В Кировский районный суд г.Екатеринбурга

В Кировский районный суд г. Екатеринбурга

620000, г. Екатеринбург, ул. Бажова, 31а

Истец: ХХХХХ

адрес: ХХХХХ

дата и место рождения: ХХХХХ

телефон: ХХХХ

Ответчики: 1)ХХХХХХХХХХХХХ

адрес: ХХХХХ

телефон: ХХХХ

2) ХХХХХ

адрес: ХХХХХ

телефон: ХХХХ

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования

адрес: ХХХХХ

телефон: ХХХХ

Госпошлина: 300 рублей

Исковое заявление

о признании недействительным договора найма жилого помещения

и применении последствий недействительности сделки в виде выселения из жилого помещения;

о запрете в будущем предоставлять во владение и пользование
общее долевое имущество без письменного согласия истца

Мне, ХХХХХ, на основании свидетельства о государственной регистрации № 66 АЕ 555555принадлежит на праве собственности жилое помещение (комната площадью 16, 9 кв. м. в коммунальной квартире), находящаяся по адресу: г. Екатеринбург, < …>, кадастровый номер < …>. Жилье является единственным.

Соседняя комната в коммунальной квартире площадью 11, 1 кв. м. принадлежит ХХХХХ (4\6 доли) и ее дочерям: ХХХХХ (1\6 доли), ХХХХХ (1\6 доли) (далее–ответчики 1, 2, 3). С момента приобретения комнаты в собственность ответчики в нее не вселялись, а систематически с 2019 г. сдают ее по договорам найма различным нанимателям без моего согласия, что постоянно приводит к многочисленным нарушениям чистоты, шуму в ночное время, оскорблениям и конфликтам как со стороны нанимателей, так со стороны ХХХХХ. Незаконные действия ХХХХХ уже приняли систематический характер: на сегодняшний день она реализовала уже 8-е заселение. В связи с этим с 2019 г. мне постоянно приходится обращаться в полицию, а с 2020 г. еще и в суд.

Несмотря на имеющееся у нас и у ХХХХХ предыдущие вынесенные судебные определения со ссылкой на законы о том, что она не имеет права заселять нанимателей без согласия истца (дело № 2-4508/2020), 26 февраля 2021 года ХХХХХ вновь заселила очередного нанимателя - ХХХХХ, который на данный момент проживает в квартире и пользуется местами общего пользования (кухней, ванной, туалетом, коридором) без моего согласия.

Более того, до фактического заселения в момент осмотра квартиры я и моя мать (третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования) уведомили ХХХХХ о том, что его заселение без моего согласия будет незаконным, и что этому есть судебное подтверждение; также он уведомлен, что все разговоры в квартире всегда будут записываться нами на аудио-видео запись. Однако ХХХХХ считает, что заселился законно и, проигнорировав мое предупреждение и отсутствие согласия, в этот же день заехал в квартиру. Данные факты зафиксированы на видеозапись, расшифровка которой приложена к иску. В течение всего времени проживания я снова неоднократно сообщала ему о незаконном проживании и пользовании общим имуществом, о чем тоже есть фиксация путем видеозаписей.

За непродолжительное время проживания ХХХХХ я и моя мать уже несколько раз обращались в полицию и прокуратуру по факту нарушения покоя и тишины в ночное время, неоднократным оскорблениям в циничной и нецензурной форме, нанесению побоев в виде толкания (см. приложения). Сама ХХХХХ неоднократно оскорбляла мою мать и, пока никто не проживал в ее комнате, специально приезжала ночью, толкала нас и нарушала тишину и покой. Сам ХХХХХ добровольно выезжать не намерен.

На основании ст. 46 Конституции РФ и ст. 11 ГК РФ любому лицу гарантируется судебная защита при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и если при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В ч. 1 ст. 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

В силу ч. 2 и ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ ответчики, как собственники комнаты в коммунальной квартире вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Учитывая, что объектом права собственности ответчиков является комната в коммунальной квартире, необходимо учитывать, что общее имущество в коммунальной квартире находится в долевой собственности собственников всех комнат. Следовательно, ответчики вправе совершать действия по распоряжению принадлежащихим долей в общем имуществе коммунальной квартиры лишь с согласия собственников другой комнаты в этой квартире, в противном случае права сособственников будут нарушены, что недопустимо.

Учитывая, что порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). По правилу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом.

Предоставление права пользования комнатой в коммунальной квартире означает и предоставление в пользование общего имущества в этой квартире. Предоставление в пользование общего имущества в коммунальной квартире представляет собой способ распоряжения этим имуществом, находящимся в долевой собственности всех собственников комнат в коммунальной квартире. Таким образом, для предоставления собственником комнаты в пользование иным лицам общего имущества, необходимо согласие собственника другой комнаты.

Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

По смыслу перечисленных выше норм законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения на передачу его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований Гражданского и Жилищного кодексов РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 4)утвердила, как правильно толковать и применять нормы материального права по данному вопросу в отношении коммунальных квартир: «Ссылку < …> на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может Судебная коллегия признала несостоятельной, поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ…».

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года N 25: «К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ».

В соответствии со статьей 157. 1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно статье 173. 1. ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В п. 2 указанной статьи говорится: «Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

По правилу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ сказано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее заключения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Из вышеизложенного следует, что при заключении договора найма жилого помещения по адресу: Высоцкого, < …> между ХХХХХ и нанимателем ХХХХХ были нарушены нормы действующего законодательства уже с самого момента заключения договора. Несмотря на зафиксированное на видео уведомление об отсутствии моего согласия и требование закона о необходимости его получения, ответчики намеренно недобросовестно заключили сделку, предусматривающую распоряжение общим долевым имуществом путем предоставления его в пользование иному лицу.

Поскольку в силу п. 1 ст. 167, 168 ГК РФ договор найма не порождает для нанимателя ХХХХХ права пользования жилым помещением совместно с общим имуществом собственников, законные основания пользоваться ими у него отсутствуют, в связи с чем к нему должны быть применены последствия недействительности сделки в виде выселения из жилого помещения.

Ответчики не предоставили копию договора найма, который необходим суду при рассмотрении иска о его недействительности.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

К законному требованию о вынесении судебного запрета ответчикам ХХХХХ в будущем предоставлять без письменного согласия истца во владение и пользование нанимателю ХХХХХ общее долевое имущество коммунальной квартиры по адресу: Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, < …> сообщаю: Верховным Судом РФ в Определении № 5-КГ20-149-К2 от 12. 01. 2021 г. (http: //vsrf. ru/stor_pdf. php? id=1965752) указано, что решение Мещанского районного суда от 20. 08. 2019 г. по делу № 2-7908/19, «которым установлен запрет ответчикам предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире без письменного согласия истцов, основано на правильном толковании и применении норм материального права и является законным».

Судебная коллегия Верховного Суда находит, что по этому делу «допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм материального права в связи с отменой решения первой инстанции являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей».

Мнение судов, что «восстановление нарушенного права путем вынесения судебного решения, обязывающего ответчиков в будущем не допускать таких нарушений прав истцов, является незаконным в силу того, что осуществление владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех его участников прямо предусмотрено законом и не требует дополнительного закрепления судебным актом» является неверным.

Кроме того, в целях реализации своего права я вынуждена обращаться в суд за судебной защитой. В соответствии с п. 3 ст. 333. 19 налогового кодекса РФ, размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для физических лиц составляет 300 рублей. Для подачи иска также потребовалось отправлять все документы заказными письмами Почтой России всем ответчикам, из-за чего я вынуждена была понести дополнительные финансовые расходы, что подтверждается чеками и описями, предоставленными в суд совместно с иском в виде оригиналов. А на основании ч. ч. 1 и 2 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца должны быть взысканы все понесенные по делу судебные расходы по иску.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 7 ЖК РФ, ст. ст. 246, 247 ГК РФ, ст. 304, 157. 1, п. 1 ст. 167, 168, 10, 173. 1 ГК РФ, ст. ст. 57, 131, 132ГПК РФ,

прошу:

1. Признать недействительным договор найма ХХХХХ комнаты в коммунальной квартире по адресу г. Екатеринбург, ул. Вл. Высоцкого, < …>.

2. Применить последствия недействительности сделки в виде выселения нанимателя ХХХХХ из комнаты ответчиков по адресу г. Екатеринбург, ул. Вл. Высоцкого, < …> без предоставления другого жилого помещения.

3. Запретить ответчикам ХХХХХ. в будущем предоставлять ХХХХХ во владение и пользование без предварительного письменного согласия истца общее долевое имущество коммунальной квартиры по адресу г. Екатеринбург, ул. Вл. Высоцкого, < …>.

4. Взыскать с ответчиков солидарно в мою пользу судебные издержки за оплату госпошлины и почтовых расходов.

Приложения для суда:

1. Оригинал банковского чека, подтверждающего уплату госпошлины в размере 300 руб.

2. Оригинал описи и чека к заказному письму с объявленной ценностью для ХХХХХ
от 14. 04. 2021.

3. Оригинал описи и чека к заказному письму с объявленной ценностью для ХХХХХ
от 14. 04. 2021.

4. Оригинал описи и чека к заказному письму с объявленной ценностью для ХХХХХ
от 14. 04. 2021.

5. Оригинал описи и чека к заказному письму с объявленной ценностью для ХХХХХ
от 14. 04. 2021.

Приложения для суда и ответчиков:

6. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на собственность истца: кадастровый номер ХХХХХ, серия 66 АЕ № < …> (1 лист).

7. Копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19. 09. 2020 г. (3 листа).

8. Копия вынесенного решения Кировским районным судом по делу № 2-4508/2020 от 16. 11. 2020 (2 листа).

9. Копия вынесенного определения Свердловским областным судом по делу № 2-4508/2020 от 19. 02. 2021 (4 листа).

10. Расшифровка разговора видеозаписи № Х, сделанной в момент осмотра квартиры ХХХХХ до фактического заселения (1 лист).

11. Копия заявления в полицию об оскорблении и угрозах от < …> (КУСП < …> от 19. 02. 2021) (2 листа).

12. Копия заявления в полицию о нарушении тишины и покоя в ночное время, о нападении со стороны ответчика ХХХХХ (КУСП < …> от 22. 02. 2021) (2 листа).

13. Копия заявления в полицию о заселении нанимателя ХХХХХ(КУСП < …> от 27. 02. 2021) (4 листа).

14. Копия заявления в полицию о нарушении тишины и покоя в ночное время, нанесении побоев со стороны нанимателя ХХХХХ (КУСП < …> от 09. 03. 2021) (2 листа).

15. Копия жалобы в прокуратуру об оскорблении со стороны нанимателя ХХХХХ от 18. 03. 2021 г (3 листа).

16. Копия жалобы в прокуратуру об оскорблении со стороны нанимателя ХХХХХ от 07. 04. 2021 г (2 листа).

17. Копия заключения эксперта по оценке комнаты 11. 1 кв. м от 07. 09. 2020 г. (1 лист).

«14» апреля 2021 г. Истец: _____________ /ХХХХХ