Главная

Контакты

Случайная статья

• Автоматизация
• Антропология
• Археология
• Архитектура
• Биология
• Ботаника
• Бухгалтерия
• Военная наука
• Генетика
• География
• Геология
• Демография
• Деревообработка
• Журналистика
• Зоология
• Изобретательство
• Информатика
• Искусство
• История
• Кинематография
• Компьютеризация
• Косметика
• Кулинария
• Культура
• Лексикология
• Лингвистика
• Литература
• Логика
• Маркетинг
• Математика
• Материаловедение
• Медицина
• Менеджмент
• Металлургия
• Метрология
• Механика
• Музыка
• Науковедение
• Образование
• Охрана Труда
• Педагогика
• Полиграфия
• Политология
• Право
• Предпринимательство
• Приборостроение
• Программирование
• Производство
• Промышленность
• Психология
• Радиосвязь
• Религия
• Риторика
• Социология
• Спорт
• Стандартизация
• Статистика
• Строительство
• Технологии
• Торговля
• Транспорт
• Фармакология
• Физика
• Физиология
• Философия
• Финансы
• Химия
• Хозяйство
• Черчение
• Экология
• Экономика
• Электроника
• Электротехника
• Энергетика

Задача 22.

Задача 1.Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада – полное право собственности, обремененное договором аренды, объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду (Т) на 5 лет, сумма контрактов составляет (С_к) 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада (S_ск) – 4000 м²; цена реализации проданного склада (Ц_ск.п.) – 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада (S_оц) – 3000 м²; юрисдикция оцениваемого склада – полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет (АП) 125 руб. за 1 м², ставка дисконтирования (С_д) – 25%, Н₁=0,37185, Н₂=0,125, К=2,68928.

1. Определить величину контрактной арендной платы (АП_к) за 1 м² складского помещения:

АП_к=(С_к*Н₁)/S_ск;

2. Определить величину упущенной выгоды (УВ) на 1 м² складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

УВ=(Н₂-АП_к)*К;

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада (Р) относительно оцениваемого:

Р=(Ц_ск.п./ S_ск+УВ)* S_оц;

Задача 2.Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта (Ц_р) – 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту – 200 тыс. руб. (Оп₁) покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. (Оп₂) согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет (Т) при ставке (Ст_д) 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта (S) – 1000 м²; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту – расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента (C₁), равную 15, К₁=0,01321, Х=61,9829.

1. Определим ежемесячный платеж (Пл) по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту:

Пл=Оп₂*К₁;

2. Определим текущую стоимость (Ст_пл) всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента:

Ст_пл=Пл*Х;

3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта (Р) относительно оцениваемого:

Р=Ст_пл+Оп₁.

Задача 3. Рассчитать стоимость права аренды на земельный участок, если Va – стоимость права аренды арендатора, V_L – рыночная стоимость земли (65000 руб.), Oi – стоимость обременений, налагаемых арендодателем на арендатора при использовании земельного участка (5000 руб.), Pv – выкупная цена земельного участка (2300 руб.), e – ставка дисконтирования (0,18), P – величина годовой арендной платы (10000 руб.), T – срок аренды (3 года), i=1.

Va= V_L-(Р*[(1+е)^Т-1]/е*(1+е)^Т)-∑((О_i/(1+е)ⁱ-(Р_V/(1+е)^Т);

Задача 4. Рассчитать ставку дисконтирования методом кумулятивного построения, если io – безрисковая ставка процента (0,53), %; d ij - i-ая поправка по показателю риска (d ij₁=0,111, d ij₂=0,054, d ij₃=0,047, d ij₄ =0,025).

i = io + Σ d ij;

Задача 5. Рассчитать поправку (прирост) безрисковой ставки и поправку на низкую ликвидность, если: НП – норма доходности 33%, t – срок экспозиции, 7лет; Р_рег=0,942, Р_мин=0,826, i_o=6,92.

1. Поправка на низкую ликвидность:

НЛ = ((1 + НП/100)t-1)*100,

2. Поправка (прирост) безрисковой ставки:

i_рег=((Р_рег/Р_мин)-1)* i_o.

Задача 6.Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно:

Результаты оценки физического износа элементов:

1. И%=(В_д/ОФЖ)*100%;

2. И=(С_вс*И%)/100%.

Задача 7.Определить физический износ жилого здания.

Этап 1. На основании сметной документации определить стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Этап 2. Определить величину исправимого физического износа:

1. С_ост=С_вс-ЗР.

Этап 3. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Этап 4. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Этап 5. Определим величину совокупного физического износа здания:

2. И_фс=ЗР+И+НФИ

Задача 8.Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· современные стандарты требуют установки в здании кондиционера (К), стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве (К_с) – 110 тыс. руб.

· установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость (ЭА), составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры (ЭА_и) – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры (ДЭА) – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов (ВМ) – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры (СЭА_н) – 190 тыс. руб.

· в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет (СТ_с) 800 тыс. руб., физический износ (И_ф) – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада (СТ_л) – 80 тыс. руб.

1. Определяем величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в данном случае – кондиционера):

ФИ=К-К_с

2. Определяем величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в данном случае – электроарматуру):

ФИ_и=ЭА-ЭА_и-ВМ+ДЭА+СЭА_и

3. Определяем величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в данном случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

ФИ_ул=СТ_с-И_ф+СТ_л

4.Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

ФИ_об=ФИ+ФИ_и+ФИ_ул

Задачае 9.Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки (ПД_ч), составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий (Н_к) – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания (СТ_спт)– 150 тыс. руб.

· оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания (ВС) 174900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа (ВС_а) 172900 тыс. руб., физический износ определен на уровне (ФИ) 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) (ИЗД), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий (К_к) составляет 10%.

1. Определяем величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)

ФИ_н=(ПД_ч/Н_к)-СТ_спт

2. Определяем величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):

ФИ_н+ул=(ВС-ВС_а)*(1-ФИ)+(ИЗД/К_к)

3. Определяем общую стоимость неисправимого функционального износа здания:

ФИ_{общ. н.}=ФИ_н+ФИ_н+ул

Задача 10.Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа (У_и) составляет 2500 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа (ЧД) – 2100 тыс. руб.; стоимость земли (СТ_з) 5000 тыс. руб., норма капитализации для земли (Н_к) 10%; норма капитализации для земли (Н_к1) 15%.

Решение:

1. Определяем потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

П_чд=У_и-ЧД

2. Определяем чистый доход, относящийся к зданию:

ЧД_з=ЧД-(СТ_з*Н_к)

3. Определяем потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

ПЧД_з=(1-(Н_к*СТ_з/ЧД))*П_чд

4. Определяем стоимость внешнего (экономического) износа склада:

СВИ=ПЧД_з/Н_к1

Задача 11.Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда А_п) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход Д_с – 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда А_р) – 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев (Т) выявил следующие показатели:

Решение:

1. Определяем расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

К_в=Y_i1*К_н1*(Т/Т)+ Y_i2*К_н2*(Т/Т)+ Y_i3*К_н3*(Т/Т)+ Y_i4*К_н4*(Т/Т)

2. Определяем расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

К_l= Y_i1*Д_п1*(М_к1/Т)+ Y_i2*Д_п2*(М_к2/Т)+ Y_i3*Д_п3*(М_к3/Т)+ Y_i4*Д_п4*(М_к4/Т)

3. Определяем потери дохода от неоплаты и недогрузки:

V&L=(А_п+Д_с)*К_в+А_р*(К_в+К_l)

Задача 12.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. (PGI) руб. и 1020 тыс. руб. (EGI) соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Решение:

1. Определяем среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД:

2. Определяем стоимость объекта недвижимости:

V_o = PGI · M _PGI

V_o = EGI · M _EGI

Задача 13.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки (ОД) определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Решение:

1. Определяем общий коэффициент капитализации:

2. Определяем стоимость объекта недвижимости:

V₀=ОД/R₀

Задача 14.Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта (Ц_р) – 700 тыс. руб.; время сделки (Т) по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта (S) – 1000 м²; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости (Р_ц) на 0.5% ежемесячно, П=1,035.

1. Определим относительную величину корректировки (∆К) на время продажи:

∆К=Т*Р_ц;

2. Определим величину скорректированной цены (Р) проданного объекта относительно оцениваемого:

Р=Ц_р/П.

Задача 15.Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет (Т); ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет (Н); стоимость ремонт кровли (С) составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 8 лет назад (Р_п).

Решение:

1. Определяем расходы на замещение (Р_з) за первый год владения:

Р_з=С*((Н-Р_п)/Н)

Задача 16.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб. (Ц); сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки (С_СА) составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли (К) – 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) (N) – 0,20; чистый операционный доход объекта оценки (ОД) определен в размере 910 тыс. руб., Н=0,25.

1. Определяем долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

L=Ц/(Ц+С_СА)

2. Определяем общий коэффициент капитализации:

R₀=К*Н+N*(1-Н)

3. Определяем стоимость объекта недвижимости:

V₀=ОД/R₀

Задача 17. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома (Ц_а), но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:

Решение:

1. Определяем величину поправки (П):

Для 3 пункта, она равна среднему арифметическому.

