ООО «Институт территориального планирования «Град»

ООО «Институт территориального планирования «Град»

Обеспечение качества работы при подготовке

Градостроительной документации,

используя данные из органов осуществляющий

кадастровый учет

«Градостроительное проектирование можно назвать

бизнесом высокой ответственности. Последствия наших

ошибок часто непредсказуемы, как ошибки врачей

или учителей. А потому, все, что можно сделать с целью

минимизации возможных промахов, с целью их

предотвращения, мы обязаны делать, и делаем каждый день»

А. Н. Береговских

Исполнитель: Уразбаева Татьяна Валерьевна

Инженер отдела градостроительной подготовки.

Тема, которая будет раскрыта в данной статье, очень актуальна на сегодняшний день. Чтобы перейти к ней, стоит написать и озвучить цель разработки градостроительной документации.

Цель разработки градостроительной документации - или простое его понимание - система документов, необходимых для принятия управленческих решений в области градостроительного развития территории МО, обеспечивающих реализацию соответствующих полномочий органов местного самоуправления.

1.Документы территориального планирования (Генеральный план поселения, городского округа, схема территориального планирования МР- устанавливают функциональное назначение территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.)

2.Документация по планировке территории (Проект планировки и межевания территории МО, градостроительные планы земельных участков - разрабатывается в целях выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границы земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.)

3.Правила землепользования и застройки (устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения и внесения в него изменений.)

Необходимость формирования исходит из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности:

-обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования.

-осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. Смысл данного принципа видится в том, что при наличии множества предусмотренных в Законе и иных актах документов указанные документы территориального планирования и правила землепользования и застройки являются основополагающими, необходимыми, незаменимыми, обязательными. Фактически это означает что размещение объектов капитального строительства, строительство, реконструкция должны соответствовать требованиям, предъявляемым утвержденной градостроительной документацией (Схемам территориального планирования субъектов РФ, муниципальных районов, генеральным планам и правилам землепользования и застройки поселений и городских округов, проектам планировки отдельных территорий).

На начальном этапе сбора исходной информации, при выполнении определенных видов работ, в результате которых является разработка градостроительной документации, перед нами стоят важнейшие задачи и их главным условием решения, считается – обеспечение ее качества, выявления всех нюансов в особенностях развития территории и необходимость выявить, правильные и точно поставленные кадастровые данные.

При наличии общих сведений об объекте, необходимо изучить их, просмотреть нормативно-правовые документы, регулирующие градостроительную деятельность на территории. Выполнить анализ предоставленных исходных материалов, совместить топографические материалы в единую систему координат, также выявить особенности территориального устройства и одной из необходимых задач - выявление участков, поставленных на кадастровый учет. Для дальнейшего исследования и отработки различных территорий, нам необходимы основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости. (ГКН) В дальнейшей работе возникают трудности из-за неправильно внесенных кадастровых данных, а вернее сказать, проблемы с земельными участками.

До принятия Федерального закона №221 «О государственном кадастре недвижимости» действовали различные кадастровые службы, где сведения не были сведены в едином государственном реестре. В результате этого была затрата времени при получении и сборе необходимых данных по земельным участкам и другой информации. На сегодняшний день на основании Федерального закона №221, сведения собраны в едином государственном реестре и является Федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведение государственного кадастра недвижимости (далее орган кадастрового учета). Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации, содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территории, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территории не может превышать пятнадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. За предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, взимается плата. Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большом размере, чем предусмотрено настоящей частью, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также – снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Теперь немного подробнее:

Неточные кадастровые данные приводят к наличию большого количества ошибок в базе данных (БД), таких как:

-наличие дублей земельных участков.

-пересечение границ.

-отсутствие связей м/у семантической и графической базой данных земельных участков, участки с нулевым значением площади.

-несоответствие местоположения

- отличие в графике земельных участков при наложении и иное.

Первая проблема, которая рассматривается:

При создании обобщенной базы используются в обязательном порядке земельные участки, поставленные на кадастровый учет. И после определенных работ, эти данные используем в электронном виде и видим, что земельные участки не содержат нужной нам для работы информации, т. е отсутствует точность установленных границ земельных участков. Причиной может быть неверная «приемка» земельных участков. Раньше этот процесс контролировал орган Роснедвижимости, сейчас контролем «сшивки» по ФЗ №221 занимается орган, осуществляющий кадастровый учет. При наложении земельных участков сразу пишут отказ, но, если участки, например не дотягиваются, пусть 1 см. в масштабе плана, то пишут, иной раз замечание (обращаем ваше внимание, что ваши участки образуют чересполосицу), но при этом не отказывают в постановке. Иногда, даже участок не попадает в территориальные зоны, по словам специалиста, из органа, осуществляющего кадастровый учет, т.е. разрешенное использование не соответствует градостроительному регламенту. Кадастровая палата, конечно, знает, что там за зона и какое разрешенное использование у данной территории, но предоставить информацию не может. Нет формы, в которой могли бы предоставить эти сведения. И тем самым возникает проблема в получении необходимых данных. Сведения по территориальным зонам, возможно, содержит и архитектура, но для получения этой информации нужно время, условия и формы ее получения. На сегодняшний момент точного и четкого контроля при постановке на кадастровый учет земельных участков нет, что дает нам необходимость подумать, как же можно решить данную проблему и с наименьшей «силой» повлиять на неточность нашей работы, а в результате, на правильность разработки градостроительной документации.

Еще одна из важнейших причин накопления погрешностей, которые вызывают затруднение в отработке данных, и тем самым ведет к некачественной работе:

-Декларативный метод постановки земельного участка на кадастровый учет.

Метод декларативной постановки земельных участков – заключается в постановке на учет без выезда на местность и точного определения его границ в соответствии с законом о ГКН и землеустройстве. (Т.е. некоторые земельные участки, отрисовываются согласно схеме, которую приносит собственник, и стараются приблизительно попасть в площадь, указанную в правоустанавливающих документах) и верить точности его границам нельзя. Условно их показывают пунктиром и на сегодняшний день декларативную постановку в Омске, подразумевают как ранее учтенные земельные участки. Участки, которые были сформированы и поставлены на кадастровый учет, до 1 марта 2008 года, считаются - ранее учтенные. Эти участки существуют и, по сей день. Отказывать в регистрации этого земельного участка никто не в праве. На основании правоустанавливающего документа вносят в кадастр участок декларативно (все данные вносят в семантику). Но есть участки, на которых графики нет, имеются участки, поставленные на учет с графикой в период с 2001 по 2008, они также считаются ранее учтенными. Возникают проблемы, вследствие постановки на кадастровый учет смежного земельного участка. На основании ФЗ №221, согласование смежной границы происходит в том случае, если при постановке земельного участка на кадастровый учет, необходимо уточнить декларативную границу земельного участка. Что касается земельных участков, стоящих декларативно в Омске, чисто юридически, их тоже обязаны согласовывать с границей, что может привести к продолжительному (по времени) периоду постановки на кадастровый учет смежного земельного участка. Просто их может не согласовать собственник участка, поставленного декларативно, но все решается другими возможными путями, чтобы границу уточнить, более точно. (Бывают споры, что участок накладывается на декларативно поставленный участок, каждый из собственников утверждает, что их границы нанесены верно, т.е. вариант один, чья-то съемка неправильная. Признается в Россреестре процедура признания кадастровой ошибки, если есть возражения по согласованию, то назначается независимая организация и выполняется съемка.) Но иногда, обходя эти трудности, границы не состыковывают в пределах нескольких сантиметров, тем самым обходя согласование со смежным участком, особенно, если границы точно не уточнены. Данные земельные участки необходимо учитывать и считаться с ними, трудности, возникающие с ними при работе, мы должны решать техническими путями и квалифицированными специалистами. Декларативно поставленные земельные участки существуют до тех пор, пока из них не образуются другие земельные участки и на них не зарегистрируется право. Любыми другими способами мы избавиться от декларативных участков не сможем.

Очень распространена проблема, связанная с ошибками в государственном кадастре недвижимости:

-Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) допущенная органом кадастрового учет при введении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (техническая ошибка в сведениях).

-Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (кадастровая ошибка в сведениях).

Так же одной из причин может быть - отсутствие корректной информации межевых знаков, к которым привязывают или дополняют базу специалисты или, вообще, отсутствуют данные на межевой опорной сети. В результате происходит накопление погрешностей и в дальнейшем идет - ошибка привязки. Как это происходит на практике: Примерно, по какой-либо топографической съемке, находят тригапункт с данными координатами, и берут их за исходные и делают привязку с этими данными, что не дает точности установки границ земельных участков, и вероятности наложения с другими, земельными участками в базе данных, будут, скорее всего. При сдаче этих работ, специалист, который принимает данный вид работы и дополняет уже существующую базу с участками, не может проконтролировать, на основании чего была выполнена данная работа, но по технике выполнения, согласно инструкции, выполнено правильно. И в результате принимают на основании съемки и данных, которые использовали специалисты, выполнявшие данный вид работы. В дальнейшем мы видим наложение, пересечение и другие погрешности, которые затрудняют дальнейшую работу по предоставленным данным. Имеет смысл сказать о «старых» базах с земельными участками, созданных и отработанных ранее, которые хранятся в ЕГРЗ и при внесении новых участков, информация не обновляется, а сводится в одну единую базу, по какой – либо одной территории.

Сегодня необходимо не только озвучить данные проблемы, с которыми мы сталкиваемся почти в каждом проекте, когда начинаем те или иные виды работ, которыми мы занимаемся в нашем отделе градостроительной подготовки:

-Формирование обобщенной базы об объектах градостроительной деятельности.

-Подготовка проекта межевания территории

-Градостроительное зонирование территории

-Формирование градостроительных планов

-Подготовка чертежа планировки территории.

И другие работы, но и отразить трудности, возникающие вследствие «столкновения» с этими проблемами, а также находить пути решения, предлагать всевозможные методы их устранения.

Для принятия грамотных и экономически обоснованных решений по развитию территории необходима качественная градостроительная документация. Для повышения эффективности принимаемых решений, необходимо изначально предвидеть проблему и то, как она может отразиться на нашей работе. Все проблемы в данной работе проанализированы, и рассмотрены со специалистом из органа, осуществляющего кадастровый учет. Можно сказать: Что, используя данные кадастровой палаты, (что касается земельных участков), однозначно, конечно, сказать нельзя, но приводят к трудности отработки территории в поставленных задачах.

-можем ошибочно взять семантику земельных участков, допускается различие в конфигурации участков, которые накладываются друг на друга, режутся и неверно отразить использование какой-либо территории на сегодняшний момент. И это в последующем повлечет дальнейшие ошибки в проектных решениях.

-при пересечении земельных участков, затруднено функциональное зонирование, т. е функциональное назначение территории, также можем сделать некорректно. (Ведь одна из главных задач генерального плана – установление функционального назначения территории).

-В правилах землепользования и застройки содержится самая главная и самая точная информация о требованиях к использованию территории и земельных участков. Является источником предоставления сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территории для учета в государственном кадастре недвижимости. Но из-за неточных кадастровых данных, мы также можем неверно выполнить данную задачу и создать базу с неточной информацией к использованию земельных участков и предоставить ошибочные территориальные зоны.

-Вследствие технических и кадастровых ошибок, также может вызвать искажение информации по графическим или семантическим данным.

-Возникает и такой факт, затрата времени при определенных этапах выполнения нашей работы, т.е. запрашиваемые данные (по сведениям, внесенных в кадастровый учет) не могут предоставить в короткий срок, и мы не можем дать полную оценку в использовании территории, даже имея дополнительные исходные данные. Сведения (базы) формируются на разных программных комплексах, (невозможность их оперативного применения).

Рассмотрим пример:

На данный момент при формировании и учете земельных участков, на территории Сургутского района, съемка производится в системе координат 42 года, (условия применения известны), на территории города Сургута, местная система координат. В связи с большим количеством в базе данных земельных участков (в Сургутском районе около 200 тысяч), программный комплекс работает с низкой скоростью, что приводит к значительному увеличению времени на подготовку запрашиваемых документов. Проанализировав, можно и нужно предложить следующие возможные пути решения:

-провести ревизию баз на предмет наличия ошибок, в том числе допущенных при некорректном ведении БД ЕГРЗ. При некорректной конвертации при переходе с одного ЕГРЗ на другой, некорректного импорта данных о земельных участках из оценочных описей, постановки на государственный кадастровый учет с помощью конвектора земельных участков, территориальными органами Роснедвижимости, а также структурами обеспечивающие сопровождение баз, или привлечением специалистов иных структур.

-Отрегулировать информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости, (соглашения о взаимодействии, формат предоставления, вопросы секретности, конфиденциальности, ограничения доступа.)

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что для возможности более точного осуществления ГКУ в соответствии с возросшими количеством земельных участков в БД ЕГРЗ, темпами осуществления работ в части формирования земельных участков, необходимо провести модификацию программных комплексов, осуществлять более полный и жесткий контроль «приемки» базы данных с земельными участками, исключать по возможности технические и кадастровые ошибки, при этом в обязательном порядке должна выполняться проверка, за внесенную информацию по земельным участкам, вторым специалистом или специализированным отделом, контролирующим качество обрабатываемой информации, необходимо дать право доступа частным организациям к информации, которая содержится в кадастровой палате, создать современные рабочие места, с соответствующим штатным расписанием.

Повышение качества выполняемых работ невозможно без системы повышения квалификации сотрудников, любых структур. И еще одно весомое и значимое предложение, на мой взгляд, необходимо озвучить, что внимательность и знание дела своей работы, дает также качественную и правильную работу специалиста.

Практическая значимость данной работы состоит в том, что полученные результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность работы и качество градостроительной документации. Мы должны научиться разрабатывать такую документацию, смысл которой будет в «необязательности», а в «необходимости».

Список используемой литературы:

1.А. Н. Береговских «Управление развитием территории и градостроительная документация» Часть 3. Кому? Зачем? Какая? Нужна градостроительная документация?

2.Ежеквартальные журналы для специалистов в области государственного и муниципального управления (Выпуск 2009 №4, выпуск 2010 №2).

3. Нормативно-правовая документация в информационном портале (Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Постановление от 18 августа 2008г. № 618 об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, №221-ФЗ.)

4. Информация из глобальной сети интернет (общие сведения).

5. Содействие специалиста, из органа осуществляющий кадастровый учет (ответы на подготовленные вопросы).