Решение № 2-6636/2016 2-6636/2016~М-4928/2016 М-4928/2016 от 4 августа 2016 г. по делу № 2-6636/2016

Решение № 2-6636/2016 2-6636/2016~М-4928/2016 М-4928/2016 от 4 августа 2016 г. по делу № 2-6636/2016

Октябрьский районный суд г. Архангельска (Архангельская область) - Административное

Суть спора: 2.104 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Дело № 2-6636/2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации
04 августа 2016 года город Архангельск
Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Калашниковой А.В.,
при секретаре Яковлевой П.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лобановой Н. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Система» о возложении обязанности передать объект долевого участия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Лобанова Н.И. обратилась в суд с иском к ООО «Система» о возложении обязанности передать объект долевого участия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Лобановой Н.И. и ООО «Система» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилой дом с встроено-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме. Согласно договору стоимость объекта строительства составляет 5 530 074 руб. В связи с неисполнением ответчиком в установленный договором срок обязательств по передаче квартиры просила взыскать неустойку за период с 01.01.2016 по 27.05.2016 в размере 600 197 руб. 36 коп., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. Кроме того, ответчик необоснованно удерживает квартиру до оплаты истцом разницы между площадью квартиры по договору и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. Считает такие действия противоречащими закону и нарушающими права истца, долевой взнос оплачен истцом в полном объеме в соответствии с условиями договора.
В ходе рассмотрения дела истец требование о взыскании неустойки увеличила до 880 019 руб. 11 коп. за период с 01.01.2016 по 04.08.2016, заявила также требование о взыскании неустойки за период с 05.08.2016 по день фактической передачи квартиры по акту приема-передачи.
Истец, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась. Представитель истца Щербакова А.А. исковые требования поддержала, просит иск удовлетворить. Указала, что жилое помещение первоначально истцу не передано в связи с наличием в нем недостатков. После устранения ответчиком недостатков ответчик от передачи квартиры уклоняется в связи с отсутствием оплаты истцом дополнительных метров, однако указанное обстоятельство не препятствует передаче квартиры в установленном порядке истцу.

Представитель ответчика Седых И.Д. с иском не согласилась. Указала, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о том, что если после проведения обмеров квартиры ПИБ ее площадь будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, более, чем на 1 кв.м, как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи стороны производят перерасчет по договору. Дольщик обязан доплатить застройщику за счет собственных средств стоимость разницы между площадями из расчета стоимости одного кв.м 126 546 руб. Договором также предусмотрено, что до полной оплаты долевого взноса (к которому застройщик относит и указанную доплату за дополнительную площадь) застройщик вправе удерживать помещение и не передавать его дольщику по акту. Поскольку истцом дополнительная площадь до настоящего времени не оплачена, у ответчика отсутствует обязанность по передаче дольщику квартиры. Исходя из акта осмотра от 17.03.2016 претензий по качеству квартиры у истца нет, в связи с чем отсутствуют причины, препятствующие использованию квартиры по ее назначению, ответчик неоднократно предлагал передать квартиру истцу после производства доплаты, однако именно истец намеренно злоупотребляет своими правами в части отказа от подписания акта приема-передачи с целью уклониться от действий по оплате договора. Оснований для взыскания неустойки, компенсации морального вреда не имеется.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).
Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Система» и Лобановой Н.И. был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилой дом с встроенными пристроенными помещениями по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.
Цена договора составила <данные изъяты> руб. (п. 5.1 договора).
По условиям договора срок передачи объекта долевого строительства дольщику определен сторонами - 4 квартал 2015 года (пункт 3.1 договора).
Обязательства по оплате стоимости квартиры, указанной в п. 5.1 договора, исполнены дольщиком в полном объеме, что сторонами по делу не оспаривается.

Двусторонний акт приема-передачи объекта строительства сторонами не подписан до настоящего времени.
Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела и представителями сторон не оспариваются.
Ответчик в обоснование правомерности действий по не передаче квартиры истцу, ссылается на п. 5.4, 5.5 договора.
Согласно п. 5.4 договора если после проведения обмеров квартиры ПИБ ее площадь будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора более, чем на 1 кв.м как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по договору. Дольщик доплачивает застройщику за счет собственных средств стоимость разницы между площадью квартиры по договору (п.1.2 договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м площади квартиры в размере 126 546 руб.. Указанная стоимость 1 кв.м площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия договора.
В соответствии с п. 5.5 договора дольщик не имеет права требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса. Застройщик вправе удерживать квартиру и не передавать ее дольщику по акту приема-передачи до полной оплаты долевого взноса, и в этом случае застройщик не будет считаться нарушившим сроки передачи квартиры, указанные в разделе 3 настоящего договора.
Согласно п. 5.1 договора общий размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиком застройщику (цена договора), составляет 5 530 074 руб.
Согласно п. 1.2 договора квартира, подлежащая передаче дольщику, имеет определенные характеристики, в том числе, площадь - 43,7 кв.м.
Филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Северо-Западное произведены обмеры помещений, расположенных в доме по адресу: <адрес>, согласно которым площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, составляет 45,7 кв.м, т.е. увеличилась на 2 кв.м..
Застройщик сообщил истцу о необходимости произвести доплату за увеличение площади квартиры в сумме 253 092 руб., которая до настоящего времени истцом не внесена.
Доводы ответчика о том, что срок передачи квартиры дольщику был обоснованно приостановлен застройщиком до полной оплаты им цены договора в размере 253 092 руб. являются несостоятельными.
Статьей 5 (часть 3) Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.
Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства.
Суд приходит к выводу о том, что указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора, определяются исходя из ч. 3 ст. 5 названного Федеральногозакона.

Право на односторонний отказ застройщика от исполнения договора в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.
С учетом того, что Лобановой Н.И. цена договора (п. 5.1 договора) уплачена полностью, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как односторонний отказ застройщика от исполнения договора, законом и договором не установлено, у ответчика право удерживать квартиру до внесения указанной доплаты не возникло.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение и в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку оснований для удержания квартиры со стороны застройщика не имеется, а препятствия в ее передаче дольщику отсутствуют, требование истца о возложении обязанности на ответчика передать истцу квартиру в установленном договором порядке, подлежит удовлетворению.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, на основании установленных данных, суд приходит к выводу, что сроки передачи объекта долевого строительства истцу были нарушены, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению.
Так, в соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как следует из условий договора долевого участия в строительстве, ответчик обязался в срок до 31.12.2015 передать объект долевого участия в строительстве истцу по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 3.1 договора).
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено лишь 31.12.2015.
В срок, указанный в договоре, ответчик истцу квартиру не передал.
На настоящий момент ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации составляет 11 % годовых (Указание Центрального Банка Российской Федерации от 11.12.2015 N 3894-У).
Размер неустойки определен истцом в сумме 880 019 руб. 11 коп. за период с 01.01.2016 по 04.08.2016.
Контррасчет неустойки ответчиком в суд не представлен.
Оценивая доводы ответчика об отсутствии у истца оснований для отказа в принятии квартиры после 17.03.2016, когда ответчиком устранены все указанные дольщиком недостатки, кроме того, недостатки не носят характер невозможности использовать квартиру по ее назначению, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Частью 5 указанной статьи предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 15.02.2016 сторонами составлен акт осмотра квартиры, в котором дольщиком отражены замечания и недостатки, признанные ответчиком, в связи с чем у истца по состоянию на 15.02.2016 было право отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры по указанным выше основаниям.
Ответчик указывает на устранение указанных недостатков в марте 2016 года, о чем истец уведомлена и ей предложено явиться на осмотр.
Однако по результатам осмотра сторонами акт приема-передачи квартиры также составлен не был.
Частью 6 ст. 8 Закона предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Между тем, односторонний акт о передаче квартиры ответчиком в установленном законом порядке составлен не был, как и иной документ, подтверждающие передачу квартиру истцу.
Учитывая буквальное толкование вышеприведенных норм, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
При отсутствии документа о передаче квартиру дольщику оснований полагать права истца не нарушенными, а действия ответчика по передаче квартиры исполненными у суда не имеется.
Неустойка подлежит начислению за весь период просрочки передачи квартиры вплоть до даты составления документа о передаче квартиры застройщиком. Поскольку в настоящее время квартира не передана истцу, в том числе, по мотивам не внесения истцом доплаты за увеличение площади, неустойка подлежит взысканию с ответчика за весь период, указанный истцом в уточненном исковом заявлении.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. С учетом вышеизложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за заявленный истцом период с 01.01.2016 по 04.08.2016 в заявленном размере 880 019 руб. 11 коп.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения неустойки с учетом критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Размер неустойки может снижаться в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей лишь в исключительных случаях и по заявлению ответчика. При этом должны быть приведены мотивы, на основании которых суд решит, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Ответчиком не заявлено возражений относительно размера неустойки, в связи с чем оснований для уменьшения ее размера суд не усматривает.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика в свою пользу неустойки за период с 05.08.2016 по день фактической передачи квартиры по акту приема-передачи, суд исходит из следующего.
Поскольку требование истца о взыскании неустойки на будущее время (до фактического исполнения обязательств) не конкретизировано по периоду, заявлено без расчета, без уплаты государственной пошлины (в случае освобождения истца от ее уплаты - она подлежит взысканию с ответчика в конкретной сумме), что свидетельствует о невозможности определения размера и взыскания такой неустойки на будущее время, а в дальнейшем приведет к невозможности исполнения судебного решения, также не могут быть исследованы в силу объективных причин и вопросы о наличии вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств, объективные обстоятельства, связанные с неисполнением обязательства со стороны застройщика, вопросы отсутствия нарушения обязательств со стороны дольщика (в случае уклонения от подписания акта приема-передачи), будет исключено право застройщика ходатайствовать перед судом о снижении размера неустойки в случае ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, более того, в случае превышения размера неустойки над ценой товара ответчик будет лишен возможности защитить свои права, у суда не имеется правовых оснований для взыскания неустойки за каждый последующий день неисполнения обязательства по передаче объекта истцу.
В указанной части требования истца удовлетворению не подлежат. Истец не лишен права обратиться в суд за взысканием неустойки за последующие периоды просрочки исполнения обязательства в случае, если ответчик данное требование не исполнит в досудебном добровольном порядке.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Истцом на основании ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.
Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При рассмотрении дела факт нарушения ответчиком прав истца нашел свое подтверждение.
Решая вопрос о размере компенсации указанного вреда, суд в соответствии со ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий и фактические обстоятельства, при которых он был причинен, и руководствуется требованиями разумности и справедливости.
С учетом фактических обстоятельств дела, принимая особенности личности истца, степень испытываемых им нравственных страданий, суд полагает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., не усматривая основания для взыскания ее в большем размере.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца о взыскании неустойки в добровольном порядке, не предпринял мер по восстановлению нарушенного права истца после поступления искового заявления в суд, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в размере 440 509 руб. 55 коп. ((880 019 руб. 11 коп. + 1 000 руб.) * 50 %).
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 12 300 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Лобановой Н. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Система» о возложении обязанности передать объект долевого участия, взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Система» передать Лобановой Н. И. в установленном законом порядке объект долевого строительства, предусмотренный договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Система» в пользу Лобановой Н. И. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в сумме 880 019 руб. 11 коп., компенсацию морального вреда в сумме 1 000 руб., штраф в сумме 440 509 руб. 55 коп.
В удовлетворении требования Лобановой Н. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Система» о взыскании неустойки до дня фактической передачи квартиры по акту приема-передачи отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Система» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 12 300 руб.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.
Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2016 года
Председательствующий А.В. Калашникова