Рекомендации Опоры России по отсрочке и уменьшению

Рекомендации Опоры России по отсрочке и уменьшению

арендной платы

Уникальность сегодняшнего дня в том, что российская экономика столкнулась с двумя проблемами: развивающийся мировой кризис совпал с введенными государством ограничительными мерами, вызванными борьбой с коронавирусом COVID-2019, которые усугубляют последствия кризиса.

Многие арендаторы обратились к собственникам помещений с просьбой предоставить арендные каникулы или отсрочку на время эпидемии.

01.04.2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – «Федеральный закон №98-ФЗ»), который в ст.19 урегулировал случаи предоставления отсрочки и рассрочки.

Закон установил отсрочку арендной платы для арендаторов, которые могли пользоваться помещениям, но их деятельность признана наиболее пострадавшей Постановлением Правительства РФ (ч.1 ст.19 Федеральный закон №98-ФЗ) , а также установил право арендаторов требовать уменьшение арендной платы, если он не мог пользоваться помещением (например, запрет деятельности арендатора, закрытие торгового центра).

Однако, данным законом не урегулированы следующие ситуации:

1. Не установлено право на отсрочку в ситуации, если деятельность арендатора не признана пострадавшей, арендатор можетиспользовать объект, но экономическая эффективность использования упала из-за самоизоляции клиентов, введенных «нерабочих дней», кризисных явлений, (например, в магазин непродовольственных товаров перестали ходить покупатели) либо арендатор отправил сотрудников на удаленную работу и помещение ему больше не нужно.

2. Кроме того, ч.3 ст.19 Федерального закона №98-ФЗ, установив право арендатора просить уменьшить арендную плату, не установил «глубину» уменьшения размера арендной платы[1].

Оба вышеуказанных случая является вопросом договоренностей.

Арендатор в силу ст.451 ГК РФ вправе требовать изменение условий договора или его расторжения, если сложившиеся обстоятельства негативно повлияли на его бизнес, возможность пользования помещением.

В случае недостижения таких договоренностей вопрос будет разрешаться судом с учетом принципа добросовестности и баланса интересов сторон.

В сложившейся ситуации арендаторам и арендодателям нужно учитывать, что судебный процесс будут тянуться 6-8 месяцев и по его окончанию вероятней всего задним числом (ретроактивно) договор будет либо изменен либо расторгнут.

Суд, определяя «глубину» уменьшения арендной платы будет самостоятельно давать оценку фактическим отношениям сторон и тому, как эпидемия и коронавирус сказались на деятельности арендатора.

Считаем, что не добросовестно требовать уменьшение арендной платы в следующих случаях:

- финансовые показатели арендатора существенно не ухудшились или улучшились;

- до апреля месяца бизнес арендатор долгое время показывал отрицательный финансовый результат, и арендатор недобросовестно хочет на фоне сложившейся ситуации уменьшить арендную плату(разновидность первого случая). Договор должен расторгаться;

- арендатор заключил договоры аренды в марте 2020 г., поэтому мог предвидеть развитие событий (спорный вопрос).

Предположительно размер арендной платы будет снижаться на 50% (соблюдение баланса интересов сторон). Не исключены случаи снижения арендной платы до текущих издержек арендодателя.

Разрешение спора судом невыгодно никому, т.к. он может повлечь возложение дополнительных убытков на проигравшую сторону. Нужно искать взвешенный баланс.

Арендодателю важно проявить свои добросовестность и установить какие-то унифицированные правила рассмотрения обращений арендатора.

В сложившейся ситуации будет оправдан следующий подход, который поможет избежать невыгодного не для одной из сторон длительного судебного спора с неизвестными перспективами:

1.Арендатор пишет обращение и представляет доказательства, того как его бизнес пострадал в текущей ситуации или пострадает в будущем (в зависимости от специфики бизнеса).

Если он мог пользовать помещением, то просит либо отсрочку, либо уменьшение арендной платы. Если пользовать не мог, то уменьшение арендной платы либо расторжение.

2.Если арендодатель находит просьбу уважительной, то арендодатель удовлетворяет просьбу и подписывается дополнительное соглашение либо на отсрочку, либо на уменьшение арендной платы.

3.Еcли просьба арендатора будет признаваться необоснованной, то арендатор подает иск в суд.

Возможно, что часть арендаторов решать закрыть свой бизнес и уменьшение арендной платы их не спасет.

С учетом всех экономических реалий, «подушки безопасности арендодателя» , потенциального потока будущих арендаторов, не исключено, что арендодателю в целях сохранения арендаторов будет разумно всем арендаторам установить автоматически скидку на апрель месяц в размере, например 40-50% и сообщить о готовности рассматривать реструктуризацию долга на будущие периоды с учетом ситуации арендатора.

[1] При этом, в ситуациях, когда арендатор не мог пользоваться помещением из-за закрытия здания в силу предписаний, адресованных арендодателю, арендатор вправе не платить арендную плату в силу ст.328 ГК РФ и не требуется подавать отдельное требование об уменьшении арендной платы.