МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент научно-технологической политики и образования Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт экономики и управления АПК

Кафедра «Бухгалтерский учёт и статистика»

Дисциплина: «Анализ недвижимости»

Направление подготовки: 38.03.02

«Финансы и бухгалтерский учет в АПК»

Контрольная работа

Вариант 1

Выполнил:

студент группы Э31-17z ____________ Болбат В.Н.

Проверил к.э.н., доцент _____________ Белецкая Л.И.

Красноярск 2021

Содержание:

	Классификация объектов недвижимости
	Методы оценки износа (физического, функционального и внешнего)
	Практическое задание
Библиографический список

1. Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.

Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.

Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.

Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.

Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:

· по происхождению;

· функциональному назначению;

· по формам собственности;

· по масштабности;

· готовности к использованию.

Классификация по происхождению

Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:

Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).

Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.

Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:

· земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;

· массивы лесов;

· водные ресурсы;

· особо охраняемые зоны;

· использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;

· пригодные для разработки недр;

· земли, изъятые из оборота и т.п.

К искусственным относятся все рукотворные объекты, которые дифференцируются по отдельным многочисленным признакам.

По функциональному назначению

Каждое возведённое строение или земельный участок выполняет соответствующую функцию, на основании сходства которых, появляются основания для объединения в группы по признакам.

Это самые многочисленные и дробные качества дифференциации, на их основании подразделяются на жилые и нежилые помещения, а здания распределяются по видам функционирования, используясь под те или иные цели.

В их числе земли, которые утрачивают статус природных комплексов в момент соприкосновения с человеческой деятельностью, адаптирующей их под те или иные мероприятия, и предусматривающие извлечение пользы путём обработки или возведения капитальных и иных строений.

Например, дифференциация участков по целевому использованию: под ЛПХ или ИЖС, имеет внутреннюю структуру, обусловленную кодами разрешённого использования (см. Участок под индивидуальное жилищное строительство). Наделы под личное подсобное хозяйство могут подразделяться на луга, пастбища, земли под сады и огороды.

То же касается участков под застройку, где нет унифицированного регламента.

Массивы застроек рассматриваются по архитектурным критериям, включая все инфраструктурные контексты.

Если речь идёт об искусственных объектах, то функциональные характеристики имеют обширный перечень:

· жилые и нежилые здания, помещения;

· жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;

· частный сектор;

· торговые комплексы;

· офисные центры;

· культурно-спортивные центры;

· гостиницы и пансионаты;

· парки, кинотеатры и зоны отдыха;

· дачные посёлки;

· школы, детские сады и т.п.

Функциональное назначение закладывается при выборе участка под строительство и составлении строительного проекта (см. Документы на строительство дома).

Не соответствие планируемым целевым функциям, служит причиной отказа регистрации и утверждения строительного проекта.

По формам собственности

Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.

Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:

· государственная;

· муниципальная;

· коммерческая;

· индивидуальная.

В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.

Но полноправными собственниками таковые не являются, так как делегированное полномочие перешло к ним на основании постоянного бессрочного пользования.

При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.

В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:

· в собственность;

· в аренду или наём.

По масштабности

Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.

Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.

То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.

В целом их допускается комплектовать следующим образом:

· земельный массив;

· земельный участок;

· частный дом с участком, коттедж;

· дачный домик, дачный участок;

· комплексы промышленных строений и сооружений;

· здание для промышленных целей;

· многоквартирный многоэтажный дом;

· малоэтажный дом;

· отдельная квартира;

· секция или подъезд, этаж секции;

· комплекс административных сооружений;

· офисное помещение;

· торговый комплекс;

· торговое помещение.

Главное свойство перечисленных объектов – кадастровый учётный номер.

На основании этого номера комплекс или его доля, часть вносятся в учётные кадастровые записи Росреестра, либо подлежат инвентарному учёту (см. Все о кадастровом учете земли и домов).

По готовности к использованию

На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:

Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.

Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.

Если недостроенное здание вступает в стадию «замораживания», что требует документального обеспечения, оно утрачивает изначальный статус.

Такое положение действует в отношении тех объектов, которые выставляют на торги, в том числе – по причине банкротства предприятий (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

К данной категории классов принято относить так же:

Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.

Аварийные строения, требующие сноса.

В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см.Акт обследования объектов недвижимости).

2. Методы оценки износа (физического, функционального и внешнего).

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости, под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница, между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ–уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ–уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в тои или иной мере зависит, от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий.

Срок физической жизни — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающей затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом основании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст — время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Методы оценки износа. В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризаций и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). М._,ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой

где Q_ф — общий физический износ здания, %;

q_i— фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

J_i — удельный вес стоимости конструктивного элемента в

общей стоимости здания, %;

n — номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток, При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т. е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

· короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

· долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной и восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой:

где НФИ_к.ж.э. – неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВС_эл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ_эл – устранимый физический износ элемента;

ФВ_эл – фактический возврат элемента;

ФЖ_эл – срок физической жизни элемента.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возвраста к общей физической жизни здания. Эта зависимость выражается формулой.

где НФИ_д.ж.э.— неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВС_зд — полная восстановительная стоимости здания на момент оценки;

ФИ_зд — устранимый физический износ здания;

ОВС_к.ж.э. — остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВ_зд — фактический возраст здания;

ФЖ_зд — срок физической жизни здания.

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке — по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов – устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

· недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

· потребностями в замене или модернизации элементов;

· переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементов устранимого функциональногоизноса можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости.

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверх улучшений».

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

· недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

· переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»)

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 руб. за 1 м² общей площади.

Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания.

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельныхэлементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износхарактеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания.

Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

3. Практические задания.

Задание 1.

Инвалид 3-ей группы в возрасте 40 лет имеет в собственности:

- квартиру стоимостью 250 000 руб.;

- дачный дом, площадью 48 м² и стоимостью 100 000 руб.;

- катер с мощностью двигателя 80 л.с.

Рассчитать размер налога на имущество.

1. Н = 250000*0,1=25000руб.

2. Н = 100000*1*(0,1/100)=100руб.

3. Н = 80*10=800руб

Задание 2.

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продаж, если стоимость продажи 75000$, стоимость участка 17000$, а стоимость восстановления 74000$.

Решение:

Т эф = Киз * Тэк,

где Тэф — эффективный возраст улучшений; Тэк — срок экономической жизни; Киз — коэффициент износа.

Киз = Ис об / С в.с.об

где Ис об — износ сопоставимого объекта; Св.с.об. — стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа.

Ис.об. = Св.с.об. – Сздан

где Св.с.об. — стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа; Сздан — стоимость здания.

Сздан = С прод – Сземли

где Спрод — стоимость продажи;
Сземли — стоимость земли.

Сздан = 75000 – 17000 = 58000 ($)

Ис.об. = 74000 – 58000 = 16000 ($)

Киз = 16000 / 74000 = 0,22

Т эф = 0,22 * 120 = 26,4 г

Ответ: Эффективный возраст здания по результатам продаж 26,4 года.

Библиографический список

1. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2019. - 352 с.

2. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2019. - 268 с.

3. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2018

4. Исаева А.Н. Оценка стоимости жилой недвижимости // Перо науки. 2019. № 11 (11). С. 6-10.

5. Электронный ресурс: https://glavkniga.ru