Главная

Контакты

Случайная статья

• Автоматизация
• Антропология
• Археология
• Архитектура
• Биология
• Ботаника
• Бухгалтерия
• Военная наука
• Генетика
• География
• Геология
• Демография
• Деревообработка
• Журналистика
• Зоология
• Изобретательство
• Информатика
• Искусство
• История
• Кинематография
• Компьютеризация
• Косметика
• Кулинария
• Культура
• Лексикология
• Лингвистика
• Литература
• Логика
• Маркетинг
• Математика
• Материаловедение
• Медицина
• Менеджмент
• Металлургия
• Метрология
• Механика
• Музыка
• Науковедение
• Образование
• Охрана Труда
• Педагогика
• Полиграфия
• Политология
• Право
• Предпринимательство
• Приборостроение
• Программирование
• Производство
• Промышленность
• Психология
• Радиосвязь
• Религия
• Риторика
• Социология
• Спорт
• Стандартизация
• Статистика
• Строительство
• Технологии
• Торговля
• Транспорт
• Фармакология
• Физика
• Физиология
• Философия
• Финансы
• Химия
• Хозяйство
• Черчение
• Экология
• Экономика
• Электроника
• Электротехника
• Энергетика

ТЮМЕНСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ

Отделение сооружения объектов нефтегазохимии

21.02.05 Земельно-имущественные отношения

«ВКР допущена к защите»

Заместитель директора по учебно-методической работе

___________ Т.Б. Балобанова

«____»__________2019 г.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Влияние транспортной доступности на стоимость недвижимого имущества (на примере развязки по ул. Мельникайте)

Выполнил:

обучающийся очной формы

обучения

Квашнина Алена Сергеевна

Руководитель:         _________________ Ежижанская Татьяна Юрьевна

Рецензент:               _________________ Потапенко Юлия Александровна

Нормоконтролер:            _________________ Попков Леонид Валерьевич

Тюмень, 2019

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Теоретическая основа ценообразования на рынке недвижимости.

1.1 Стоимость недвижимости: сущность и виды ………………………. 5

1.2 Основные факторы формирования стоимости жилья……………….9

1.3 Транспортная доступность, как специфический фактор ценообразования недвижимого имущества……………………………………13

2. Практика учёта транспортной доступности при формировании цен на недвижимость

2.1 Анализ взаимосвязи транспортной доступности и стоимости жилья…………………………………………………………………………….20

2.2 Оценка качества полученной модели……………………………….26

2.3 Прогнозирование стоимости недвижимости в районе развязки по ул. Мельникайте…………………………………………………………………… 29

Заключение ……………………………………………………………………. 38

Список использованных источников………………………………………….42

Введение

В настоящее время Тюмень разрастается нарастающими темпами: строятся новые микрорайоны, развязки, реконструируются объекты культурного наследия. Следом за быстро растущим городом увеличивается и нагрузка на транспортную сеть, провоцируя проблемы парковки во дворах и автомобильных пробок. И если первая проблема успешно решается современными проектами комплексной застройки, то о решении второй приходится задумываться каждому в момент поиска нового жилья.

Развитие транспортной инфраструктуры сокращает время на дорогу, повышает доступность района проживания и повышает его привлекательность для инвесторов. Особый интерес для инвестирующих в недвижимость представляет возможность прогнозирования цен на жилье при развитии транспортной инфраструктуры. Возможность получения дополнительного дохода с приходом в микрорайон общественного транспорта повышает актуальность данного исследования.

Целью выпускной квалификационной работы является оценка влияния транспортной доступности на стоимость недвижимого имущества.

Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:

-  изучить теоретические основы ценообразования на рынке недвижимости;

-  проанализировать взаимосвязь транспортной доступности и стоимости жилья.

Объектом исследования является процесс ценообразования на объекты недвижимости.

Предметом исследования является учет фактора транспортной доступности при формировании цены на жилье.

