Дом 17 (корпуса 17.4)

Проектная декларация № 77-001702 от 09. 12. 2020

Ввод в эксплуатацию 2 кв. 2021. Перенесен на 1 квартал 2022 года (то есть на 3 квартала).

Количество квартир 65. Количество нежилых помещений 44.

Распроданность квартир по состоянию на 09. 12. 2020 - 6%.

Ко личество заключенных договоров с использованием счетов эскроу: 6 – квартир, нежилых помещений – 2.

Сум марная це на заключенных до гово ров с использованием счетов эскроу: 31 568 тыс. руб. – квартир, нежилых помещений – 8 019 тыс. руб.

Пла ниру емая сто имость стро итель ства: 138 200 тыс. руб.

Срок пе реда чи объ ек тов до лево го стро итель ства учас тни кам долевого стро итель ства - 30. 03. 2022 г

Финансовые результаты застройщика.

Раз мер чис той при были по дан ным про межу точ ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): 7 110 845, 00 тыс.

Раз мер кре дитор ской за дол женности: 60 561 282, 26 тыс. руб.

Раз мер дебиторской за дол женности: 10 458 712, 53 тыс. руб

Раз мер ус тавно го ка пита ла зас трой щи ка: 8 837 429 000 руб.

Ге нераль ный под рядчик стро итель ства АО " СУ-111" ИНН: 7729380970 ОГРН: 1027739085846 Мес тона хожде ния: 108814, г. Мос ква, п. Со сен- ское, пос. Ком му нар ка, дом 35, кор пус 1

Юридический адрес застройщика и генподрядчика практически одинаковы: г. Мос ква, п. Со сенское, пос. Ком му нар ка, дом 35, только разные корпуса 1 и 2.

Согласно аудиторскому заключению от 15. 04. 2020 г. АО « CУ-111» является связанной стороной и входит в туже группу лиц, что и застройщик ООО «А-101». Стороной обладающей ключевым контролем над этой группой является семья Гуцериевых.

Управляющая компания, отвечающая за эксплуатацию построенного жилья ООО «А101 Комфорт», также входит в группу лиц застройщика «А101».

Итак.

Застройщик имеющий уставный капитал почти в 9 млрд. руб. по итогам 9 месяцев 2020 года заявил прибыль более чем в 7 млрд. руб., при этом ему должны 10, 5 млрд. руб. Действительно крупная компания.

Но крупная, в том числе, и в отношении собственных долгов, которых у нее более чем на 60 млрд. руб.

Чем это грозит дольщикам?

Закрытая часть справки.

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15. 05. 2019 № 278/пр " Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются два показателя:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1;

Согласно данным бухгалтерского баланса по состоянию на 30 сентября 2020 года стоимость активов составила 109, 48 млрд. руб. а обязательства перед участниками долевого строительства 56, 4 млрд. руб.

Таким образом, норматив Н1 составляет (109, 48/56, 4)= 1, 94, что значительно больше 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика А101 пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет это сделать.

Этот коэффициент важен для банка. Он позволяет оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита.

В нашем случае, когда застройщик «А101» использует для финансирования строительства не кредитные денежные средства, а деньги дольщиков, гораздо важнее значение другого коэффициента.

Норматив целевого использования средств (Н2), который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1

Если данный норматив превышает показатель в 1, то это свидетельствует о том, что застройщик использует денежные средства дольщиков для формирования (финансирования) своих активов, не имеющих отношение к строительству объектов, на финансирование которых участники долевого строительства передали свои денежные средства.

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов (внеоборотные активы (49, 23 млрд. руб. ) + дебиторская задолженность (10, 45 млрд. руб. ) + краткосрочные финансовые вложения (0 руб. ) за вычетом суммы активов незавершенного строительства (0, 5 млрд. руб. ) и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа (1, 66 млрд. руб. )/ общая сумма обязательств (44, 18 млдрд. руб. +60, 8 млрд. руб), уменьшенная на величину обязательств по договорам ДДУ (56, 4 млрд. руб. ) + сумма чистых активов застройщика (16, 3 млрд. руб. ). (Прим: Цифры взяты из последнего отчетного бухгалтерского баланса застройщика по состоянию на 30 сентября 2020 года)

(49, 23+10, 45+((0-(0, 5+1, 66))/(44, 18+60, 8 )-56, 4+16, 3=0, 89, то есть меньше 1.

Из того что данный показатель застройщика меньше 1 можно сделать вывод, что денежные средства участников долевого строительства ЖК «Скандинавия» застройщик использует именно для финансирования строительства этого ЖК.

Однако, если рассматривать ситуацию по отдельным строящимся домам, такой однозначный вывод сделать уже нельзя.

