Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж

Данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные.

Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом

осуществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявления

элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными элементами сравнения и корректировки цен объектов-аналогов являются:

· имущественные права- право собственности, право аренды и др.;

· условия финансирования - использование при покупке кредитных ресурсов, рассрочка платежей и т.п.;

· условия оплаты - безналичный расчет, наличные деньги, векселя, взаимозачеты и т.п.;

· условия совершения сделки - нетипичные условия сделки (например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

· время заключения сделки с объектом-аналогом;

· расходы, сделанные сразу же после покупки;

· местоположение и окружение;

· правовые и градостроительные ограничения по виду

использования и застройке земельного участка;

· физические характеристики - рельеф, размеры и форма

земельного участка;

· доступные коммунальные услуги - наличие или близость

инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.;

· иные элементы.

В качестве единицы сравнения обычно используют характерную для данного сегмента рынка единицу измерения: стоимость гектара, стоимость сотки, стоимость квадратного метра площади земельного участка или м3 для обьема помещения.

Поправки вносят в цену всего объекта и в цену соответствующих единиц сравнения. Поправки могут быть выражены в процентах или

денежной сумме. Величина каждой поправки устанавливается на основании имеющихся данных. Обычно внесение поправок осуществляется в определенной последовательности: (См. выше)

-делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на условия финансирования, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта - аналога приводят к удельной
цене (например, за единицу площади) и в нее вносят поправки по другим
элементам сравнения (например, местоположению, физическим

характеристикам и др.).

Пример 1. Последовательность внесения поправок, тыс. руб. отражена в таблице:

Элемент сравнения	Сделка 1	Сделка 2	Сделка 3
Цена продажи	100 000	150 000	120 000
Поправка на имущественные права	+5 000	-10 000	+5 000
Скорректированная цена	105 000	140 000	125 000
Поправка на условия финансирования	+ 10 000	-10 000	-5 000
Скорректированная цена	115 000	130 000	120 000
Поправка на условия продажи	+5 000	10 000	-5 000
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на расходы после покупки на рыночные условия (время)	+0 +0	+0 +0	+0 +0
Скорректированная цена	120 000	120 000	115 000
Поправки: на местоположение- физические характеристики - вид использования-	+5 000 -5 000 -2 000	+0 -8 000 +4 000	+0 +0 +5 000
Скорректированная стоимость аналога	118 000	116 000	120 000

Определяем стоимость оцениваемого объекта:

(118 000 + 116 000 + 120 000) /3 = 118 000.

Значительные различия в скорректированных ценах аналогов

свидетельствуют о неверном проведении корректировки, неправильном подборе аналогов или недоучете каких-то элементов сравнения. В этом случае итоговый результат может быть получен как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных стоимостей не всех объектов-аналогов, а только наиболее схожих с оцениваемым участком. Степень схожести может определяться по количеству корректировок. Чем меньше корректировок, тем более схож объект-аналог с оцениваемым участком.