МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент научно-технологической политики и образования

Федеральное государственное бюджетное учреждение

высшего образования

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт экономики и управления АПК

Кафедра «Бухгалтерский учёт и статистика»

Направление подготовки: 38.03.01

«Экономика», профиль «Финансы и

бухгалтерский учёт в АПК»

Дисциплина «Анализ Недвижимости»

Контрольная работа

Вариант № 5,15

Выполнил: студент (ка) группы заочной формы обучения Э31-17z № зач. книжки 18ФБ 245		Федорова Г.А.
	(подпись)
Проверил: к.э.н., доцент		Белецкая Л.И.
	(подпись)

Красноярск 2021

Содержание

1.Доходный метод оценки недвижимости, область применения………………..3

2.Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним…….7

Задача 1……………………………………………………………………………..11

Задача 2……………………………………………………………………………..12

Библиографический список:………………………………………………………14

1.Доходный метод оценки недвижимости, область применения

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости[4].

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1. принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

2. принцип замещения стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую

Доходный подход - подход, основанный на оценке покупателем сегодняшней выгоды от будущего владения собственностью[4].

Как правило, потенциальный покупатель рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как и какой доход приносит данный объект недвижимости.

1. Доходная недвижимость - недвижимость, которая генерирует или предназначена для генерации доходов

2. Отдельно стоящие здания, встройки, пристройки, надстройки (мансарды), подстройки (подвалы, цоколи)

3. Торговая, офисная, производство, гостиницы

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению со сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе, когда используется доходный подход оценки недвижимости, составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называется величина реверсии[5].

На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Существуют 2 метода доходного подхода:

- капитализации;

- дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтирование денежных потоков

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости, т.е. в конце периода владения планируется перепродажа объекта (реверсия).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

1. имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

2. потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

3. оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

4. объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Этапы методы дисконтирования денежного потока

1. Определить прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на период функционирования объекта

3. Определить размер остаточной стоимости от продажи объекта

4. Определить ставку дисконта. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

5. Дисконтировать денежные потоки и остаточную стоимость объекта (определить текущую стоимость)

6. Рассчитать рыночную стоимость. Стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Преимущества:

· Учитывает динамику рынка

· Учитывает неравномерность структуры доходов

· Используется, если доход является не стабильным

· Используется, когда объект находится с стадии строительства

Недостатки:

· Вероятность ошибки на прогнозировании

· Сложность расчётов

2.Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре — несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется.

Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон.

Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ)[8].

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом.

Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием — нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона[7].

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты).

Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: — акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; — акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; — свидетельства о праве на наследство; — вступившие в законную силу судебные решения; — акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения[7].

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ)[8].

По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода, соответствующих прав.

В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки.

И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ)[8].

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. с последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз.

Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье.

Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны — гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. Еще одно основание для государственной регистрации прав — свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество.

Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а право подтверждающий характер.

Состав наследников определяется завещанием или законом. В соответствии со ст.36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство, о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы.

И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности — по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях[2].

Задача 1

1. Семья из 3-ѐх человек: муж (инвалид 3-й группы), жена (пенсионер), дочь (инвалид детства) решили приватизировать квартиру (в общую совместную собственность). Квартира оценена в 910 000 руб. Кроме того, в собственности мужа имеется гараж, стоимостью 100 000 руб. и катер с мощностью двигателя 50 л.с. Определить размер налога для каждого члена семьи.

Решение:

Платить налог на имущество нужно не всем. Полный список категорий граждан, которые полностью освобождаются от уплаты налога, содержится в ст. 407 НК РФ. Среди них:

1. дети-инвалиды;

2. пенсионеры;

3. «Инвалид 3 группы, « От каких налогов освобождены инвалиды 3 группы? Транспортные, Земельные, На недвижимость, Коммунальные.

«Например, если пенсионер имеет в собственности квартиру, дом и гараж, он освобождается от уплаты налога на имущество в полном объеме. Если пенсионер имеет три квартиры, дом и гараж, то получит льготу при уплате налога за дом и гараж, а также только за одну из квартиру по выбору».

Если инвалидность присвоена в детстве из-за травмы, то действуют и другие привилегии. Человеку не нужно платить налог на имущество.

Вывод: Семье налог платить не надо.

Задача 2

Каков экономический возраст здания, которое подверглось изнашиванию (физическому и функциональному), степень которого 40% превышает нормальную, если известно, что эффективный возраст здания составляет 35лет и никакого экономического устаревания не обнаружено:

а) 40 лет;

б) 25 лет;

в) 30 лет;

г) ни одного из указанных.

Решение:

Если степень износа превышает нормальную на 40%. Значит, коэффициент износа будет равен 1,4.

Найдем реальный (хронологический возраст)

35лет/1.4=25 лет

Ответ: Хронологический возраст здания составляет 25 лет.

Библиографический список

1. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Проспект, 2019.

2. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. - М.: Изд-во Норма, 2019. - 442 с.

3. Генгут Ю.Л. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество на региональном рынке недвижимости: статистический анализ и моделирование: монография / Ю.Л. Генгут. - Самара: Изд-во СГЭУ, 2020. - 160 с.

4. Голощапов Н.А. Недвижимость: словарь-справочник / Н.А. Голощапов, С.И. Помазкова, Под ред. В.И. Осипова. - М.: ИТРК РСПП, 2017. - 424 с.

5. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества / Б.М. Гогало. - М.: Юстицинформ, 2020.

6. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика / Рос. ин-т гос. регистраторов при М-ве юстиции Рос. Федерации, сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Ось-89, 2015. - 478 с.

7.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997. - №30. - ст. 3594.

8. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 // СЗ РФ, 05.12.1994. - №32. - ст. 3301.