Минусы и особенности участия в ЖСК

Минусы и особенности участия в ЖСК

1. Договор об участии в (соинвестирования (паенакопления) ) ЖСК, который регулируется ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ и не подлежит государственной регистрации, а значит регулируется пайщиками ЖСК. ЖСК по сути является простым собранием пайщиков и первичными в данном случае в являются отношения членства в ЖСК, которые регулируются Уставом ЖСК и положениями ст. 110 ЖК РФ. Это означает, что пайщик ЖСК несет солидарную ответственность за деятельность ЖСК, а все полномочия по принятию решений принадлежат собранию пайщиков и предьявить претензии пайщик может только собранию пайщиков или фактически самому себе. Члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паев и в случае образовавшихся убытков кооператива, должны внести дополнительные взносы.

Также отсутствие государственной регистрации может грозить члену кооператива двойной продажей квартиры.

График внесения паевых и иных взносов также не требует госрегистрации и не подлежат статистическому учету.

2.ЖСК - единственная форма организации, которая согласно которой (ст. 110 ЖК РФ) ЖСК вправе кроме стоимости квартиры, именуемой паевым взносом требовать от пайщиков уплаты дополнительных средств на достройку дома по уже оплаченным договорам: членских, целевых и иных взносов, которые в случае исключения пайщика из ЖСК не возвращаются . Возврату подлежил лишь паевый взнос на строительство.

Все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет. Если же организаторы кооператива окажутся мошенниками, то привлечь их к ответственности и вернуть свои деньги будет очень трудно.

4.Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве и Закон РФ «О защите прав потребителей» N 2300-1 от 07.02.1992 в максимальной степени защищает участников долевого строительства при нарушении законодательства застройщиком, но не применяется к отношениям между пайщиком и ЖСК. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ от 20.05.98 г. №160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» регламентировано, что "не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (жилищно - дачно -строительными кооперативами, обществами, товариществами и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан (пайщиков) в этих организациях (кооперативах)".

5.Если Застройщик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, то участник долевого строительства согласно ФЗ N 214-ФЗ вправе в судебном порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств, убытков, неустойки, морального вреда, минуя претензионный порядок разрешения спора. Что касается пайщиков, заключивших договоры с ЖСК, то у пайщика нет законных прав требования расторжения договора с ЖСК и возврата паевого взноса. У пайщика возникает право на выход из ЖСК и только после выхода из состава ЖСК, пайщик имеет право подать иск в суд о возврате паевого взноса. Хотя в ст.132 ЖК РФ прямо указано, что срок выплаты суммы пая не может быть более 2 (двух) месяцев со дня принятия ЖСК решения об исключении пайщика, - возвращать деньги могут годами, т.к. пайщик может получить присужденное судом только при наличии у ЖСК свободных денежных средств достаточных для погашения долга перед пайщиком по решению суда.

В рамках действующего законодательства участник кооператива не имеет права потребовать прописать в договоре точные сроки окончания и ввода объекта в эксплуатацию, тем самым сроки окончания строительства кооператив может изменять.

6.Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1). В указанной норме определено, что такое привлечение допускается ЖСК в соответствии с ФЗ, регулирующими их деятельность. Это означает, что меры ответственности, предусмотренные ст. 14.28 КоАП РФ за неправомерное привлечение и использование средств, а также штраф как особый способ обеспечения исполнения обязательств в пользу потребителя предусмотренный п. 6 ст. 13 закона ОЗПП N 2300-1 от 07.02.92 (Пленум ВС №17 от 28.06.12 г. п. 2) к деятельности кооператива применены быть не могут, также как и предъявить претензии к ЖСК за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ нельзя. Таким образом, пайщики ЖСК не могут претендовать на возмещение убытков, неустойки, компенсации морального вреда и убытков в случае задержки окончания строительства дома.

7. Даже если паевый взнос выплачен, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессия) невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте незавершенном строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение у пайщика ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК,послеполной выплаты паевого взноса (др. взносов) и передачи объекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки паевого взноса не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта.Соответственно, сделку, заключенную между пайщиком и покупателем пая, можно квалифицировать как мнимую, т.е. совершенную без намерения создать соответствующие правовые последствия.

8. В соответствии со ст. 121 ЖК РФ, что бы стать членом ЖСК, необходимо соблюдение следующих условий:
1).Подача заявления о приеме в члены жилищного кооператива;
2).Утверждение решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов товарищества;
3). Уплата вступительного взноса.
Несоблюдение хотя бы одного из условий или отсутствие документов о членстве, является основанием того, что Вы не будете являться членом ЖСК, а в этом случае, если даже паевой взнос внесён,- договор с ЖСК считается не заключенным, а правоотношения подпадают под строительный подряд. В результате возможно признание сделки ничтожной в судебном порядке.

9. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверитьфинансовую и экономическуюдеятельность ЖСК невозможно.Дело в том, что ЖСК, являясь юрлицом, не освобожден от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, ЖСК ведет деятельность «по смете», то есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости допрасходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»

10.Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость предусмотрено ст.218 ГК РФ. В случае заключения ДДУ действует п.1 этой статьи, в случае заключения договора об участии в ЖСК – п.4. Фактически участнику долевого строительства заключившему ДДУ достаточно получить Акт приема-передачи для регистрации права собственности (остальные документы у него уже находятся на руках (ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии). В ситуации с ЖСК помимо акта приема-передачи жилья, нужно еще получить справку о полной выплате пая в ЖСК, которая является правоустанавливающим документом на квартиру.Cправка должна содержать сведения: указание на членство в ЖСК — ф.и.о, дата вступления в ЖСК, реквизиты протокола общего собрания членов ЖСК о приеме в члены пайщиков ЖСК; сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса; описание недвижимости, позволяющее идентифицировать объект недвижимости за который выплачен пай — адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в т.ч. - жилая площадь, за которую выплачен пай; подпись, фамилию и инициалы председателя (секретаря, иного лица), оттиск печати кооператива.