Согласно данным застройщика распроданность квартир дома 16 (корпусов 16. 1, 16. 2) по состоянию на декабрь 2020 года составила 97%, то есть основная часть денежных средств от участников долевого строительства застройщиком получена (не получено 3% от продажной стоимости)..

Между тем, на сайте застройщика в отношении корпусов 16. 1, 16. 2 сказано, что ведется устройство фасадов, монтаж внутренних инженерных систем, пусконаладочные работы системы отопления, устройство полов паркинга, внутренняя отделка МОП и прочих помещений, начало работ по отделке квартир

При этом фотоотчет свидетельствует о том, что практически не начаты работы по благоустройству придомовой территории.

Удельная стоимостьзатрат по данным видам работ составляет не менее 24% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22. 04. 2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома... »).

https: //smetchik. com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2. pdf). Часть этих работ выполнена, однако очевидно, что стоимость оставшихся видов работ превышает 3%.

Так как денежные средства участников долевого строительства корпуса 16 ЖК «Скандинавия» застройщиком были получены практически в полном объеме, их вполне хватало бы для достройки дома 16 (корпусов 16. 1, 16. 2), однако, несмотря на то что срок ввода в эксплуатацию этого дома уже подходит, он построен лишь частично. Это означает, что полученные средства были использованы для финансирования строительства также лишь частично, то есть имело место их не целевое использование.

По дому 17 (корпусам 17. 1, 17. 2) распроданность квартир по состоянию на декабрь 2020 года составила 95%, то есть основная часть денежных средств от участников долевого строительства также застройщиком получена.

На сайте застройщика в отношении корпусов 17. 1, 17. 2 сказано, что ведется устройство фасадов, монтаж внутренних инженерных коммуникаций, слаботочных систем, завершение монтажа лифтового оборудования, внутренняя отделка МОП. При этом фотоотчет свидетельствует о том, что по этим корпусам практически не начаты работы по благоустройству придомовой территории.

Уже выполненная часть строительно-монтажных работ значительно меньше 95% от общего объема работ (см. выше «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России…»), то есть поступление денежных средств идет с опережением от графика строительства и проблем с финансированием строительства этих двух корпусов за счет денежных средств дольщиков у застройщика нет.

По дому 17 (корпусу 17. 4) распроданность квартир по состоянию на декабрь 2020 года составила 6%.

На сайте застройщика в отношении корпуса 17. 4 сказано, что ведется армирование пилонов 11 этажа. Так как удельный вес только лишь устройства фундамента составляет 8% сметной стоимости, а застройщик также возвел еще и монолитный каркас до уровня 11 этажа, то очевидно, что объем освоенных средств значительно превышает 6%.

Застройщик финансирует строительство этого корпуса не за счет средств дольщиков (или, если быть точным, не только за счет средств дольщиков), а за счет иных источников финансирования.

То есть в разных корпусах ситуация с целевым использованием средств застройщиков разная. Где-то застройщик, получив деньги дольщиков, использовал их не по назначению, и оставшихся денежных средств от продажи площадей недостаточно для финансирования окончания строительства, где-то полученные деньги пока используются именно на строительство объекта, а где-то используются какие-то иные, не дольщиков данного дома, денежные средства.

Необходимо пояснить.

То, что застройщик в целом отвечает нормативу целевого использования денежных средств участников долевого строительства, вовсе не означает, что по конкретным объектам застройщик придерживается этого правила.

Как раз наоборот. Данные по домам 16 и 17 ЖК «Скандинавия» свидетельствуют о том, что застройщиком используются схемы, позволяющие вывести часть полученных от дольщиков денежных средств, для каких-то других целей, не имеющих отношение к строительству этих домов.

Речь идет о том, что отмечается неоправданное значительное, по отношению к проектному, увеличение затрат на строительство, причем увеличение произошедшее в короткий промежуток времени.

По дому 16 (корпуса 16. 1, 16. 2).

По состоянию на 29. 04. 2019 г. планируемая стоимость строительства: 1 005 000 000 р

По состоянию на 9. 12. 2020 г. планируемая стоимость строительства: 1 678 267 810 руб.

То есть произошло ее увеличение на 66, 9%, что значительно превышает значение Индексов изменения сметной стоимости, утвержденных Минстроем РФ, которые составляют на:

2019 (2-й квартал) – 7, 27

2020 (4-й квартал) – 7, 73

Таким образом, к декабрю 2020 года удорожание СМР (строительно-монтажных работ) по отношению ко 2-му кварталу 2019 года (начало строительства корпусов 16. 1, 16. 2) не могло превысить 6, 3% ((7, 73: 7, 27)х100%), однако оно превысило 66, 9%

По дому 17 (корпуса 17. 1, 17. 2).

По состоянию на 23. 11. 2018 г. планируемая стоимость строительства: 1 581 000 тыс. руб.

По состоянию на 9. 12. 2020 г. планируемая стоимость строительства: : 2 007 770 тыс. руб.

То есть увеличилась на 27%, что значительно превышает значение Индексов изменения сметной стоимости Минстроя РФ, которые составляют на:

2019 (1-й квартал) – 7, 21

2019 (4-й квартал) – 7, 47

2020 (4-й квартал) – 7, 73

Таким образом удорожание СМР от 1 квартала 2019 года (начало строительства корпуса 17, 2) до 4 квартала 2020 года не могло превысить 7, 21% ((7, 73: 7, 21)х100%), однако оно превысило 27%. Удорожание СМР от 4 квартала 2019 года (начало строительства корпуса 17, 1) до 4 квартала 2020 года не могло превысить 3, 48% ((7, 73: 7, 47)х100%), однако оно также превысило 27%.

По дому 17 (корпус 17. 4).

По состоянию на 23. 11. 2018 г. планируемая стоимость строительства: 138 200 тыс. руб.

По состоянию на 9. 12. 2020 г. планируемая стоимость строительства: : 178 614 тыс. руб.

То есть увеличилась на 29, 2%, что значительно превышает значение Индексов изменения сметной стоимости Минстроя РФ, которые составляют на:

2019 (1-й квартал) – 7, 21

2020 (4-й квартал) – 7, 73

Одинаковая ситуация по всем корпусам свидетельствует о том, что имеет место быть система. Застройщик в короткий промежуток времени после начала строительств производит корректировку своих планов. Эта корректировка, во всех случаях, приводят к значительному росту планируемых затрат на строительство по отношению к смете.

В связи с этим необходимо напомнить, что генеральным подрядчиком строительства ЖК «Скандинавия» является компания СУ-111, которая входит в одну группу компаний с застройщиком А101.

Именно «родственному» генеральному подрядчику застройщик направляет собранные у дольщиков денежные средства для финансирования строительства. Именно у генерального подрядчика «оседает» дополнительная маржа, которая образуется за счет завышенных, относительно сметных, расценок.

Проще говоря, с любым независимым генподрядчиком застройщик «А101» мог бы построить дома ЖК «Скандинавия» значительно дешевле, однако он предпочитает строить их со «своим» генподрядчиком, причем значительно дороже.

Именно таким образом осуществляется вывод денежных средств дольщиков в текущем режиме (по мере поступления их застройщику и последующего перечисления генподрядчику), когда часть, соответствующая реальным (проектным) затратам, генподрядчиком используется для финансирования строительных работ, а часть в других целях, по усмотрению бенефициариев (владельцев) обоих компаний.

Происходит нецелевое расходование средств, немотивированное (произвольное, не зависящее от того сколько денежных средств дольщиков поступило по конкретному объекту) распределение бюджетов по строительным объектам, направление и перенаправление денежных потоков по усмотрению руководства двух родственных компаний.

Такая произвольность может приводить к задержкам в строительстве даже тогда, когда денежных средств, собранных по дому, вполне хватило бы для полного и своевременного его финансирования, однако эти денежные средства были направлены на финансирование строительства других домов, или куда-то еще, оставляя временно без достаточного количества денег строящийся объект.

В этом случае для его достройки, застройщик может использовать денежные средства, собранные позже на других объектах.

Именно эта произвольность руководства и владельцев обоих компаний не позволяет спрогнозировать, несмотря на наличие в свободном доступе данных по продажам квартир в строящемся доме, сроки сдачи объекта, так как темпы продаж никак не связаны с темпами строительства.

Даже значительная продажа квартир вовсе не гарантирует того что полученные деньги будут потрачены на строительство именно этого дома, и оно будет вовремя завершено.

Однако! Общая ситуация по застройщику, соблюдение им норматива по обеспеченности обязательств, целевому расходованию средств дольщиков, позволяет профинансировать даже по завышенным расценкам, даже выводя денежные средства на иные цели, любой из строящихся объектов ЖК «Скандинавия» и завершить его строительство.

Угрозы остаться без квартиры у дольщиков ЖК «Скандинавия» нет.

При этом нет никаких гарантий что дом, в который дольщик вложил свои денежные средства, будет построен вовремя.

Более того, покупатель квартир в ЖК «Скандинавия», должен быть готов к тому, что с большой вероятностью его дом не будет вовремя построен и сдан в эксплуатацию, так как это обычная практика застройщика «А101».

⇐ Предыдущая 12