УП.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Стр 1 из 2Следующая ⇒

ГБПОУ Республики Марий Эл «Марийский радиомеханический техникум»

ОТЧЕТ

по учебной практике

УП.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

выполнила студентка группы ЗИО-31

Загайнова А.В.

Руководитель учебной практики

Халтурина Е.Н.

Дата защиты отчета: «12» декабря2020г. Оценка:

Йошкар-Ола 2020

СОДЕРЖАНИЕ

1. Анализ операций с недвижимостью
2. Технология и организация оценочных работ
3. Оценка эксплуатации объекта недвижимости на различных стадиях жизненного цикла
4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе принципа вклада
5. Определение стоимости объекта недвижимости, обусловленные рыночной средой
6. Определение стоимости ЛНЭИ
7. Определение источников и объем данных, необходимых для
8. Определение стоимости оценочных работ
9. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом
10. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
11. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
12. Согласование рыночной стоимости объекта оценки
Список использованной литературы
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5
Приложение 6

1 АНАЛИЗ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Недвижимость как объект оценки – это прежде всего земля как физический объект и все, что с ним прочно связано. Под физическими объектами понимается связанные между собой земельный участок расположенные на них строения.

В рамках данного отчета в виде объекта оценки выступает именно земельный участок, поэтому дальнейшие упоминания «недвижимости» и

«объекта оценки» приравнено к земельному участку.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Операция с недвижимостью – процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Сделка с недвижимостью – осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Таким образом, для осуществления сделки с недвижимостью следует провести соответствующую операцию.

Рынок недвижимости делает возможным осуществление операций с недвижимостью по приемлемой цене, с обусловленным качеством и в нужном месте, создавая условия для мобильности рабочей силы. Рынок недвижимости предоставляет базу для размещения капитала в физической форме, составляя его значительную часть. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. [19]

Рынок недвижимости можно рассматривать как определенную совокупность сделок. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок.

Участники этих сделок должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Сделка – осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделка считается действительной при соблюдении четырех ситуаций:

- содержание и правовые основы сделки не противоречат закону и иным нормативным актам;

- совершена сделка дееспособными и правоспособными лицами;

- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре. [1]

На рынке недвижимости распространены следующие виды операций с недвижимостью по распоряжению земельными участками:

- купля-продажа земельного участка, земельного пая;

- сдача в аренду земельного участка;

- купля-продажа права аренды земельного участка;

- дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли;

- залог земельного участка и права на землю;

- передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

- наследование земельного участка и земельной доли;

- передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

- передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком;

- предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

- выкуп земельного участка для государственных и муниципальных

нужд;

- приватизация земельного участка.

Принципиально важное значение имеет свободный переход прав на

недвижимость. Гражданский оборот объектов обеспечивает эффективное использование недвижимости: объект переходит к тому, кто может заплатить за него рыночную цену, а значит, может использовать недвижимость наиболее эффективно.

Для того чтобы совершить законную сделку, последняя должна быть действительной, т.е. обеспечивать осуществление желаемых последствий. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенные с нарушением законов, так не нарушающими законов.

2 ТЕХНОЛОГИЯ И ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость [5].

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Основными стоимостями из перечисленных выше можно назвать рыночную и кадастровую стоимость, которые используются для продажи и налогообложения.

Для определения рыночной стоимости используются различные подходы и методы, основными из которых являются:

- затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания

или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости;

- сравнительный подход – подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект;

- доходный подход - представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки. Оценивается стоимость недвижимости в данный момент как текущая стоимость будущих денежных потоков.

Кадастровая же стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, установленной при государственной кадастровой оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости. [6]

Но данные действия подходят и для нахождения рыночной стоимости объекта оценки, потому как основные различия здесь лишь в том, что сам процесс оценки регулируется разными федеральными законами и содержание задачи на оценку немного отличается.

