Для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на данный земельный участок в первую очередь необходимо установить границы землепользования.

Закрепление границ землепользования или вынос границ земельного участка – это определение поворотных точек границ земельного участка на местности, маркировка углов земельного участка. Такое закрепление выполняется при помощи межевых знаков. Установление границ землепользования еще называется выносом границ в натуру или установлением в натуре границ земельного участка.

Данную процедуру осуществляет кадастровый инженер.

Установление границ земельного участка происходило по фактическим границам землепользования, закрепленным с использованием объектов искусственного происхождения (забор) и которые позволяют определить местоположение границ образуемого земельного участка на местности.

На рисунке 3. 1 показана схема геодезических построений при установлении границ земельного участка.

Рисунок 3. 1 Схема геодезических построений

Когда работы по установлению границ землепользования проведены, и границы земельного участка вынесены в натуру, собственнику на руки выдается акт сдачи межевых знаков.

Для установления границ использовались следующие приборы: Тахеометр электронный, геодезическая спутниковая аппаратура, геодезический спутниковый приемник. Сведения о реквизитах приборов и датах поверок указаны на рисунке 3. 2.

Рисунок 3. 2. Сведения об используемых приборах.

При помощи данной аппаратуры были определены координаты съемочных точек тахеометрического хода с привязкой к не менее, чем 3 пунктам ГГС. На рисунке 3. 3 приведены сведения о сохранности использованных пунктов ГГС.

Рисунок 3. 3. Сведения о геодезической основе, использованной при подготовке межевого плана

После проведения сьемки и определения координат поворотных точек границ образуемого земельного участка кадастровый инженер подготовил схему земельного участка на кадастровом плане территории (предварительно заказав кадастровый план территории на кадастровый квартал 25: 28: 050056).

По результатам выполненных работ получены координаты характерных точек границ земельного участка. Список координат отображен на рисунке 3. 4.

Рисунок 3. 4. Координаты поворотных точек границ земельного участка.

Следующим этапом является утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края/5/.

3. 2. Согласование местоположения границ земельного участка

На образуемом земельном участке расположен объект капитального строительства «жилой дом».

Согласно п. 1 ст. 39. 20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 39. 3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов на земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них/5/.

Образуемый земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж-1). Правилами землепользования и застройки Владивостокского городского округа утвержден список основных, условно разрешенных и вспомогательных видов разрешенного использования. Выбранный вид разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» соответствует основному виду разрешенного использования.

Образуемый земельный участок расположен в г. Владивосток. На данной территории распоряжается Департамент градостроительства Приморского края. В данный орган было подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя;

2) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39. 3 ЗК РФ оснований (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на объект капитального строительства);

3) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав (право собственности);

4) цель использования земельного участка (индивидуальное жилищное строительство);

5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем/13/.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12. 01. 2015 № 1 " Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов". Согласно данному приказу заявитель в рассматриваемом случае должен представить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;

2. Документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

3. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю

4. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке)/13/

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов;

2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Фрагмент схемы расположения земельного участка указан на рисунке 3. 5.

Рисунок 3. 5. Схема расположения земельного участка на КПТ.

В установленный законом срок, по результатам рассмотрения и проверки документов, уполномоченный орган принял решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов/6/.

Образец Распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории представлен в приложении Д.

Согласно сведениям КПТ и фактическим данным у образуемого участка имеется два смежных земельных участка с кадастровыми номерами 25: 28: 050056: 639, 25: 28: 050056: 1776. Оба земельных участка состоят на государственном кадастровом учете, границы уточнены в соответствии с действующим законодательством, согласование не требуется. По остальным границам смежными являются неразграниченные земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Согласование проводится в виде утверждения схемы земельного участка на КПТ.

3. 3. Подготовка документов, государственный кадастровый учет и регистрация прав на объект

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый из земель государственной или муниципальной собственности осуществляются на основании:

1) правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями ЗК РФ образование земельных участков допускается исключительно при наличии таких

3) межевой план.

Правоустанавливающим документов в данном случае является Распоряжение Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края.

После утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) кадастровый инженер подготавливает межевой план.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках/6/.

На рисунке 3. 6 показан фрагмент текстовой части межевого плана, содержащий характеристики земельного участка.

Рисунок 3. 6. Общие сведения об образуемом земельном участке.

