ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ №026-05-01077

ЮЖНО-УРАЛЬСКАЯ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ПАЛАТА
ОТДЕЛ ОЦЕНКИ
454080, г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 56. Телефон (351) 264-75-03


ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ №026-05-01077 об определении стоимости общего имущества, приходящейся на 1 кв. м общей площади, ДО и ПОСЛЕ проведения реконструкции жилого дома по проекту « Реконструкция жилого дома №24 по ул. Калининградская в г. Челябинске с учетом надстроя. Советский район»
Дата составления:	02. 09. 2015г.
Заказчик:	ОАО «МЖКО»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ. 3

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ. 4

ВЫВОДЫ ПО ПРОВЕДЕННОМУ ИССЛЕДОВАНИЮ... 19

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.. 20

ПРИЛОЖЕНИЕ 1: ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ЭКСПЕРТА.. 21

ПРИЛОЖЕНИЕ 2: ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ. 29

оценки путем увеличения базовой сметной стоимости на соответствующие коэффициенты, отражающие динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР).

Расчет стоимости строений согласно методике сравнительной единицы производится по следующей схеме:

(1)

где – стоимость строительства оцениваемого объекта, руб.

– стоимость 1 единицы измерения (куб. м, кв. м, п. м, шт. и т. п. ) типичного сооружения на базовую дату, руб.

– количество единиц измерений у оцениваемого объекта.

– коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением,

– коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой оценки,

– коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя,

– коэффициент, учитывающий НДС (%).

1. 4 Определение стоимости общего имущества ДО проведения реконструкции

Расчет стоимости общего имущества до проведения реконструкции определяем методом сравнительной стоимости единицы. Для определения стоимости общего имущества необходимо рассчитать удельный вес общего имущества в общем объеме здания.

Рисунок 1 – Иллюстрация состава общего имущества жилого дома

Таблица 2 – Распределение стоимости строительства по удельным весам конструктивных элементов в общем объеме СМР жилого дома (сборник УПВС №28, табл. 17)

Наименование конструктивного элемента	Удельные веса элементов в общем объеме
Фундамент
Стены
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутр. сан-тех. устройства, том числе
Прочие
Итого

Таблица 3 – Распределение стоимости строительства по удельным весам внутренних санитарно-технических устройств (сборник УПВС №28, табл. 17)

Наименование конструктивного элемента	Удельные веса элементов в общем объеме
Отопление	2, 7
Водопровод	0, 6
Канализация	1, 2
Электроосвещение	2, 7
Радио	0, 5
Телефон	0, 4
Горячее водоснабжение	4, 5
Итого	11, 6

Таблица 4 – Распределение стоимости элементов в общем объеме инженерного оборудования (ВСН 53-86)

Наименование конструктивного элемента	Удельные веса элементов в общем объеме
Внутреннее горячее водоснабжение
Магистрали	0, 4
Стояки	0, 3
Полотенцесушители	0, 1
Смесители	0, 1
Запорная арматура	0, 1
Центральное отопление
Магистрали	0, 35
Стояки	0, 26
Отопительные приборы	0, 3
Запорная арматура	0, 9
Внутренний водопровод
Трубопроводы	0, 45
Краны и запорная арматура	0, 3
Бачки смывные	0, 25
Внутренняя канализация
Мойки, раковины, умывальники	0, 25

Таблица 9

Наименование объекта	Стоимость строительства общего имущества (С), руб.	Физический износ (Иф, ), %	Итоговая стоимость (РС), руб.
Жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24	35 492 800	48, 3	18 337 947

Таким образом, стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24, до проведения реконструкции составляет 18 337 947 (Восемнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч девятьсот сорок семь) рублей.

1. 5 Определение стоимости общего имущества ПОСЛЕ проведения реконструкции

Расчет стоимости общего имущества после проведения реконструкции определяем базисно-индексным методом.

В данном случае, используя этот метод расчета стоимости, необходимо было составить сметный расчет на СМР в объеме реконструкции общего имущества, указанный расчет составлен специалистами Заказчика в ценах по состоянию на 2015 год.

Расчет сметной стоимости общего имущества многоквартирного дома по адресу:

г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24 определен по ТСНБ-2001 для Челябинской области в ценах 1 января 2000 г., накладные расходы приняты согласно МДС81-33. 2004, сметная прибыль - согласно МДС81-25. 2001.

Индексы удорожания приняты согласно ООО «Челинформцентр».

Также в составе общего имущества жилого дома имеются элементы, не подвергаемые реконструкции, их стоимости рассчитывается методом сравнительной стоимости единицы, согласно этапам, описанным в п. 1. 4.

ВЫВОДЫ ПО ПРОВЕДЕННОМУ ИССЛЕДОВАНИЮ

Вопрос 1:	Определить стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24 до и после проведения реконструкции, в соответствии с проектом «Реконструкция жилого дома № 24 по ул. Калининградской с учетом надстроя в г. Челябинске».
Ответ 1:	Стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24 до проведения реконструкции, в соответствии с проектом «Реконструкция жилого дома № 24 по ул. Калининградской с учетом надстроя в г. Челябинске», составляет: 18 337 947 (Восемнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч девятьсот сорок семь) рублей. Стоимость общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24 после проведения реконструкции, в соответствии с проектом «Реконструкция жилого дома № 24 по ул. Калининградской с учетом надстроя в г. Челябинске», составляет: 51 774 427 (Пятьдесят один миллион семьсот семьдесят четыре тысячи четыреста двадцать семь) рублей.
Вопрос 2:	Определить размер доли общего имущества, приходящейся на 1 кв. м общей площади дома до и после проведения реконструкции жилого дома по проекту «Реконструкция жилого дома № 24 по ул. Калининградская с учетом надстроя в г. Челябинске».
Ответ 2:	Доля общего имущества многоквартирного жилого дома, приходящегося на 1 кв. м общей площади квартир расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24, до проведения реконструкции составляет: 9 656 (Девять тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей. Доля общего имущества многоквартирного жилого дома, приходящегося на 1 кв. м общей площади квартир, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Калининградская, д. 24, после проведения реконструкции составляет: 11 634 (Одиннадцать тысяч шестьсот тридцать четыре) рубля.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ Стоимость общего имущества жилого дома №24 по ул. Калининградская в Советском районе г. Челябинска, в результате проведения комплексного ремонта дома в соответствии с проектом «Реконструкция жилого дома № 24 по ул. Калининградской с учетом надстроя в г. Челябинске», в расчете на 1 кв. м общей площади квартир не уменьшается.

Эксперт		/Н. Г. Хейфец/

Утверждаю:
Начальник отдела оценки		/Т. С. Окорокова/