Для проведения оценки объекта оценки необходимо следовать ряду следующих действий:

1) определение задачи оценки;

2) сбор и анализ информации;

3) проведение анализа лучшего и наиболее эффективного использования участка и строения (гаража) на нем;

4) дать теоретическую характеристику определения стоимости строения;

5) дать характеристику затратного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

6) дать характеристику сравнительного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

7) дать характеристику доходного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

8) дать характеристику согласования результатов полученных стоимостей по трем подходам и выполнить соответствующие вычисления;

9) написать комментарий по полученным результатам и на основании анализа лучшего и наиболее эффективного использования предложить вариант использования объекта оценки.

3 ОЦЕНКА ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Условно эксплуатацию земельного участка можно разделить на три жизненных цикла: эксплуатация земельного участка до начала строительства, эксплуатация земельного участка во время строительства и эксплуатация земельного участка после строительство. Это означает, что в разный период жизни земельного участка его характеристики и использование в той или иной мере отличается от предыдущего и последующего.

1. Эксплуатация земельного участка до начала строительства. Данный этап можно также назвать стадией бизнес-планирования, когда идет расчет стоимости и графика финансирования эксплуатации. На этом этапе консультанты из специализированной эксплуатационной компании разрабатывают концепцию управления эксплуатацией объекта недвижимости, а также рассчитывают стоимость эксплуатации объекта недвижимости. При расчете стоимости эксплуатации важно обратиться именно к специалистам в области эксплуатации недвижимости. Так поступают многие инвесторы и серьезные бизнес-консультанты.

2. Эксплуатация земельного участка во время строительства характеризуется сопровождением инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации. В проекте строительства зафиксированы эксплуатационные показатели будущего объекта недвижимости (совокупность технических, объемно- планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества). Они непосредственно влияют на стоимость эксплуатации, и на их основании производится прогноз-расчет будущей эксплуатации.

3. Эксплуатация земельного участка после строительства рассматривается как оценка эффективности использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта

недвижимости. Уже функционирующий доходный объект может также нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Услуга по оценке эксплуатации позволяет измерить эффективность использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости. [23]

Эксплуатация застроенного земельного участка включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ПРИНЦИПА ВКЛАДА

Принцип вклада входит в группу принципов с позиции эксплуатации объекта недвижимости. Суть данного принципа заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Так, на основе принципа вклада, можно предположить, что стоимость земельного участка возрастет, если перед продажей провести к участку все необходимые инженерные сети, такие как газоснабжение, водоснабжение и электроснабжение.

На оцениваемом земельном участке данные улучшения уже присутствуют, что значительно отличает его стоимость от аналогичных объектов без инженерных коммуникаций. Так же на участке имеются плодовые растения, что также может повысить рыночную стоимость объекта для потенциальных покупателей. На участке имеются не только плодовые растения, но и расположен небольшой огород размером 25 м2, и некоторая площадь вокруг него также вспахана и облагорожена, может быть также использована под засадку какими-либо культурными растениями. Ухаживая за почвой и удобряя ее, повышая тем самым ее показатель плодородности, продавец может значительно повысить стоимость продажи участка для покупателя, который собирается заниматься огородным хозяйством на участке.

5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ОБУСЛОВЛЕННЫЕ РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ

Сам рынок недвижимости представляется как совокупность региональных локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен и риска и эффективности недвижимости. Состояние тенденции рынка недвижимости зависит от степени развития всей экономики страны. Являясь самостоятельным среди всех других сфер экономики, рынок недвижимости участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Рынок выполняет экономическую функцию, сводя вместе покупателей и продавцов.

Именно поэтому группа принципов, связанных с рыночной средой, включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия и изменения внешней среды.

1) Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленного природной ограниченностью земли, а также экономическими издержками на строительство, реконструкции или улучшения.

Земля является невоспроизводимым товаром, поэтому, несмотря на ограниченное предложение, спрос на нее всегда остается большим. Современное общество развивается, растут города, поэтому достаточно большая часть потенциальных покупателей готова покупать земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов.

2) Принцип конкуренции означает, что цена на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выражает доходность инвестиций в разных частях рынка недвижимости.

На основе этого принципа рассчитывается рыночная стоимость недвижимости сравнительным подходом, используя предложения конкурентов об аналогичных объектах оценки.

3) Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характера использования объектов недвижимости и потребности и ожиданием местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на данный объект недвижимости, а следовательно и высокую стоимость.

4) Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объекта недвижимости учет возможного изменения экономических, социальных и юридических условий, при которых он используется, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

6 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЛНЭИ

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости; это

«разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату проведения оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли». Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Обычно предполагается, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна оцениваться с ориентировкой на лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а не на его текущее использование, которое может быть неэффективным. Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов недвижимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.

Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

По данным факторам в Таблице 1 проведен анализ вариантов использования данного объекта.

Таблица 1 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Показатель	Вариант использования
Показатель	для эксплуатации жилого дома	для строительства автомастерской
1. Потенциал местоположения	+	-
2. Правовая обоснованность	+	+
3. Физическая возможность	+	+
4. Финансовая оправданность	+	+
5. Максимальная эффективность	+	+
Итого

Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.

7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИСТОЧНИКОВ И ОБЪЕМ ДАННЫХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Объект оценки расположен в республике Марий Эл, р-н Медведевский, д. Паганур, ул. Дружбы, д.6 . Доступ к объекту обеспечивается автобусом “Вокзал-Кугенерка”, остановка магазин «Любимый». Место расположения объекта оценки хорошо освещено и просматривается на публичной кадастровой карте.

Площадь земельного участка – 1499⁺/_-13.55 м2, площадь постройки на нем –150.70 м2. Основное расположение дома направлено на северо-восток и юго- запад. Данное строение относится к постройке 2001г.

Земельный участок находится в близости с другими участками, предназначенными для индивидуального жилого строительства. В данном районе проведено электричество и водоснабжение.

Объект оценки находится в собственности Аверьянова Ивана Ивановича, 08.03.1967 г. рождения, на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 21.05.2018 г.

На территории земельного участка имеются многолетние плодовые растения, такие как Кусты малины(14 шт.) сорт “Ремонтантная” и яблоня. Также имеется огород площадью 45 м2, постройка в виде жилого частного дома. Фундамент постройки ленточный бетонный с ростверком на сваях. Сам участок по периметру огорожен забором из профнастила.

В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной. Незначительная часть земельного участка находится за северо-восточной частью забора.

Более точные характеристики приведены в Таблице 2.

Таблица 2 – Описание объекта оценки

Характеристика	Значение	Источник
1. Кадастровый номер	12:04:1190101:315	Публичная кадастровая карта
2. Статус в ГКН	Учтенный

3. Дата постановки на учет	21.05.2018
4. Адрес	Республика Марий Эл, р-н Медведевский, д. Паганур, ул. Дружбы, д.6
5. Уточненная площадь	1499⁺/_-13.55 м²
6. Кадастровая стоимость	24733.5
7. Категория земель	земли населенных пунктов
8. Вид разрешенного использования	для ведения личного подсобного хозяйства
9. Форма собственности	частная
10. Ограничения, обременения права	отсутствуют
11. Вид объекта капитального строительства	индивидуальный жилой дом
12. Материал наружных стен	кирпич силикатный
13. Этажность	2, а также подземных 1
14. Год завершения строительства
15. Инженерные коммуникации	имеются водопровод питьевой, электроснабжение; централизованная канализация отсутствует.
16. Хозяйственные постройки	отсутсвуют
17. Многолетние насаждения	Кусты малины(14 шт.) сорт “Ремонтантная”, яблоня

Опираясь на анализ лучшего и наиболее эффективного использования, текущее использования земельного участка фактически обосновано.

8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ

Для проведения оценки объекта оценки необходимо следовать ряду следующих действий:

1) определение задачи оценки;

2) сбор и анализ информации;

3) проведение анализа лучшего и наиболее эффективного использования участка и строения (гаража) на нем;

4) дать теоретическую характеристику определения стоимости строения;

7) дать характеристику доходного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;

8) дать характеристику согласования результатов полученных стоимостей по трем подходам и выполнить соответствующие вычисления.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства. [5]

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ

ПОДХОДОМ

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких мате- риалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями,

функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) рассчитать восстановительную стоимость улучшений находящихся на объекте;

2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований;

3) определить предпринимательский доход;

4) установить величину накопленного износа;

5) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

На выбранном для оценки земельном участке расположены несколько улучшений, представленных в виде жилого частного дома и пристроенного к нему гаража. Для рассмотрения процесса оценки будет рассматриваться только фундамент данных улучшений.