Межевой план подготавливается в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее Требования).

С заявлением о государственном кадастровом учете и/или регистрации прав в данном случае в праве обратиться:

- Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края;

 - Собственник объекта капитального строительства, указанный в распоряжении (согласно

- Кадастровый инженер (в случае, если Договор подряда на выполнение кадастровых работ содержит условие об обязанности кадастрового инженера - представлять документы, подготовленные в результате выполнения кадастровых работ, в орган регистрации прав).

В рассматриваемом случае процедура государственного кадастрового учета и регистрация прав проходят раздельно.

В связи с тем, что заявления подавались через многофункциональный центр, срок рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете – 7 рабочих дней, о регистрации права – 9 рабочих дней/6/.

В связи с вступлением 1 января 2017 г. в силу Федерального закона от 13. 07. 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возникли значительные изменения в кадастровом учете.

Сейчас, как и ранее, заявление о кадастровом учете проходит через несколько отделов, каждый из которых выполняет определенную процедуру: прием документов – проверка документов и принятие решения – определение кадастровой стоимости – формирование и выдача документов. Сейчас, в связи с созданием единой базы и объединением процедур кадастрового учета и регистрации права, в эту цепь добавилось еще одно звено – регистраторы.

Ранее орган кадастрового учета самостоятельно осуществлял кадастровый учет. В настоящее время, они лишь осуществляют проверку и формируют проект решения, а регистраторы окончательно удостоверяют и формируют решение.

Конечным результатом остановки земельного участка на кадастровый учет является Выписка из ЕГРН, содержащая информацию о земельном участке. Образец указанной выписки представлен в приложении Е.

3. 4. Кадастровая стоимость и плата за пользование земельным участком

После принятия положительного решения по заявлению о кадастровом учете и присвоения земельному участку кадастрового номера, заявление о кадастровом учете отправляется на определение кадастровой стоимости.

Ранее определение кадастровой стоимости регулировалось Федеральным законом от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ, но с 1 января, как и во многих других сферах в законодательство внесены изменения. И теперь данный вопрос регулируется Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03. 07. 2016 N 237-ФЗ (далее Закон об Оценке) вступившем в силу 1 января 2017 года.

В случае, образования нового земельного участка, изменения площади земельного участка при упорядочении его границы, изменения вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую, отнесения земельного участка к определенной категории земель или выявления ранее учтенных земельных участков кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется органом кадастрового учёта заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

В случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Образуемый земельный участок имеет следующие характеристики:

Вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома.

Площадь – 2000 кв. м.

Кадастровый квартал - 25: 28: 050056.

Оценочная группа для данного вида разрешенного использования – 2 (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки).

Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в кадастровом квартале 25: 28: 050056 (согласно Распоряжению Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края №5 от 14. 12. 2015г) – 1668, 05.

Расчет кадастровой стоимости производится по формуле 1:

КС = S_зу * УПКС, где                                                      (1)

КС – кадастровая стоимость,

S_зу – площадь земельного участка,

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

КС = 2000 * 1668, 05 = 3336100 руб.

На основании кадастровой стоимости определяется земельный налог.

Земельный налог (далее налог) устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований/19/.

Ставка земельного налога в отношении земельного участка занятого индивидуальным жилым домом – 0, 3%.

Расчет земельного налога производится путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на налоговую ставку.

Расчет земельного налога производится по формуле 2:

ЗН = КС * НС; где

ЗН – земельный налог,

КС – кадастровая стоимость,

НС – налоговая ставка.

ЗН = 3336100 * 0, 3% = 10008, 3 руб.

Цена земельного участка находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты регулируются Постановлением Администрации Приморского края «О порядке определения на территории Приморского края цены земельных участков, находящихся в собственности Приморского края или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, и их оплаты» № 253-па от 12. 09. 2012г. /19/.

Цена земельного участка, рассчитываемая в кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, определяется по формуле 3:

Ц = ПЗУ х СЗН х К, где:

Ц –цена земельного участка;

ПЗУ – площадь земельного участка в квадратных метрах;

СЗН – ставка земельного налога за единицу площади земельного участка (сумма земельного налога за единицу площади земельного участка за календарный год, исчисленная в установленном законодательством порядке);

К – коэффициент размера кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Коэффициент размера кратности к ставке земельного налога для г. Владивосток составляет – 17.