2. Определяем стоимость объекта недвижимости:

P=Ц_а+П.

Задача 18.Укажите, для какого из перечисленных объектов недвижимости      (Таблица 3) наиболее применим метод сравнения продаж. Поясните свой ответ.

Задача 19. Определить общую стоимость объекта недвижимости (Соб), если:

Сзу₁=200 тыс. руб.            Свс₁=80 тыс. руб.                Сиз₁=135 тыс. руб.

Сзу₂=250 тыс. руб.            Свс₂=90 тыс. руб.                Сиз₂=155 тыс. руб.

Сзу₃=300 тыс. руб.            Свс₃=100 тыс. руб.              Сиз₃=185 тыс. руб.

Формула для расчета:Соб=Суз+Свс-Сиз.

Задача 20.Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет (Т); ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет (Н); стоимость ремонт кровли (С) составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад (Р_п).

Решение:

1. Определяем расходы на замещение

2. Определяем уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии Ц_р):

Ц_р=((Р_п+Т)/Н)*С

Задача 21.Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога (Ц_а1), находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб., цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка(Ц_а2) – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет (Р_а) 60 тыс. руб.

Определяем стоимость внешнего (экономического) износа склада:

И_вн=Ц_а1-Ц_а2-Р_а.

Задача 22.

Определите вид износа для следующих ситуаций:

- шестиэтажный дом без лифта;

- квартира с неисправностями в водоснабжении и канализации;

- индивидуальный жилой дом без горячего водоснабжения;

- в доме протекает крыша;

- жилой район страдает от шума самолетов, использующих рядом расположенный аэродром;

- складское здание не имеет удобного подъезда;

- складское помещение имеет повышенную влажность;

- окна квартиры выходят на оживленную магистраль.

Задача 23. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа (У_и) составляет 2500 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа (ЧД) – 2100 тыс. руб.; стоимость земли (СТ_з) 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли (Н_к) 10%; норма капитализации для земли (Н_к1) 15%.

Решение:

1. Определяем потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

П_чд=У_и-ЧД

2. Определяем чистый доход, относящийся к зданию:

ЧД_з=ЧД-(СТ_з*Н_к)

3. Определяем потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

ПЧД_з=(1-(Н_к*СТ_з/ЧД))*П_чд

4. Определяем стоимость внешнего (экономического) износа склада:

СВИ=ПЧД_з/Н_к1

Задача 24.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб. (Ц_а); чистый операционный доход объекта (ЧД_о) оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли (К_з) – 0,30; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) (К_зд) – 0,20.

V_о=Ц_а+( ЧД_о- Ц_а* К_з)/ К_зд.

Задача 25.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита (S_и) – 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга (S_д) – 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости (S_к) – 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки ЧД_о=910 тыс. руб.; чистый валовой доход (ЧВД) – 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет (Ц_ср) 4300 тыс. руб.

1. Определяем коэффициент ипотечного финансирования:

М= S_и/Ц_ср;

2. Определяем коэффициент рентабельности:

R_о= S_д/ S_и*М+ЧВД/ S_к*(1-М);

3. Определяет стоимость объекта:

V_о=ЧД_о/R_о.

Задача 26.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет (К_двд) 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как (ДВД) 1020 тыс. руб. и (ОР) 110 тыс. руб. соответственно.

1. Определяем коэффициент рентабельности

R_о=(1-(ОР-ДВД))/К_двд;

2. Определяет стоимость объекта

V_о=ЧД_о/R_о.

Задача 27.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита (S_и) – 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга (S_д) - 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости (S_к) – 2900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки ЧД_о=910 тыс. руб.; чистый валовой доход (ЧВД) – 650 тыс. руб.

V_о=S_к+(ЧД_о-S_к*(ЧВД/ S_к))/( S_д/ S_и).

Задача 28.Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года (П), после чего перепродать его за (Ц_пр) 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки (ЧД₁) равен 910 тыс. руб., (ЧД₂) 950 тыс. руб., (ЧД₃) 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма (N_b) - 0,03; премия за страновой риск (N_s) - 0,06; премия за физические риски (P_r) - 0,025; премия за экономически риски (P_q) - 0,015; премия за социальные риски (P_s) - 0,03; премия за риск низкой ликвидности (P_l) - 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом (P_m) - 0,03.

1. Определяем ощий коэффициент на риски

Y_o= N_b+ N_s+ P_r+ P_q+ P_s+ P_m;

2. Определяет стоимость объекта

V_o=(ЧД₁/(1+Y_o)¹)+ (ЧД₂/(1+Y_o)²)+ (ЧД₃/(1+Y_o)³)+(Ц_пр/(1+Y_o)³).