Глава 3.Доходный подход к оценке к оценке земельного участка

Глава 3.Доходный подход к оценке к оценке земельного участка

1. Написать конспект по следующим темам:

1) экономическое содержание и принципы доходного подхода;

2) понятие метода капитализации доходов, условия использования метода и этапы его применения в оценки земли;

3) понятие метода остатка, условия использования метода и этапы его применения в оценки земли;

4) понятие метода предполагаемого использования;

5) составить сравнительную характеристику методов, используемых в доходном подходе к оценке земли.

Критерий для сравнения	Метода капитализации доходов	Метод остатка
1. Условия применения метода
2. Этапы применения метода
3. Что общего в методах?
4. В чем отличие в методах?

2. Практическое занятие №9

Решить задачи

1) Стоимость ЗУ, купленного за 5000 долл., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость ЗУ через 8 лет.

2) Рассчитайте текущую стоимость перепродажи ЗУ со строениями, если через 4 года предполагается продать его за 250 000 рублей. Ставка дисконтирования 12%

3) Какую сумму п\п необходимо перечислить в банк, начисляющий 16% годовых ЕЖЕКВАРТАЛЬНО, чтобы через 4 года приобрести ЗУ за 400 000 рублей.

4) ЗУ с административным зданием стоимостью 300 млн рублей куплен в рассрочку на 5 лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

5) Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн рублей, предоставленного под залог ЗУ на 3 года под 12% годовых, если по условиям погашения:

А) заемщик в течение срока займа уплачивает только %, а основную сумму погашает в конце 3го года одним платежом

Б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а % выплачиваются каждый год с остатка основной суммы

В) кредит погашается ежегодно равными суммами

6) Определите оценочную стоимость ЗУ. Стоимость расположенного на нем здания 3 000 тыс. рублей, срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции – 18%. ЧОД от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. рублей.

7) Оцените стоимость ЗУ, сооружение на нем стоимостью 450 000 000 рублей. Экономическая жизнь – 40 лет, ставка – 12 %, ЧОД в первый год – 65 000 000 рублей.

8) Определите стоимость ЗУ под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомобилей. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120тыс.рублей, а годовой ЧОД от всего объекта прогнозируется в 3 млн рублей. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для ЗУ – 12%.

9) Определите стоимость ЗУ под строительство АЗС на три колонки. Капитальные вложения на одну колонку составляют 4050 долл.

А) с 1ой колонки ив среднем продают 30л бензина

Б) Чистый доход с 1 л бензина 6%

В) срок эксплуатационной жизни АЗС – 10 лет

Г) возмещение инвестиций по прямолинейному методу

Д) работает 300 дней в году.

Плановый доход на инвестиции – 16%

10) Чистый доход от продажи урожая с участка земли – 2500долл. Срок окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство – 10 лет. Определить стоимость ЗУ.

11) Используя метод разбивки на участки, определить стоимость земного массива. Площадь 40 соток на 4 участка по 10 каждый. Цена участков 120 000 долл. Издержки: прямые на освоение – 35000, управление, охрана, контроль – 5 000, накладные расходы – 10 000, прибыль подрядчика 13 000, издержки по продаже 4 000, текущие расходы 5 000, прибыль застройщика 18 000. 1 участок в конце каждого месяца – продажа. Ставка дисконтирования – 20%

12) Используя метод разбивки на участки, определить стоимость Земельного массива площадь 30га при строительстве 3 коттеджей на 1 га.

Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 0000 ден.ед.

Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относят к настоящему времени и составят 150 000 ден.ед.

Все остальные затраты и поступления от продаже отнесены к концу каждого соответствующего года.

Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи.

Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составляет 40% валютного дохода.

Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером 1\3 га.

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 10%:

13) Оцените массив земли общей площадью 50 соток. 5 участков по 10 соток. Цена участка 3 000 долл.

Продажа: один участок в конце каждого года. Ставка дисконтирования – 10%

Издержки: – проектирование, расчистка, инженерная подготовка 4900 дол, управление и охрана – 500долл, накладные расходы и прибыль подрядчика – 800 долл., маркетинг – 300 долл, текущие расходы – 500 долл., прибыль п\п – 1000 долл.