При подготовке выпускной квалификационной работы использовалась научная и учебная литература по проблемам оценки недвижимости (Коростылев С.П., Фридман Д., Ордуэй Н., Рутгайзер В.М.), материалы периодической печати и интернет-источников, статистические данные и база агентства недвижимости.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе раскрываются особенности оценки недвижимого имущества, её сущность и виды, а также основные факторы формирования стоимости жилья.

Вторая глава посвящена практике учета фактора транспортной доступности при формировании цен на недвижимость и возможности использования данной зависимости при прогнозировании цен на рынке жилья.

Результаты исследования могут быть использованы в оценочной деятельности и в практике агентств недвижимости.

1 Теоретическая основа ценообразования на рынке недвижимости

1.1 Стоимость недвижимости: сущность и виды

Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В большинстве случаев обязательным условием для осуществления операций с недвижимостью является оценка ее стоимости. Заключение договора купли-продажи, оформление залога или ипотеки, дарение или наследование предполагают определение стоимости объекта недвижимости. В зависимости от целей оценки и используемого инструментария, выделяют следующие виды стоимости:

- рыночная;

- ликвидационная;

- инвестиционная;

- кадастровая.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости (рисунок 1.).

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть

Рисунок 1.1 - Виды стоимости недвижимости

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной, либо ликвидационной стоимости.

Таким образом, выбор вида стоимости зависит от цели оценки и предполагает специфический набор факторов, формирующих цены.

1.2 Основные факторы формирования стоимости жилья

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Рисунок 1.2 - Основные факторы формирования стоимости жилья

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

- социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

- экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

1.физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

2.политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

    3.местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

4.условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

5.физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

6.архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

7.финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод, что определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

1.3 Транспортная доступность, как специфический фактор ценообразования недвижимого имущества

Формирование транспортной системы — одно из ключевых направлений развития городов. Высокая развитость транспорта является большим преимуществом, поскольку позволяет получить быстрый доступ к любой точке города. В связи с этим ценность территорий с развитой транспортной инфраструктурой увеличивается по сравнению с теми, где она развита в меньшей степени, что отражается главным образом на цене недвижимости на данной территории.

К настоящему времени проведено достаточно много эмпирических исследований по данному вопросу. Однако результаты разных исследований значительно отличаются и иногда противоречат друг другу. В связи с этим изучение этой предметной области требует более тщательного рассмотрения. Помимо этого, интерес к данной теме обусловлен тем, что чаще всего влияние факторов транспортной доступности на цену недвижимости имеет неодинаковое влияние на разных территориях, что приводит к необходимости проведения исследований для каждого города в отдельности.

В зарубежной литературе существует большое количество работ, посвященных исследованию влияния транспортной доступности, а также других характеристик местности, на цену жилой недвижимости. В большинстве работ основным показателем транспортной доступности является удаленность дома от остановки транспорта. С использованием этого показателя, оценка влияния транспорта проводится путем сравнения цен жилья до и после открытия новой транспортной ветви. Подобные исследования проводились в различных странах, например, в Израиле (Portnov et al., 2009), в США (Chatman et al., 2012). При использовании такого подхода авторы чаще всего приходят к выводу о том, что дома, расположенные в непосредственной близости к остановке, имеют меньшую ценность, чем те, которые удалены от них на некоторое расстояние, но находятся недалеко. Такой эффект достаточно легко объяснить. С одной стороны, цена жилья, расположенного недалеко от остановки общественного транспорта, может быть выше по сравнению с более удаленными домами вследствие более легкой доступности школ, магазинов, мест развлечения и т. д. С другой стороны, непосредственная близость транспорта к местам проживания людей может негативно сказываться на ценах недвижимости из-за шума и высокой загрязненности воздуха (Portnov et al., 2009).

