ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ГОРОДА. Рынок недвижимости

Задание до 31.03.

Законспектировать материал.

Составить не менее 15 тестовых заданий (4 варианта ответа) по конспекту лекций.

ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ГОРОДА

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ ГОРОДА

Рынок недвижимости

Город и недвижимость

Состояние системы финансирования недвижимости, так же, как и уровень развития рынка недвижимости в целом, является одним из важнейших факторов экономического благополучия города или региона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики — строительства, производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта, дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важно для поддержания высокой занятости населения. Подсчитано, например, что один инвестированный в строительство рубль позволяет привлечь дополнительно 4—5 рублей в смежные отрасли, что дает импульс развитию других отраслей, оживляет ситуацию на рынке (особенно в трудоизбыточных регионах). Во вторых, за развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост их доходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговые поступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующие финансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительные внебюджетные финансовые источники.

Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) — чрезвычайно важные компоненты городской экономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этот недвижимый актив не может быть "вывезен" из города — он неразрывно с городом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может "мигрировать" из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важно контролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением, способным спровоцировать упадок городской экономики, и их подъемом до того уровня, когда дороговизна мешает развитию.

В силу своей инертности недвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений в городе. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов в городе или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагирует на них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любые экономические потрясения. Известно, что доходы от недвижимости, составляя, по разным оценкам1, от 15 до 20 процентов валового национального продукта большинства стран с рыночной экономикой, являются важным источником формирования местных бюджетов. По мнению специалистов, доход от недвижимости варьируется по городам США от 10 до 70 процентов всех поступлений в местный бюджет в зависимости от особенностей города и региона.

Сейчас, когда особенно остро стоит вопрос об источниках повышения доходов городских бюджетов, возможность повышения доходов от недвижимости должна привлечь к себе пристальное внимание городов. Земля и недвижимость уже играют очень заметную роль в доходах городских бюджетов: по результатам специального исследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей и недвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налог на землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от земли и другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широких пределах — от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованных городах.

Понятие недвижимости

Постараемся определить, что представляет собой сфера недвижимости в правовом и экономическом смысле. В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако не следует забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системе юридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпоху существования СССР и введено в практический оборот только в первой половине 1990"х годов.

В мировой практике понятие недвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с одной стороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой — нематериальная собственность, или право собственности. Недвижимое имущество как материальная субстанция в англоязычных странах называется real estate, realty и включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество, расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо от того, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится также воздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотя определения воздушного пространства и недр в разных странах различны).

Вместе с тем в США не менее важным понятием, связанным с недвижимостью, является real property, которое можно перевести как "права на недвижимое имущество", а точнее, "недвижимая собственность". Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор) прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. В отдельных странах с развитой рыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого и движимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п. В России понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия — перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994), а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), недвижимость — это земельные участки, то есть часть земной поверхности, и все то, что прочно связано с землей, иными словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, в экономик правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носит общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные права владения, пользования и распоряжения на расположенное на данном участке здание. Ситуация с земельным правом в городах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельской местности, где использование земельного участка, как правило, происходит в одной "плоскости" (например, выращивание сельскохозяйственных культур), понятие земельного участка в городе часто приобретает "трехмерность". В качестве примера рассмотрим крупный мост через реку. Под рекой могут проходить линии метро, под мостом обычно проходят городские инженерные коммуникации, в основаниях моста часто размещают склады, гаражи, мастерские. Мост может быть многоярусным. В этом случае пространство каждого яруса имеет свой правовой режим пользования. Поэтому в городе часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различных пространств в рамках одного объекта недвижимости. В России применяются различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков, жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряд неудобств. Во первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую и нецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточно условно "от" делимы" от прав на участок земли под ним. Это вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, статья 340 Гражданского кодекса указывает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится. Во вторых, громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Что такое рынок недвижимости

Имеется множество определений понятия "рынок недвижимости". Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, — это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота — перехода недвижимости — предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем: выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения; недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом; возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости; спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы. Однако, как уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования — инфраструктура рынка недвижимости. Основными участниками (по большей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребители услуг, предоставляемых рынком. Профессиональные участники рынка специализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типам функционального использования объектов недвижимости. Среди них: участники сектора развития недвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы, управляющие проектами; участники сектора оборота недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости; участники сектора управления недвижимостью: организации, управляющие жилищной недвижимостью и жилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся на управлении коммерческой и производственной недвижимостью. В качестве самостоятельных участников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения. Особыми участниками рынка недвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоит в том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этого рынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальное условие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органами местного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены. Более по" дробно этот вопрос будет рассмотрен ниже. Первичный рынок в раз" витой рыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости в результате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формирования первичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что в основе его лежит приватизация находящихся в государственной собственности земельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства. Вторичный рынок работает за счет предложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется на продажу непосредственными собственниками недвижимости. Сегменты рынка недвижимости — это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

Основные группы участников рынка недвижимости: различные государственные структуры и организации местных органов самоуправления; организации, формирующие кадастровые дела на объекты недвижимости; организации, регистрирующие права на недвижимость; организации, управляющие недвижимостью; биржи недвижимости; риэлторские фирмы; ипотечные банки; страховые компании; рекламные и информационные агентства; организация (комиссия) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью; фирмы инвесторы (в том числе девелоперы, занимающиеся строительством и продажей жилого фонда); фирмы ассесоры (оценщики недвижимости); организации, на которые возложено лицензирование (обучение и контроль деятельности) профессиональных участников рынка недвижимости; собственники недвижимого имущества

Теоретические исследования отечественных «оценщиков» и практика рыночной деятельности свидетельствуют, что классификация объектов недвижимости - от общего к частному предполагает максимальную, практически неограниченную, детализацию описания объектов недвижимости по множеству факторов (архитектурно-строительных, градостроительных и т.п.). В то же время такая проработка каждого проекта не гарантирует полного охвата факторов и оценки их влияния на показатели рыночной стоимости в связи с объективно и субъективно существующей неполной информацией, а также е наличием субъективных характеристик. Кроме того, такая проработка связана со значительными затратами времени, трудоемкостью. Поэтому оценка недвижимости должна вестись в следующих направлениях:

а) с учетом и на основе нормативов, а также особенностей архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных тенденций, относящихся ко времени сооружения объекта;

б) по укрупненным показателям, уточняющимся но мере накопления информации, сопоставимости параметров и факторов, влияющих на оценку;

в) для различных уровней и масштабов оценки: от единичного объекта индивидуального типа (в том числе имеющего историческую или культурную ценность) до массовых типов зданий и сооружений жилищного назначения и социальной инфраструктуры.

Современная практика оценки недвижимости в основном связана с объектами (зданиями, сооружениями и земельными участками), расположенными в городах. Городская недвижимость имеет большое разнообразие видов зданий и сооружений, различающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим параметрам. Значительную долю городской недвижимости составляют: жилые, общественные и промышленные здания, а также сооружения, укрупненная классификация которых приведена на рис. 3.6.

Можно выделить следующие особенности такой оценки городской недвижимости.

Во-первых, городская недвижимость различается по своим видам, типам и проектным решениям; организационно-правовым формам учреждений, размещенных в зданиях; структуре управления; видам финансовой и эксплуатационной деятельности и т.п. Особое место среди городской недвижимости занимают многофункциональные здания: кооперированные центры и комплексы. В них наиболее сильно выражены основные особенности, присущие традиционным специализированным общественным зданиям.

Рис. 3.6. Классификация городской недвижимости

Во-вторых, объекты городской недвижимости, особенно общественные и промышленные здания, даже построенные по типовым проектам, как правило, являются уникальными объектами с точки зрения оценки, так как их стоимость во многом зависит от специфики функционирования в различных климатических, географических, градостроительных, демографических, экономических, социальных и политических условиях.

В-третьих, существующие методики, рекомендуемые для оценки всех видов недвижимости, применимы, в основном, для оценки жилых зданий и квартир и в меньшей степени — для оценки общественных зданий. Эго связано с тем, что такие методики базируются в основном на сопоставлении большого количества достаточно достоверных и сравнимых данных о продажах на развитом рынке, как правило, типовых и, в общем, не сложных по своим архитектурно-строительным и экономическим показателям объектов. В отличие от них, общественные здания должны оцениваться на основе детального изучения каждого аспекта, начиная с анализа внешних факторов и окружения и заканчивая внутренними факторами, влияющими на объемно-планировочные показатели, стоимость, эксплуатацию, доходы.

В-четвертых, такой сегмент рынка недвижимости, как общественные здания, находится в стадии непрерывного формирования. Поэтому крайне важно с самого начала правильно оценивать стоимость таких зданий, так как в дальнейшем на основе результатов сегодняшних сделок оценщики и риелторы будут делать выводы о стоимости того или иного объекта, как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако формирование рынка общественных зданий не означает малое количество сделок, проводимых на нем. Напротив, купля-продажа и аренда общественных зданий на первичном и вторичном рынках напрямую или путем операций с ценными бумагами (акциями), обеспеченными основными средствами (в частности, недвижимостью), находящимися в собственности или хозяйственном ведении предприятий, является неотъемлемой частью сегодняшнего рынка недвижимости.

В-пятых, с оценкой недвижимости неразрывно связана оценка акций (бизнеса) предприятий, учреждений и организаций, к которым относятся эти здания. При таком подходе к оценке городской недвижимости в условиях отсутствия методики кроется опасность совершения ошибок. В частности, оценка акций включает в себя анализ стоимости предприятия, в основном, исходя из результатов его финансово-хозяйственной деятельности. Такой анализ учитывает величину задолженности предприятия, величину балансовой стоимости внеоборотных активов и, в частности, основных средств, среди которых наибольший удельный вес, как правило, приходится на недвижимость, и др. Таким образом, при проведении сделок с акциями предприятий цена сделок базируется на результатах оценки стоимости недвижимости, фактически приравненной к стоимости бизнеса. В принципе такой подход может иметь место, если не учитывать гот аспект, что недвижимость в этом случае оценивается но той стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе и имеет, как правило, отдаленное (в большую или меньшую сторону) сходство с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. № 1148 «О переоценке основных фондов « было разрешено при переоценке вносить в баланс рыночную стоимость основных фондов, однако при этом возник ряд вопросов, требующих отдельного рассмотрения, которое выходит за рамки этой работы.

Приведенные особенности не исчерпывают всего многообразия специфических черт, присущих городской недвижимости в целом и общественным, промышленным и жилым зданиям в частности.

Каждый вид зданий требует тщательного изучения. Однако исследовать их в одинаковой степени глубоко невозможно. Поэтому целесообразно остановиться на самых массовых группах и видах зданий, составляющих наибол ьший объем среди объектов недвижимости, и выделить из них наиболее перспективные с точки зрения инвестиционной привлекательности и подлежащие в связи с этим оценке.