Ц = 2000 * 0, 3 *17 = 10200 руб.

Оплата земельного участка производится единовременно без предоставления рассрочки. Покупатель земельного участка обязан произвести оплату его стоимости в течение 10 дней со дня подписания договора купли-продажи земельного участка (далее – договор) путем перечисления денежных средств на счет, указанный в договоре.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной выпускной квалификационной были рассмотрены следующие задачи:

1. Изучение правовых основ изъятия и предоставления земель под индивидуальное жилищное строительство.

2. Характеристика состояния территории и объекта проектирования.

3. Рассмотрение процесса образования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

Процесс предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство состоит из множества этапов:

- Установление границ землепользования.

- Согласование предоставления участка с администрацией

- Сбор документации для осуществления кадастрового учета

- Осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав.

- Определение кадастровой стоимости.

Процедура предоставления земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, регулируемая действующим законодательством, представляет собой весьма сложную и запутанную систему, несмотря на значительные изменения и реформы, проводимые в недавнее время.

Споры о данной реформе ведутся до сих пор. Кто-то считает их целесообразными и значительно облегчающими процесс предоставления земельных участков. У других она вызывает сомнения. Действенность данных реформ может показать только время.

В ходе выполнения выпускной квалификационной работы был рассмотрен процесс образования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и на основании полученных сведений разработана документация для образования земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, в границах квартала 25: 28: 050056, имеющего следующие характеристики:

- адрес: Местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Полетаева, 57;

- категория земель – земли населенных пунктов;

- вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство;

- площадь – 2000 кв. м.;

- объект капитального строительства расположенный на земельном участке – жилой дом с кадастровым номером 25: 28: 050056: 1580;

- территориальная зона – «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж-1).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Конституция Российской Федерации: офиц. текст, с поправками от 21. 07. 2014 [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3.: [федер. закон принят Гос. Думой 01 ноября 2001 г.: по состоянию на 05. 05. 2014 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: [федер. закон принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г. по состоянию на 13. 07. 2015 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

4 Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: по состоянию на 07. 03. 2017 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

5 Земельный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.: по состоянию на 24. 07. 2015 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

6 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ [федер. закон принят Гос. Думой 03 июля 2015 г.: по состоянию на 13. 07. 2015 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

7 Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ [федер. закон принят Гос. Думой 04 июля 2007 г.: по состоянию на 13. 07. 2015 г. ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

8 Федеральный закон «О землеустройстве» № 78-ФЗ [федер. Закон принят Гос. Думой 26 мая 2001, по состоянию на 13. 07. 2015]/ [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

9 Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 171-ФЗ [федер. Закон принят Гос. Думой 23 июня 2014, по состоянию на 3 июля 2016 ] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

10 Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 499-ФЗ [федер. закон принят Гос. Думой 19 декабря 2014 по состоянию на 31 декабря 2014 ] / [Электронный ресурс/ Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

11 Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 ФЗ [федер. Закон принят 06. 10. 2003 по состоянию 03. 07. 2016]/ [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

12 Федеральный закон. «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации» № 138-ФЗ [федер. закон принят Гос. Думой 14 июня 2011 по состоянию на 03. 07. 2016] /[Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

13 Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» № 921 [Зарегистрирован в Минюсте России 20. 01. 2016, по состоянию на 23 ноября 2016] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www consultant. ru.

14 Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [информ. письмо от 28. 04. 1997 г. ; №13] / " Российская юстиция", N 8, 1997

15 Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года [концепция утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 17. 11. 2008 г. № 1662-р] / «Собрание законодательства РФ», 24. 11. 2008, N 47, ст. 5489.

16 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [федер. закон принят Государственной Думой 16 июля 1998 года: по состоянию на 13. 07. 2015 г. ] /[Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – Режим доступа: http: //www. pravo. gov. ru

17 Боголюбов С. А. Земельное право: учебник / С. А. Боголюбов [и др. ]. – М.: Проспект, 2014. – 400 с.

18 Бурмакин А. С. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях на основе данных государственного кадастра недвижимости (на примере Владимирской области). Дисс. канд. экон. наук / А. С. Бурмакин. - М.: ГУЗ, 2014. – 165 с.

