ПО АКТУ от 18.01.2016года.

Вводные данные:

· Акт, о котором идёт речь ниже и познакомиться с которым можно здесь https://yadi.sk/d/aCxKT0cLt2eKY, Застройщик, с его слов, получил только в мае 2016, хотя в акте указаны работы, которые он должен был сделать до 1.06.2016.

· В акте не указаны контактные лица со стороны Застройщика и нет их подписей, хотя в Администрации Чеховского района, утверждают, что представители были, в том числе и при обследовании дома зимой.

· Ответ от Застройщика был прислан по почте с копией УК.
УК в лице инженера А. Лозбичева вело неконструктивную, на мой взгляд, переписку, отправив меня сразу в Администрацию г. Чехова. Но он любезно прислал мне заверенный подписями акт от 18.01.2016г.

· Вопросы ниже отражают моё виденье ситуации и варианты решения. Вы можете быть с ними не согласны и предложить свои варианты решения и помощь в их осуществлении.

· Для лучшего понимания решения по пунктам Акта я добавил скриншоты решения в начало каждого пункта.

· Даты и сроки указанные в файле актуальны на 3 августа. Обновлены 11.08.2016, включая полученные ответы сторон.

Участники переписки по почте:

· Денис Нижник, житель дома по ул. Молодёжная 6а, весь чёрный текст, вопросы выделены жирным)

· Ирина Владимировна Иванова, представитель Застройщика, текст выделен голубым курсивом)

· А. Лозбичев, инженер, УК, текст выделен зелёным цветом.

Также есть ответы от представителей Администрации г. Чехова:

· Нестерова Галина Владимировна, начальник отдела ЖКХ Управления ЖКХ Администрации Чеховского муниципального района, тест выделен коричневым цветом.

· Александр Агапов, главный специалист отдела дорожной инфраструктуры, безопасности дорожного движения и связи, текст выделен оранжевым цветом.

· Александр Львович Демьянов, генеральный директор УК ООО «Стартстрой+».

· Видеосюжет от телеканала 360 - http://360tv.ru/news/zhiteli-chehovskogo-rajona-reshili-samostoyatelno-otremontirovat-dorogu-67626/ (свалили всё на ЗастройщикаL). Как я понял, это итоги жалобы губернатору МО.

Цель:
В своих запросах информации и действий к каждой из сторон я стараюсь услышать понимание ситуации и позиции каждой из сторон, чтобы мы смогли начать диалог и взаимодействие по решению стоящих вопросов проактивно и с минимальными затратами ресурсов для всех.
Начав диалог, можно определить какой уровень ответственности готова взять каждая из сторон для решения стоящих вопросов. После этого можно обсуждать действия и сроки по ним для получения результата. Мы всегда можем выйти на первый шаг, чтобы начать движение для получения результата.

ПО АКТУ от 18.01.2016года.

Пожалуйста, подскажите, какие из этих пунктов вы, как застройщик, приняли к исполнению, чтобы нам (жителям) понять ситуацию и решить как действовать с учётом приближающейся зимы.

Пункты из акта:
1)

Вопрос про ошибку администрации в подписание ТЗ для вас и следовательно установленного теплообменника. Я не знаю кто будет за него платить, но сейчас важнее понять, а сколько по уму там должно быть этих пластин.
УК сообщал мне ранее, что ждёт ответ от вашего проектного института. Если это так, то известны сроки получения ответа для УК? Если нет, то что мешает УК получить ответ от проектного института, чтобы потом заказать нужно число пластин и установить их до осени ?
Если вопрос уже решился, то сообщите нам об этом. –УК в адрес Застройщика и проектного института не направляла запросов в части какого-либо перерасчета.

Проектирование существующей системы отопления выполнено в соответствии с исходными данными по параметрам теплоносителя. Исходные данные для проектирования выданы Администрацией Чеховского района и МП «Теплосеть». При изменении параметров теплоносителя должны меняться технические условия на теплоснабжение здания с разработкой нового проектного решения по ВСЕЙсистеме отопления, пересчет ИТП и количества радиаторов в жилом доме, а не только заменой/изменением теплообменника. И как может Застройщик после ввода в эксплуатацию жилого дома получить новые технические условия и выдавать новое задание проектному институту на пересчет?

--
Интересный поворот.
Подскажите, какие варианты решения вы видите и/или можете предложить в данной ситуации? Переделать радиаторы в квартирах маловероятно, больше половины дома сделали ремонт, возможно как-то изменить\настроить ИТП и теплообменники?
Какие-то решения помогут добиться грамотной работы теплоснабжения дома?

ОТВЕТА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ПОКА НЕТ

Представитель Администрации Чеховского района, Нестерова Галина Владимировна, уточнила, что:

а) в рамках гарантийного обслуживания вопрос с отоплением должен решить Застройщик;

б) позицию и какое-либо содействие в решение ситуации от администрации г. Чехова можно прояснить в лице Миронова А.М, подав обращение в 104 кабинет (до 1 месяца ждать ответа) или записавшись к нему на приём.

Мнение УК, присланное мне по почте:
«Мнение управляющей компании:

ИТП дома спроектирован с конструктивными ошибками.

Технические условия выданы и подписаны Главой Чеховского муниципального района Юдиным С.В. на 130 градусов Цельсия, хотя максимальная температура теплоносителя от городской котельной составляет 95-97 градусов.

Для решения проблемы требуются значительные финансовые средства.»

Варианты, что можно сделать дальше:

Если будет зимой тепло, но будут большие траты на ОДН, то это возможно вопрос спроектированной системы отопления. Хотя с января 2017 выходит закон о переносе оплаты ОДН на УК…

1. Дождаться ответа от Застройщика.
ИТОГ: 11.08.2016 и 17.08.2016 отправил письмо напоминание с копией УК.

2. Уточнить ситуацию по системе отопления у АЛ.
ИТОГ: Александр Львович поддерживает проверочный расчёт системы отопления, но за текущий вариант отопления спокоен.

3. Сделать встречу с Мироновым А.М.
ИТОГ: На приём не смог попасть по причине отсутствия в Чехове, написал по рекомендации секретаря ему отдельное письмо.
ИТОГ2: Моё обращение было передано для решения Андрею Владимировичу Ляхомскому, начальнику управления ЖКХ. С ним лично я встретиться не успел, т.к. он убегал на встречу. Секретарь Миронова уточнила мне, что А.В. Ляхомский свяжется со мной для уточнения итогов или возникновения вопросов.

4. Собрать воедино ответы всех сторон о том, что они уже сделали или планируют сделать до зимы, чтобы система отопления работала эффективно.

Если мы верим им, то ждём результатов работы. Если нет – принимаем решение как действовать дальше, например, обратиться в контролирующие качество жилья органы (не знаю как они грамотно называются).

Сроки по герметизации швов.
По герметизации швов мы хотели, чтобы замечания устранили те подрядчики, которые выполняли эти работы. Сначала они обещали, потом обанкротились. Теперь проводим тендер на герметизацию швов, коммерческие предложения уже собрали. Теперь встретимся в Чехове на доме. Затем заключим договор.
Подскажите, швы будут герметизироваться по всему дому или только для тех квартир, что сообщили об этом вам и\или УК? – работы по швам будут выполняться по наружным стенам квартир которые обращались с жалобой в УК и эти жалобы были переданы в наш адрес.

ИТОГ: Ждём проведения работ по швам.

Решение указано в пункте 2 выше.

Часть жителей сообщали, что при ремонте они не находили утеплитель (я успел сохранить какие-то ужасные фотографии из одной квартиры). Если это так, то планируются вами работы по утеплению фасада каким-то образом в выявленных квартирах? Наверно наличие утеплителя можно проверить тепловизором или каким-то другим прибором.
Если нужны частные случаи, то я могу уточнить таковые у жителей напрямую и\или подключить УК для проверки ситуации. – по данному вопросу и фотографиям разобранной стены без представителей Застройщика нельзя судить о наличии или отсутствии утеплителя в стенах.

На момент сдачи объекта в эксплуатацию силами независимой организации ООО «ЭИЦ» в 2014г проведен тепловой контроль и энергетическое обследование тепловым методом стен, окон и балконных дверей с выдачей протоколов замеров и заключения о результатах замеров с определением значений приведенного сопротивления теплопередаче стен и окон. По результатам замеров приведенное сопротивление теплопередачи соответствуют проектным данным и требованиям СНиП. Измерения проводились тепловизором FLIR Т335.

Я знаю, что часть жителей сообщала (и фиксировала это в заявлениях в УК) о том, что у них дует из стен. Этого достаточно, чтобы ваш специалист посмотрел их квартиры?
Также специалист УК снимал показания тепловизором весной, эти данные не являются основанием для обследования жалобы специалистом? По своей квартире я записал показания прибора на видео (заявление и схема отмеченных прохладных зон отдавал в УК), хотя по сравнению с другими у нас достаточно тепло было зимой.

ОТВЕТА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ПОКА НЕТ

Варианты, что можно сделать дальше:

1. При выявлении отсутствия утеплителя связываться с УК и Застройщиком для составления акта.

ИТОГ: Жду готовности одного из жителей дома показать свою квартиру для оценки корректности выполнения утепления.
Мне он уточнил, что текущая схема утепления ( http://smartcalc.ru/thermocalc?&gp=212&rt=0&ct=0&os=0&ti=20&to=-10&hi=55&ho=80&ld0=2000&le0=1&lt0=4&mm0=451&st0=600&em0=149&bw0=250&sw0=3&ld1=300&le1=1&lt1=0&mm1=425&ld2=2000&le2=1&lt2=0&mm2=592&ld3=900&le3=1&lt3=0&mm3=172) соответствует этой картинке:

А оптимальный вариант - http://smartcalc.ru/thermocalc?&gp=212&rt=0&ct=0&os=0&ti=20&to=-10&hi=55&ho=80&ld0=2000&le0=1&lt0=4&mm0=451&st0=600&em0=149&bw0=250&sw0=3&ld1=300&le1=1&lt1=0&mm1=425&ld2=2000&le2=1&lt2=0&mm2=592&ld3=900&le3=1&lt3=0&mm3=172

Текущий результат надо сравнить с проектом.

4) Решение указано в пункте 2 выше.

Регулировка окон проводится каждый месяц, это хорошо.
Здесь я бы отметил, что многие жильцы жаловались, что очень холодно по периметру окон и это отмечали в заявления в УК вместе с необходимость регулировки окон. Специалисты по окнам фиксировали в актах недостаточность пропенивания вдоль оконной рамы. Я лично отметил это в нашей квартире под основанием рамы.
Подскажите, проблему плохого пропенивания вокруг рамы оконные компании будут решать до осени? Мастер (уже из второй оконной компании), что приходил к нам регулировать окна утверждал, что они только регулируют, а другие будут запенивать. С наступлением холода этот вопрос будет актуален и снова камни полетят в застройщика:(. Возможно у вас уже есть обоснованная позиция по этому вопросу и план действий, поделитесь пожалуйста.– Почти по всем квартирам, где была бригада оконщиков, собственниками квартир подписаны Акты приемки работ «без замечаний». На этом основании мы оплатили работы.

Что значит плохое запенивание? Это квартиры без отделки?

Пока ещё лето хочется решить все вопросы в рамках гарантийных случаев, влияющие на отопление дома и сохранение тепла в квартирах, это пункты 1, 2, 3, 4.

--
Я знаю про квартиры без отделки и при их приёмке никаких дополнительных рекомендаций и требований по обустройству мы не получали.
По окнам ко мне лично приходили три раза минимум, думаю к другим жильцам тоже. Первый раз пришли специалисты и записали все жалобы (регулировка створок, дует в стыке подоконника и мы заклеивали его малярным скотчем в январе), они сообщили, что рама плохо пропенена снизу. Второй раз пришли специалисты из другой компании и снова записали жалобы. В третий раз пришли специалисты и отрегулировали створки, за что я в акте и расписался, на мой вопрос по запениванию, сообщили, что сейчас не та температура, будут делать в следующий раз.
И те жильцы, что уточняли у меня про окна отмечают тоже самое - регулировку сделали, запенивание нет. Соседу, например, замазали герметиком отверстие под подоконником (оттуда дуло холодным воздухом), но пустота в том месте осталась, а значит зимой снова будет промерзать окно.

Я не знаю как шли коммуникации между вами и оконными компаниями и почему различные отмеченные недостатки свелись только к регулировке окон. Получилось, как получилось. Важнее ваше решение по устранению выявленных недостатков - будет оно проактивным по уже выявленным обращениям или вы будете ждать пока жильцы начнут снова жаловаться на холод в районе окон осенью или зимой? Что может вам помочь в разрешение ситуации?

ОТВЕТА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ПОКА НЕТ

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Если Застройщик будет отрабатывать полученные заявления от жильцов и исправлять недочёты, то остаётся ждать его подтверждения и действий.

2. Если Застройщик не намерен делать работы по устранению утечек холода в районе окон, то видимо нужно собирать документы для оформления гарантийных работ за его счёт. Как вариант – заказывать работы и выставлять потом эту сумму ему, вплоть до суда. Здесь нужно проконсультироваться с теми, кто уже это делал, а в нашем доме такие жильцы есть, либо обратиться за консультацией к юристу.

К сожалению, это факт, нижний ряд плитки, а иногда и плитки у входных дверей поотлетали или раскололись. Возможно это из-за монтажа поздней осенью, но важнее выяснить когда и кто её будет ремонтировать, т.к. дому чуть более года, а вид уже потрёпанный, конечно это жителей не радует. Мы не раз обращали внимание УК на плитку и в некоторых местах они её восстановили, но в целом ситуация не разрешима. УК аппелирует к застройщику по восполнению затрат и видимо поэтому не спешит всё переделать.
Подскажите, планируется устранить выявлениые жителями недочёты по плитки у входных группах вашими силами или это сделает УК и вы заплатите им ха это? В какие сроки можно ожидать разрешения этого вопроса? Уже середина лета прошла, не хочется затягивать – восстановление плитки на входных группах неоднократно восстанавливалось в рамках гарантийных обязательств силами субподрядной организации и силами УК, несмотря на это нарушение покрытий вызвано недобросовестным отношением жителей/ремонтных бригад к данному покрытию.

При посещении объекта в процессе эксплуатации наблюдалось, что жителями производившими ремонтные работы велось складирование стройматериалов при их выгрузке непосредственно на плиточное покрытие, что и приводит к его повреждению. Колоться плитка может только при падении на нее груза или когда чистят снег «ломиком».
--

Подскажите по используемой плитке у входных групп, она является тротуарной и\или предназначенной для использования на улице в сильно проходимой зоне? Уточните название производителя этой плитки, пожалуйста.

ОТВЕТА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА ПОКА НЕТ

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Если плитка тротуарная (а Елена Александровна, техник УК) мне уточнила, что тротуарная), то мы отмечаем для УК те места, где нужно заменить плитку.

2. Если плитка не тротуарная, то это вопрос к Застройщику и действия по её замене до наступления холодов.

ИТОГ: Хотя ответа от Застройщика пока не было, основываясь на ответе Елены Александровны, прошу её заменить все битые и отколотые плитки в подъездных группах.
ИТОГ2: 16 августа попросил Елену Александровну поменять хотя бы сильно разбитую плитку на крыльцах подъездов. Сегодня, 17.08.2016 исправили всю плитку у второго подъезда и обещали продолжить исправлять у третьего подъезда (плитку им отгружают со склада).
После окончания работ, данный вопрос можно решать решённым.

Я не знаю требования ГОСТов и СНИПов по новым входным дверям, как и многие жильцы также отмечу, что двери прогнулись и особо не регулируются (конечно, без вандалом не обошлось), но в других домах, входные двери видимо сделаны из более толстого\прочного металла. Жителей напрягает, что они уже погнутые, не регулируются и в межсезонье и зимой на плитку не положить коврики, а без очень, очень скользко.
Если есть вина подрядчика и он поставил не то, что вы заказывали, то вопрос переходит к нему видимо, а возможно так и было задумано изначально, вам виднее. Здесь важно понять вашу позицию и решение - будет ли застройщик переделывать входные двери и если да, то когда и как. Если не будет, то уточните нам ваше понимание ситуации. – заказчиком установлены входные двери в соответствии с требованиями проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. На момент приемки жилого дома в эксплуатацию замечаний от Архстройнадзора и УК не поступало. Замену данных дверей застройщик не планирует.

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Жить дальше с этими дверями.

2. Выждать год, пока идут активно ремонты, и потом решать с ними вопрос.

3. Решать с УК вопрос о замене дверей на грамотные, а также вопрос их оплаты: только УК, софинансирования или финансирования их жильцами.

Также как и пункт выше - про ГОСТы и СНИПы я не в курсе, но у многих дверей в местах общего пользования повело коробку или она треснула. Какие-то двери УК подстрогала рубанком, чтобы они закрывались, но с учётом кривой коробки, иногда и самой двери, а также отсутствия уплотнителя по контуру - зимой из них дует сильно, что не способствует сохранению тепла. Этот вопрос обсуждали зимой с УК, мне сказали, что ставить уплотнитель в кривые коробки\двери смысла нет и по уму их надо менять (!). Учитывая их количество это немалая сумма.
Здесь также услышать вашу позицию и решение по дверям. Если вы согласны решать этот вопрос, то уточните как и в какие сроки. Если по каким-то причинам не планируете, то уточните ваше понимание ситуации. - заказчиком установлены двери в соответствии с требованиями проектной документации, прошедшей государственную экспертизу. На момент приемки жилого дома в эксплуатацию замечаний от Инспекции Архстройнадзора и УК не поступало. Замену данных дверей застройщик не планирует.

Варианты, что можно сделать дальше:

Через неплотные стыки этих дверей зимой уходит тепло.

1. Жить дальше с этими дверьми.

2. Решать с УК вопрос о замене дверей на грамотные, а также вопрос их оплаты: только УК, софинансирования или финансирования их жильцами.

3. Попросить УК выправить где возможно геометрию двери и уплотнить их грамотным шнуром. А по дверям, которые выправить нельзя, решать заменой в рамках пункта два выше.

Знаю, что подвалы заливало, некоторые очень сильно. УК проводила там соответствующие работы по исправлению ситуации и стало намного лучше, кроме кажется 6-го подъезда, там воды весной было много. Жителей этот вопрос мало касался, т.к. они не бывают в подвалах, но это не умоляет его важности для всех жителей. Текущую ситуацию можно уточнить в УК.

По асфальту на дороге и тротуарной плитки - есть много нареканий. Какие-то элементы УК исправила, но часть остаётся и решается очень медленно.
Подскажите, как застройщик вы решили вопрос с УК по тому кто, когда и как исправит выявленные недостатки? Жители могут настаивать на исправление выявленных недостатков покрытия силами УК или нам нужно ждать приезда ваших специалистов\подрядчика? – для принятия решения по восстановлению нарушенного благоустройства необходимо совместно с УК провести осмотр с составлением объемов и причин восстановления покрытия. До настоящего времени претензий от УК в адрес застройщика не поступало.

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Составить список нарушений дорожного покрытия, укладки плитки на тротуаре, а также нарушение дренажа. Какие-то жалобы уже отработала УК, но если их много, то разумно подключить Застройщика, т.к. УК их делает долго.
Я лично отмечу дренаж детской площадки, который сейчас не то что не эффективен, а отсутствует в одной её части + есть фотографии тех мест, где скапливаются лужи. Плитка положена местами не вровень с бордюром и др.

9.5) Отдельный вопрос вне акта - по ливневой канализации. Ливневой канализации не было изначально в проекте?Не верится, что у нового дома её нет, в советское время она была в стандартах для МКД в Москве, правда может в области другие законы. Каждый ливень и весну с двух сторон дома собирается вода и течёт вокруг дома, образуя в итоге на углу гигантскую лужу.
Если ливневая канализация была в проекте, то что помешало её сделать? А если не было, то не знаете ли вы, есть ли она рядом где-то? – при разработке проекта и запросе исходных данных для проектирования Администрация г. Чехов письмом № ЖИ-2012-0532 от 03.05.2012г дала ответ об отсутствии сетей дождевой канализации в районе строительства нашего объекта. В проекте наружные сети ливневой канализации отсутствуют, сброс ливневых стоков производится на рельеф.

10)

Про передачу наружных сетей городу.Как я помню уточнения, эти сети принадлежат жителям дома, это верно, я ничего не путаю? –внутри и внеплощадочные инженерные сети построены за счет средств участников долевого строительства
Если так, то они могут быть переданы только с согласия жителей через общее собрание. А то получается мы за них заплатили при покупке квартиры, а теперь это отрезается и бесплатно отдаётся, так не справедливо.

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Сети нужно поддерживать, сейчас это делает УК, хотя не должна этим заниматься. Т.е. возможен вариант оплаты нами за их обслуживание. Сейчас там новое оборудование и поломки редки, но в будущем оно будет требовать больше внимания.

2. К этим сетям может Застройщик в будущем может захотеть подключить новый дом (или Администрация Чехова другие дома), если там есть такой запас мощностей конечно, и это вряд ли будет бесплатно для них и соответственно выгодно жителям нашего дома.

3. Можно продать сети соответствующим за их обслуживание в г. Чехове\МО организациям и деньги направить на благоустройство дома, территории и оплаты услуг ЖКХ. Стоимость продажи будет ниже стоимости покупки, но всё же.

11)

Как я понимаю, по информации от УК, детская площадка не принадлежит жителям дома, т.к. земля там закреплена за городом.

Представитель Администрации Чеховского района, Нестерова Галина Владимировна, уточнила, что:

1. земля под детской площадкой закреплена за Администрацией города, т.к. бралась в аренду Застройщиком на время.

2. детская площадка, как строение, находится в собственности Застройщика и городу не было передана. Поэтому город не может делать там сейчас никаких изменений.

3. Даже когда площадка будет передана городу, то не факт, что там появятся всё, что хотят жители дома.

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Если мы хотим, что площадка была закреплена за городом, то нужно просить Застройщика её передать городу.
ИТОГ: Написал Застройщику вопрос о передачи детской площадки городу. ОТВЕТА НЕТ.

2. Если передачи городу нет, но мы можем добавить, с одобрения Застройщика конечно, нужные нам игровые элементы и т.п., то надо выявить что нужно добавить и определиться с финансированием.

12)

По оплате отопления это вопрос не к вам.

ИТОГ: Весной 2016 был сделан перерасчёт.

13)

По организации кругового движения - вопрос актуальный, решения простого нет. Подскажите, круговое движение изначально не предусматривалось проектом дома или по каким-то причинам его не стали делать?Это поможет нам учесть причины отсутствия этого кругового движения и предложить для его организации другие варианты. – в соответствии с проектом планировки территории сформированы границы земельного участка с нормативными параметрами и технико-экономическим показателями жилого дома градостроительным планом земельного участка границы отвода территории под строительство и площадь застройки выделена без кругового проезда. Границы сформированного земельного участка являются смежными с границами участков детских садов.

Представитель Администрации Чеховского района Александр Агапов, посоветовал: оформить на Доброделе запрос об организации движения вокруг дома, одно из обоснований – беспрепятственный подъезд к подъездам нашего дома.

Варианты, что можно сделать дальше:

1. Я опрошу в группе многие ли из нас поддерживают там организацию кругового движения, чтобы заранее выявить ЗА и ПРОТИВ и по итогам оформлю сообщение на Доброделе.
ИТОГ: 58,7% за круговое движение, 35 против и 6,3% всё равно. Вопрос в процессе обсуждения. В Сентябре определимся.