Однако на цену недвижимости может влиять не только наличие остановки рядом, но и близость к транспортным путям. В работе (Portnov et al., 2009) была сделана попытка рассмотреть эффект близости к транспортным путям и эффект наличия остановки транспорта во взаимосвязи. С помощью включения обоих факторов в модель было выявлено, что переменная, отвечающая за наличие остановки рядом с домом, не является статистически значимой, в то время как близость к транспортным путям оказывает значительное влияние на цену недвижимости. Причиной такого результата является то, что на исследуемой территории остановочные пункты не были крупными транспортными узлами, и поэтому не представляли особого интереса для покупателей и торговцев недвижимостью.

Еще одним способом оценить влияние транспортной доступности на цену жилья является сравнение цен до и после объявления о строительстве новой транспортной ветви или остановки. Такое исследование было проведено в Майами (США) (Gatzlaff, Smith, 1993). В ходе работы статистически значимого влияния объявления о строительстве новой железнодорожной ветви на цену недвижимости выявлено не было. Анализ данных также показал, что цена практически не зависит от удаленности дома от остановки. Более того, цены могут быть разными для домов, находящихся в одинаковой удаленности от остановки. Эти результаты свидетельствуют о специфике исследуемой территории, для которой цена недвижимости в большей степени зависят от других характеристик местности, нежели наличие остановки.

В более поздних работах были проведены исследования в подтверждение того, что особенности местности обуславливают различное влияние транспорта на цену жилья. Например, в Атланте (США) исследовалось, как эффект доступности меняется в зависимости от среднего дохода на рассматриваемой территории. Основным результатом работы стало что, что в районах, где средний доход выше, индивиды готовы платить больше за лучшую транспортную доступность (Bowes, Ihlanfeldt, 2001).

Стоит отметить, что развитие транспортной системы подразумевает не только расширение транспортных линий, но и совершенствование близлежащих территорий, например, благоустройство пешеходных зон. Детальное изучение влияния развития транспортной системы на рынок недвижимости было проведено в американском городе Сан-Диего (Duncan, 2011). Автор этой работы показал, что хорошие пешеходные дороги увеличивают уровень доступности транспорта, тем самым существует синергетическая взаимосвязь близости дома к остановке и наличия хороших условий для пешеходов. Это исследование также подтвердило гипотезу о том, что характеристики местности играют большую роль в определении эффекта транспортной доступности.

Однако удаленность дома от остановки — не единственный показатель транспортной доступности. Во многих работах рассматривается также близость к центральному деловому району, к главной дороге (шоссе) и к центру розничной торговли. Примечательно, что влияние этих показателей зачастую также имеет нелинейный характер (Mikelbank, 2004; Portnov et al., 2009).

В ряде работ уделяется особое внимание вопросу о типе данных, которые следует использовать для подобных исследований, однако этот вопрос до сих пор остается дискуссионным. В кросс-секционных данных наличие ненаблюдаемых факторов будет приводить к смещению оценок. Использование панельных данных помогает решить проблему пропущенных переменных, поскольку ненаблюдаемые параметры фиксируются в конкретном наблюдении. Кроме того, это помогает снизить вероятность проблемы эндогенности, если ненаблюдаемые параметры влияют не только на зависимую переменную, но и на объясняющие факторы (Wentland et al., 2014). Тем не менее, использование панельных данных имеет ряд недостатков. Во-первых, есть вероятность возникновения проблемы выборочной селективности, если квартиры, которые продаются чаще, по каким-либо ненаблюдаемым характеристикам отличаются от тех, которые продаются реже. Во-вторых, выборка квартир, которые продавались более одного раза, значительно меньше по размеру, что может давать неточные результаты. Также с течением времени ненаблюдаемые характеристики квартир могут значительно меняться, например, их могут ремонтировать для привлечения покупателей. Таким образом, нет однозначного ответа на вопрос, какой тип данных лучше использовать, и выбор в пользу того или иного типа чаще определяется лишь доступностью данных (Chatman et al., 2012).

Существует мнение, что исследование влияния транспортной доступности на цену жилья в краткосрочном периоде имеет один недостаток: рынок недвижимости заранее реагирует на изменения инфраструктуры, в частности, цены меняются еще до того, как окончательно построена новая транспортная ветвь, т. к. они отражают текущую стоимость будущего увеличения ренты (Gibbons, Machin, 2008). Детальное исследование всех этапов строительства было описано в работе (Mikelbank, 2004), в результате которого было выявлено, что объявление о строительстве новой дороги и период непосредственного строительства оказывают отрицательный эффект на цену недвижимости в США. Этот факт опровергает предположение о том, что долгосрочная стоимость инвестиций отражается в текущей цене сделки. Эта цена скорее отражает неудобства, связанные со строительством: шум, некрасивый вид, возможное перекрытие дорог и т. д. Только по завершению строительства эффект доступности становится положительным. Это исследование позволило сделать важный вывод о том, что изучение изменения цены недвижимости в краткосрочном периоде является вполне корректным.

В отечественной литературе также существует ряд работ, связанных с изучением рынка недвижимости. Наиболее часто целью исследования является выявление основных детерминант стоимости квартир, для чего используется гедонистическая модель ценообразования, как наиболее простая и легко применимая (Magnus, Peresetsky, 2010; Красильников, Щербакова, 2011). Некоторые работы нацелены на оценку влияния определенных факторов, например, экологических, на цену жилой недвижимости (Катышев, Хакимова, 2012). Важно заметить, что во всех упомянутых работах в модель включались показатели транспортной доступности, что говорит о существенной роли этих показателей в ценообразовании на рынке жилой недвижимости. Кроме гедонистической модели, существует и ряд других способов выявления ключевых детерминант стоимости квартир. К примеру, в исследовании рынка недвижимости города Саратова (Балаш и др., 2011) применялся метод географически взвешенной регрессии, который позволяет учесть пространственную неоднородность данных. Однако данный метод требует более сложной структуры данных, поэтому не так широко распространен.

Отметим, что в ряде работ среди показателей транспортной доступности использовались только расстояния до ближайшей остановки общественного транспорта и до городского центра. Такой подход может давать неточные результаты, поскольку наличие остановки в непосредственной близости к дому может не иметь никакого эффекта, если, например, через эту остановку проходит очень мало маршрутов общественного транспорта. Таким образом, необходимо одновременно учитывать и другие факторы транспортной инфраструктуры. В связи с этим в настоящей работе влияние транспортной доступности на цену недвижимости будет оцениваться с использованием наиболее широкого (среди существующих работ) ряда показателей.

В связи с ухудшением ситуации на дорогах транспортная доступность становится главным критерием при выборе жилья и радикально влияет как на стоимость возводимых метров, так и на стоимость уже существующего жилого фонда. Развитие транспортной инфраструктуры сокращает время на дорогу, повышает доступность района проживания и, следовательно, повышает цены на жилье. При приобретении квартиры в собственность доводы о развитии транспортной инфраструктуры того или иного района могут восприниматься покупателем как перспективная составляющая. Для арендаторов же, заселяющихся на относительно короткий срок и нуждающихся в адекватных условиях жизни в моменте, ценность имеет только та транспортная составляющая, которой можно воспользоваться уже сейчас.

Участник Научно-учебной группы «Эмпирическая оценка спроса» Научно-учебной лаборатории междисциплинарных эмпирических исследований НИУ ВШЭ в Перми Александра Сидоровых, выяснила, что «каждый новый маршрут общественного транспорта в микрорайоне увеличивает стоимость квартиры на 1%». Исключение составляют мелкие остановки, близость к которым не всегда означает хорошую транспортную доступность.

Исследование базировалось на анализе объявлений о продаже 169 квартир в марте 2014 года, включавших адрес, цену, общую площадь, количество комнат, этаж, этажность строения, материал и планировку дома, в котором находилась квартира, данные о социальной инфраструктуре. Расстояние от конкретного дома до ближайшей остановки рассчитывалось с помощью сервиса Яндекс.Карты. Степень влияния различных факторов на цену жилья была выявлена с помощью гедонистической модели ценообразования.

На основании данного исследования была выдвинута гипотеза выпускной квалификационной работы – транспортная доступность района положительно влияет на динамику стоимости жилья.

2. Практика учёта транспортной доступности при формировании цен на недвижимость

2.1 Анализ взаимосвязи транспортной доступности и стоимости жилья

Транспортная доступность–нормативный показатель затрат времени на транспортные сообщения между различными пунктами в пределах систем групповых расселений. Система оценки влияния транспортной доступности жилого здания на его стоимость включает в себя следующие параметры: удаленность от центра города; близость к транспортным магистралям; близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта; наличие автостоянок; ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих; территориальная доступность детских учреждений, школ, местных центров культурного и бытового обслуживания; воздействие шума и выхлопных газов от транспорта[1]. Рассмотрим более подробно первый из перечисленных параметров.

Транспортную доступность в городе следует определять относительно центра города, поскольку он представляет собой сосредоточение всех объектов, с которыми связаны различные виды жизнедеятельности, и именно в центре города процессы жизнедеятельности протекают наиболее активно. Именно поэтому центр города должен быть принят в качестве отправной точки, относительно которой определяется транспортная доступность всех остальных участков городской территории. Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Рассмотрим зонирование г. Тюмени по транспортной доступности районов города и определим зависимости между стоимостью объектов и их удаленностью от центра.

Таблица 1 - Зонирование г. Тюмени по районам

Жилые дома, расположенные в 1, зоне будут обладать наибольшим уровнем комфортности с точки зрения их транспортной доступности, наименьшей комфортностью – жилые дома, расположенные в 17 зоне.  Соответственно, в зависимости от расположения объектов будет изменяться и их стоимость. На основании анализа средней стоимости 1 кв.м. на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также ставок арендной платы на 1-комнатные квартиры в различных районах г. Тюмени можно сделать вывод о том, что наибольшей ценой обладают объекты с высоким уровнем транспортной доступности, расположенные в Центральном районе, наименьшей ценой – объекты, наиболее удаленные от центра (Парфеново, Рощино). На рисунке 3 приведена зависимость стоимости объектов, расположенных в различных районах города от их транспортной доступности.

Рисунок 2.1 – Зависимость стоимости недвижимости от транспортной доступности

С увеличением удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города происходит снижение уровня его транспортной доступности и средней стоимости 1 кв.м.

Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. Дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы. Ширина «транспортной зоны» по мере продвижения от центра города будет несколько увеличиваться. Связано это с тем, что периферийные районы менее насыщены транспортными потоками, поэтому в течение одного и того же интервала транспортной доступности можно преодолеть большее расстояние. Скорость перемещения по территории города при обычных условиях несколько падает по мере продвижения к центру. Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания (общая полезность). Не может существовать ситуация, когда здание, расположенное в более удобном месте, продается по более низкой цене. Жилье, расположенное в более удобном районе, оплачивается по более высоким ставкам арендной платы. В центральных зонах города сосредоточены лучшие объекты недвижимости с наиболее высокой стоимостью. По мере продвижения к окраинным районам эта зависимость ослабевает, все большую роль играет транспортная компонента интегральной ценности. Необходимо отметить, что ни один объект недвижимости (существующий или создаваемый) нельзя рассматривать как «отдельно взятый». Он в обязательном порядке должен анализироваться как элемент сложившейся пространственной системы. Таким образом, степень транспортной доступности значительно влияет на рыночные цены жилой недвижимости. Перегруженные транспортом автодороги, пробки негативно отражаются на оценке транспортной доступности объектов недвижимости. Улучшение ситуации может положительно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, и, как следствие, на рыночные цены.

При проведении практической части исследования были получены данные об основных параметрах транспортной доступности городской среды (Приложение А).

Для удобства анализа из таблицы была исключена информация о ценах первичной застройки (так как подобная информация для некоторых районов отсутствует) и количество прямых транспортных маршрутов представлено в цифровой форме (таблица 2).

Таблица 2 – Параметры транспортной доступности городской среды