19 Варламов А. А., Гальченко С. А. Основы кадастра недвижимости / А. А. Варламов, С. А. Гальченко ― М.: Образовательно-издательский центр «Академия», 2013 ― 224 с.: с ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

20 Варламов А. А., Гальченко С. А. Государственный кадастр недвижимости / А. А. Варламов, С. А. Гальченко ― М.: КолосС, 2012 ― 679 с.: с ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

21 Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления/ А. А. Варламов. -М.: ГУЗ, 2014. -452 с.: ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

22 Варламов, А. А. Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости [Текст]/ А. А. Варламов, С. И. Комаров. -М.: Издательство «Форум», 2015. -352 с.: ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

23 Варламов А. А., Гальченко С. А., Аврунев Е. И. Кадастровая деятельность / А. А. Варламов, С. А, Гальченко, Е. И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 256 с.

24 Варламов А. А., Гальченко С. А., Аврунев Е. И. Организация и планирование кадастровой деятельности / А. А. Варламов, С. А, Гальченко, Е. И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 192 с.

25 Варламов А. А., Гальченко С. А., Антропов, Д. В. Информационные системы кадастров и мониторинга / А. А. Варламов, С. А. Гальченко, Д. В. Антропов -М.: ГУЗ, 2014. -150 с (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

26 Варламов А. А. Экономика и экология землепользования / в 2 т. Т. 1: Теоретические основы системы землепользования / А. А. Варламов. -М.: ООО ИД «Фолиум», 2015. -204 с.: ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

27 Варламов А. А. Экономика и экология землепользования/ в 2 т. Т. 2: Формирование и обоснование объектов системы землепользования / А. А. Варламов. -М.: ООО ИД «Фолиум», 2015. -254 с.: ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

28 Варламов А. А., Антропов Д. В. Зонирование территорий/ А. А. Варламов, Д. В. Антропов-М.: ГУЗ, 2016. -208 с.: ил. - (Учебники и учебн. пособия для студентов высш. учебн. заведений).

29 Волков С. Н. Землеустройство: в 6т.: учебник/С. Н. Волков. - М.: Колосс, 2001. -200с.

30 Гальченко С. А., Антропов, Д. В. Информационные системы кадастров и мониторинга /Методические указания по выполнению лабораторных работ / С. А. Гальченко, Д. В. Антропов -М.: ГУЗ, 2014. -63 с

31 Гальченко С. А., Антропов Д. В. Информационные системы кадастров и мониторинга /Методические указания по изучению дисциплины/ С. А. Гальченко, Д. В. Антропов -М.: ГУЗ, 2014. -51с

32 Григорьев В. В. Управление муниципальной недвижимостью. Учебно-практическое пособие / В. В. Григорьев, И. А. Остина, А. В. Руднев. – М.: Дело, 2010. – 704 с.

33 Золкин А. Г. Управление земельными ресурсами городов на основе земельно-кадастровых данных (на примере Московской области). Дисс. канд. экон. наук / А. Г. Золкин. - М.: ГУЗ, 2015. – 150 с

34 Лойко П. Ф. Землепользование: Россия, мир (взгляд в будущее). Книга первая / ГУЗ – М., 2014. – 332 с.

35 Лойко П. Ф. Землепользование: Россия, мир (взгляд в будущее). Книга вторая / ГУЗ– М., 2015. – 358 с.

36 Новикова Н. В. Прогнозирование национальной экономики. Учебное пособие / Н. В. Новикова, О. Г. Поздеева. – М.: Мосиздат, 2014. – 137 с.

37 Приходько В. Д. Экономическая эффективность информационно-аналитической системы кадастра объектов недвижимости муниципального образования на примере Московской области. Дисс. канд. экон. наук / В. Д. Приходько. - М.: ГУЗ, 2012. – 157 с

38 Просветов Г. И. Прогнозирование и планирование: задачи и решения. Учебное пособие / Г. И. Просветов. – М.: Альфа-Пресс, 2013. – 205 с.

39 http: //primorsky. ru; http: //www. vlc. ru; http: //rosreestr. ru; http: //kp. ru

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Порядок предоставления гражданам земельных участков под ИЖС

↓

↓

↓                                                            ↓

↓                                                            ↓

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Генеральный план г. Владивостока

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Карта градостроительного зонирования

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Схема размещения земельного участка на кадастровом плане территории

ПРИЛОЖЕНИЕ Д

Распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка

ПРИЛОЖЕНИЕ Е

Выписка из ЕГРН

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

(полное наименование органа регистрации прав)

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости