Аренда (гл. 34, ст. 606-670 ГК)

Аренда (гл. 34, ст. 606-670 ГК)

1.Общие положения о договоре аренды (имущественный наем).

2.Особенности отдельных видов договора аренды.

Договор аренды (А.)- договор, по к-ому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности:

1.По юридической природе: – консенсуальный,

– реальный – в отношении определенного вида имущества,

– взаимный,

– возмездный.

2. Передача имущества: во временное – владение и пользование;

– пользование (пример: использование компьютерных программ).

3.Плоды, доходы, продукция, полученные арендатором в результате А., являются его собственностью.

Элементы договора:

1. Предмет:

· только индивидуально-определенные вещи;

· непотребляемые;

· подлежит возврату арендодателю.

2. Существенное условие: предмет.

3. Срок: не существенное условие; договор м.б.:

· срочным,

· бессрочным (без указания срока) – считается заключенным на неопределенный срок: от такого договора вправе отказаться каждая из сторон в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, если предметом явл. недвижимость - за 3 месяца, если иной срок…

· законом / иными НПА м.б. установлены предельные сроки А.:

ü прокат – 1 год,

ü А. недвижимости – не > 25 лет,

ü А. участка лесного фонда – 9 лет.

4. Форма: – (у) – м/д Ф.Л. при сроке аренды не > 1 года;

– (п): û если хотя бы 1 из сторон – Ю.Л.,

û договор заключается на срок > 1 года;

û если предметом явл. недвижимость + гос.регистрация.

– если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то такой договор заключается в форме, установленной для договора купли-продажи.

5. Цена: арендная плата – не существенное условие; если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при А. аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Формы арендных платежей:

Ø твердая денежная сумма, к-ая вносится единовременно или периодически;

Ø установленная доля доходов, плодов, продукции, получаемых в результате использования предмета А.;

Ø предоставление арендатором арендодателю определенной вещи в аренду (встречная А.) или собственность;

Ø возложение на арендатора определенных затрат на улучшение имущества;

Ø предоставление арендатором определенных услуг;

Ø иные формы, предусмотренные договором.

6. Стороны: арендатор – любой дееспособный субъект ГП;

арендодатель – собственник имущества,

– уполномоченное собственником лицо (на основе заключенных договоров),

– уполномоченное законом лицо (ФОИВ).

7. Права и обязанности сторон: ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ:

1) (осн.!) передать имущество арендатору (с принадлежностями), иначе арендатор вправе:

Ø потребовать передачи имущества,

Ø расторгнуть договор,

Ø требовать возмещения причиненного ущерба;

2)уведомить арендатора о правах 3^их лиц, иначе арендатор вправетребовать:

Ø уменьшения арендной платы;

Ø расторжения договора + убытки;

3)осуществлять капитальный ремонт, если иное…

ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ:

1)получать арендную плату;

2)при существенном нарушении арендатором сроков оплаты (неоднократная, длительная задержка) вправе требовать досрочного внесения платежей, но не > 2сроков подряд;

3)требовать досрочного прекращения договора в случаях: + (п) предупреждение

Ø использования арендатором имущества не по назначению и с существенным нарушением условий договора;

Ø значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

Ø невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок 2 раза подряд;

Ø невыполнение арендатором взятых / возложенных на него обязанностей по кап. ремонту имущества в установленный срок;

Ø иные случаи, предусмотренные договором;

4)при невозврате имущества в срок вправе требовать возмещения ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА:

1) (осн.!) своевременно вносить арендную плату;

2)пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, если таких условий в договоре нет - в соответствии с назначением имущества;

3)поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное…;

4)по истечении срока А. вернуть арендодателю имущество в состоянии:

Ø в к-ом арендатор его получил + нормальный износ,

Ø обусловленном договором;

5)вносить арендную плату за все время просрочки, если не возвратил имущество в установлен. срок.

ПРАВА АРЕНДАТОРА:

1)требовать досрочного прекращения договора, если:

Ø арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия для пользования им в соответствии с его назначением,

Ø выявил в имуществе недостатки, к-ые препятствуют его использованию по назначению и за к-ые отвечает арендодатель,

Ø арендодатель нарушил обязанность по поведению кап. ремонта,

Ø непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за к-ые арендатор не отвечает;

2)требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за к-ые он не несет ответственности, существенно ухудшаютсяусловия пользования имуществом или его качество;

3) с согласия арендодателя: (м.б. ограничены законом)

Ø сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём),

Ø передавать свои права по договору 3^ему лицу (перенаём),

Ø передавать имущество в безвозмездное пользование,

Ø залог принадлежащих ему прав по договору,

Ø вносить права, принадлежащие по договору, в качестве вклада в уставный капитал хоз. тов-в и обществ, паевого взноса в производственный кооператив;

4)оставить себе отделимые улучшения, если иное…;

5)возмещение затрат на неотделимые улучшения (+ согласие арендодателя);

6) ВЫКУП,если такое условие содержится в договоре;

7)на преимущественное право заключения договора на новый срок;

8) в отношении имущества с недостатками вправе по своему усмотрению: (ст. 612 ГК)

Ø потребовать: – безвозмездного устранения недостатков имущества, либо

– соразмерно уменьшения арендной платы, либо

– возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

Ø удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы + предварительное уведомление арендодателя;

Ø потребовать расторжения договора.

Права и обязанности арендатора м. переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора, в ост. случаях – не вправе.

ВИДЫ договора аренды:

1)прокат (ст. 626-631 ГК);

2)А. транспортных средств: – с экипажем (ст. 632-641 ГК),

– без экипажа (ст. 641-649 ГК);

3)А. зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК);

4)А. предприятий (ст. 656-664 ГК);

5)финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК).

12 Следующая ⇒