Первым этапом для определения рыночной стоимости земельного участка станет нахождение его восстановительной стоимости по денежным затратам на восстановление его конструктивных элементов. Данный шаг показан в Таблице 3.

Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости элементов участка

Элементы гаража	Восстановительная стоимость, руб
Подготовка территории	343,82
Фундамент	11855,37
Водопровод	552,60
Выгребная яма	5195,30
Электроснабжение	303,00
Прочие затраты(по локальной смете)	85142,22
Итого	103048,49

Для нахождения восстановительной стоимости мы прибегли к помощи полученных результатов Таблицы 4 и Таблицы 5 (см. Приложение).

Размер земляных работ определен как разработка грунта под фундамент. Так как жилой дом стоит на фундаменте, размер земляных работ составит 150,7 м2.

Для устройства выгребной ямы требуется дополнительно вырыть колодец, поэтому к объему земляных работ добавляется еще 10 м3.

Вся информация для Таблиц 4 и 5 бралась из сборников Территориальных сметных норм. Для нахождения точного результата использовался индексный метод: табличное значение сборника умножалось на индекс изменения сметной стоимости по РМЭ за I полугодие 2019 года (18,89 для оплаты труда и 7,23 для эксплуатации машин; 5,51 для материалов).

Чтобы определить стоимость земельного участка, необходимо узнать все его составляющие, такие как износ строения и прочие пункты.

Сам земельный участок фактически не имеет физического износа, поэтому для его примерного определения берется физический износ расположенного на нем фундамента здания. На основании сборников УПВС, неустранимый физический износ фундамента определен в размере 20%.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

С_об=С_уз+С_вс-С_из

Кадастровая стоимость земли на дату оценки составляет 449733.5 руб.

Нахождение рыночной стоимости объекта оценки воспроизведено именно по этой формуле. Для удобства расчета принята табличная форма распределения и расчета данных. Весь процесс расчета расписан в таблице 6.

Таблица 6 - Определение стоимости земельного участка затратным подходом

	тыс.руб
Устранимый физический износ	20,6
Неустранимый физический износ	1,95
Устранимый функциональный износ	0,0
Неустранимый функциональный износ	11,30
Внешний износ	0,00
Совокупный износ	33,85
Стоимость объекта недвижимости на дату оценки	449,801

Устранимый физический износ считается как произведение восстановительной стоимости объекта и износа строения:

Устранимый физический износ=Свс·Износ строения= =20,60 тыс.руб.

Неустранимый физический износ определяется по формуле:

Стоимость нового стротельства-Восстановительная стоимость=105000-103048,5=1,95тыс.руб

Устранимый функциональный износ не будет фигурировать в данной таблице, так как на оцениваемом земельном участке проведены все необходимые инженерные коммуникации, и дополнительные работы не требуются.

Неустранимый функциональный износ определен как стоимость всех работ, связанных с восстановительной стоимостью строения (Таблица 5).

Внешний износ определен на основе метода парных продаж. К примеру приведены два объекта-аналога. Объект 1 расположен в районе объекта оценки, объект 2 – вблизи центра города. Цена объекта-аналога 1 – 1372 тыс.руб., цена объекта 2 – 1336 тыс.руб. Следовательно, Износ отрицательный, то есть как такового износа нет, поэтому в таблицу корректировка не введена.

Стоимость объекта недвижимости на дату оценки, полученная затратным подходом, составляет 449 801,2 руб.

Для нахождения стоимости земельного участка, мы применим следующую формулу:

Сзу=Соб·Доля земли в об.н.= =418315 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка затратным подходом с учетом округления составляет 418315 руб.

10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1) подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;

2) выбор параметров сравнения;

3) сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

4) согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты- аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При оценке земельного участка мы применяем метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнени

12 Следующая ⇒