ОТВЕТ: Проект эффективен. NPV = 5,634967 млн. руб., PI = 1,78, IRR = 0,35 (35%), PP = 6 лет.

Проектом предполагается строительство гостевого дома, расположенного вблизи города в живописном месте, привлекательном для гостей и местных жителей. Стоимость приобретения земельного участка и строительства оценивается в 8 млн. рублей. У предпринимателя есть 2 млн. руб. собственных средств, остальную сумму планируется взять в кредит (ставка 16% годовых).

Определим норму дисконта по формуле «средневзвешенной стоимости капитала»:

K = 8 млн. руб., из них:

Собственные средства - 2 млн. руб. (закладываем прогноз по инфляции 10%), удельный вес 2/8

Кредит - 6 млн. руб. 16%, удельный вес 6/8

Е = 2/8 * 10% + 6/8 * 16% = 2.5 + 12 = 14.5 %

На основе анализа рыночных условий составим прогноз выручки:

Предполагаем, что в год гостевой дом будет сдан 200 суток, при средней цене аренды 30000 руб. С 2024 года возможно незначительное поэтапное повышение цены. Таким образом годовая выручка в 2022 и 2023 годах составит 200 * 30000 = 6000000 (руб.), в 2024, 2025, 2028 годах – 6,2 млн.руб., в 2026 и 2027 – 6,3 млн. руб.

Текущие затраты предполагают ежегодно:

1) Оплата труда 2 работников (уборка помещений, охрана имущества) – 25000 руб. в месяц с дальнейшей индексацией;

2) Оплата коммунальных услуг – 7000 руб. в месяц;

3) 160000 руб. – сумма амортизации, рассчитанная линейным методом исходя из нормативного срока службы 50 лет;

4) Стоимость материалов для обслуживания дома – 10000 руб. в год

5) Стоимость продвижения предлагаемых услуг – 200 000 руб. в год

6) Погашение кредита (аннуитетные платежи) – 1 340 000 в год.

ИТОГО годовые затраты: 12 * (2*25000*1.3 (30% - отчисления на социальные нужды) + 7000) + 160000 + 10000 + 200000 + 1340000 = 2574000 руб. С учетом возможных непредвиденных трат округлим сумму до 2,6 млн. руб.

В процессе реализации проекта годовые затраты будут незначительно возрастать (до 2,8 млн. рублей к 2028 году).

Занесем данные по проекту в таблицу:


Проставим шаги расчета	Т=0	Т=1	Т=2	Т=3	Т=4	Т=5	Т=6	Т=7	Т=8
Кап.вложения
Выручка					6.2	6.2	6.3	6.3	6.2
Тек.затраты			2.6	2,6	2,6	2,7	2,7	2,7	2,8

Рассчитаем коэффициенты дисконтирования:

И т.д. …

Полученные данные занесем в таблицу, предварительно рассчитав годовую прибыль как разницу между выручкой и текущими годовыми затратами:


Проставим шаги расчета	Т=0	Т=1	Т=2	Т=3	Т=4	Т=5	Т=6	Т=7	Т=8
Кап.вложения			-	-	-	-	-	-	-
Прибыль			3,4	3,4	3,6	3,5	3,6	3,6	3,4
Коэффициент дисконтирования		0,87336	0,76277	0,66617	0,5818	0,50813	0,44378	0,38758	0,33850

NPV = (0-2)*1 + (0-6)*0.87336 + 3,4 * 0,76277 + 3,4 * 0,66617 + 3,6 * 0.5818 + 3,5 *0,50813 + 3,6 * 0,44378 + 3,6 * 0, 38758 + 3,4 * 0.33850= -2 – 5,24016+ 2,593418 + 2,264978 + 2,09448 + 1,778455 + 1,597608 + 1,395288 + 1,1509 = 5,634967 (млн. руб.), полученное значение положительно, значит проект эффективен.

Сразу можно рассчитать РР – срок окупаемости. Это период, когда в проекте все первоначальные затраты будут покрыты за счет получаемой прибыли. В анализируемом проекте это шаг расчета Т=5, 2025 год. Таким образом, срок окупаемости равен 6 лет.

Рассчитаем индекс доходности (PI):

PI=(1/ (2*1 + 6*0.87336)) * (3,4 * 0,76277 + 3,4 * 0,66617 + 3,6 * 0.5818 + 3,5 *0,50813 + 3,6 * 0,44378 + 3,6 * 0, 38758 + 3,4 * 0.33850) = 12,87513 : 7,24016 = 1,78, то есть на каждый рубль, вложенный в проект, получаем 1 рубль 78 копеек выручки.

Рассчитаем IRR:

Для определения IRR нам нужны два произвольных значения нормы дисконта с рассчитанными для них показателями NPV. Одна точка у нас есть: мы рассчитали NPV (5,634967) для значения Е₁= 0,145. Выберем в качестве Е₂ 20% (0,2). Рассчитаем NPV для выбранного значения нормы дисконта:

1) Определим коэффициенты дисконтирования

И т.д.

2) Рассчитаем NPV₂:

NPV₂ = (0-2)*1 + (0-6)*0.833333 + 3,4 * 0,694444 + 3,4 * 0,578704 + 3,6 * 482253 + 3,5 *0,401878 + 3,6 * 0,334898 + 3,6 * 0, 279082 + 3,4 * 232568 = 3,472444

IRR = (0,145 + (0,2 – 0,145)) * 5,634967 / (5,634967 – 3,472444) = 0,28836 (для удобства расчетов округлим до 0,29)

Проведем проверку: должно выполняться условие NPV (E=IRR)=0

NPV (E = 0,29) = 1,085731- не равно 0.

Проведем еще одну итерацию в расчетах: в качестве Е₁ возьмем 0,2, в качестве Е₂ – 0,29.

IRR = 0,2 + (0,29 – 0,2) * 3,472444 / (3,472444 – 1,085731) = 0,330942 ~0,33

Снова делаем проверку: должно выполняться условие NPV (E=IRR)=0

NPV (E = 0,33) = 0,334282

Проведем еще одну итерацию в расчетах: в качестве Е₁ возьмем 0,29, в качестве Е₂ – 0,33.

IRR = 0,29 + (0,33 – 0,29) * 1,085731 / (1,085731 –0,334282) = 0,347794 ~0,35

Снова делаем проверку: должно выполняться условие NPV (E=IRR)=0

NPV (E = 0,35) = 0,01~0

Так как условие выполняется, то IRR = 0,35 (35%)

ОТВЕТ: Проект эффективен. NPV = 5,634967 млн. руб., PI = 1,78, IRR = 0,35 (35%), PP = 6 лет.