Эскиз дефекта

Лекция №7.

Экспертиза элементов фасадов зданий

1. Термины и понятия (для сведения)

Фасад-наружные лицевые поверхности здания, образованные ограждающими конструкциями, оконными и дверными проемами , балконами, лоджиями , эркерами, карнизами и другими архитектурными элементами , имеющими функциональное, конструктивное и художественное значение.

Фасадные работы~ отделочные, отделочно-монтажные работы, выполняемые в процессе строительства , ремонта, реконструкции зданий и реставрации фасадов зданий исторической застройки.

К ним относятся:

- очистка фасадов от загрязнений и наслоений краски -малярные работы;

- облицовка стен и выступающих элементов фасадов природным камнем, кирпичом художественной керамикой;

- ремонт и реставрация штукатурных покрытий на фасадах;

- воссоздание штукатурного покрытия на фасадах;

- реставрация сохранившегося архитектурного декора;

- монтаж готовых лепных и каменных мозаичных и других фрагментов архитектурного декора( отделочно-монтажные работы);

- герметизация температурных и монтажных швов;

- остекление океан, витражей и фонарей;

- теплоизоляция наружных стен;

- кровельные работы - гидрофобизация отделочных покрытий и элементов архитектурного декора для повышения их атмосферостойкости.

Реставрация фасадов- научно-производственный комплекс мероприятий, обеспечивающий восстановление утраченного архитектурного и исторического облика здания.

Ремонтопригодность фасада - приспособленность фасада к предупреждению и обнаружению причин возникновения отказов ограждающих конструкций и архитектурного декора и отделочного покрытия к устранению их последствий путем проведения ремонтов и технического обслуживания.

Техническое состояние фасада - совокупность свойств отделочного покрытия, архитектурного декора, выступающих и других элементов фасада здания , подверженных изменению в процессе ремонта, реставрации или эксплуатации, характеризуемая в определенный момент времени признаками, установленными технической документацией на этот фасад или его элемент.

2. Общие положения

На основании многолетнего опыта обследования технического состояния фасадов зданий исторической застройки в разных городах РФ долговечность отделочных покрытий на фасадах зависит от правильной организации фасадных работ, применения отделочных материалов по назначению, соблюдения технологий производства работ.

Фасады эксплуатируются в условиях постоянного интенсивного обмена с атмосферной средой. На них происходит как осаждение пыли и конденсата водяных паров, содержащих агрессивные агенты, имеющиеся в атмосфере, так и испарение влаги под воздействием восходящего потока воздуха в зазоре. К ним также возможно проникновение дождя и снега при ветровом напоре через зазоры между элементами облицовки и образование на них наледей.

Кислотные дожди, увеличивающаяся интенсивность автомобильного движения в городах и населенных пунктах, загрязненность атмосферы промышленными выбросами предъявляют высокие требования к коррозионной стойкости и надежности тонкостенных металлических конструкций фасада, эксплуатируемых в течение нескольких десятилетий и практически недоступных для осмотра и возобновления антикоррозионной защиты.

Неагрессивная среда - сельские и загородные территории, районы дачной застройки, спальные районы вдали от предприятий с агрессивными газовыми выбросами, города и поселки, в которых отсутствуют загрязняющие воздух промышленные предприятия и т. п.

Слабоагрессивная среда - районы городской застройки, удаленные от магистралей с интенсивным автомобильным движением и от промышленных предприятий с агрессивными выбросами.

Среднеагрессивная среда - районы городской застройки вблизи больших автомагистралей, крупных промышленных предприятий и ТЭС, загрязняющих воздух, города с высокой концентрацией промышленных предприятий.

Сильноагрессивная среда - прибрежная зона солевого уноса побережья океана, морей и соленых озер, районы солончаковых почв с повышенным содержанием в воздухе аэрозолей соленой воды, ионов хлора и хлористых солей по отношению к нормальному атмосферному фону (концентрация хлорид-иона в атмосфере Cl>0,1 мг/куб.м.).

Фасадные работы являются завершающим этапом реставрации, реконструкции и ремонта зданий.

Однако неправильная организация производства фасадных работ( отсутствие благоустройства территории, некачественно выполненные кровельные и гидроизоляционные работы и.т.п.) приводит к разрушению отделочных покрытий, архитектурного и лепного декора, выступающих частей на фасадах зданий вскоре после их завершения.

В результате пренебрежения к вопросам восстановления и обеспечения элементов инженерной защиты здания ( отмостка, водоотвод поверхностных вод с прилегающей территории, системы водопонижения, кровля, огнезащита и биозащита деревянных конструкций крыши, гидроизоляция стен и выступающих деталей фасадов: балконов, карнизов, поясков, оконных сливов ,герметизация деформационных швов и вводов инженерных коммуникаций в стенах) в процессе ремонта здания и стремления к выполнению в первую очередь фасадных работ недавно отремонтированные фасады приобретают неприглядный вид.

Кроме того, обрушение элементов архитектурного декора и выступающих частей фасада вызывает угрозу для прохожих и транспорта.

По этой причине в процессе эксплуатации отремонтированных фасадов между Заказчиком (владельцем или арендатором здания) и Подрядчиком (исполнителем фасадных работ)возникают спорные вопросы связанные с качеством фасадных работ и ремонтными затратами, разрешаемые на уровне арбитражного суда.

Часто Заказчик и Подрядчикна стадии заключения договора не придают значения последовательности проведения ремонтных и реставрационных работ и не знают своих прав и обязанностей при проведении фасадных работ.

На выполнении фасадных работ заключается договор.

Отделочные организации выполняют работы на зданиях исторической застройки, включенных в план реставрационных работ.

Все фасадные работы выполняются в соответствии с выданной заказчиком технической документацией, действующими техническими условиями и согласованным проектом производства фасадных работ (ППФР).

3. Порядок приемки здания под фасадные работы. Приемка фасадных работ

Генподрядчик обязан согласовать с отделочной организацией (субподрядчиком) технические условия и техническую документацию на фасадные работы на стадии технического или техно-рабочего проекта.

Генподрядчик должен предъявить подрядчику утвержденный паспорт окраски Фасада. Паспорт представляет колористическое решение, материалы и технологию проведенияокрасочных работ.

Генподрядчик передает техническую документацию субподрядчику, в том числе рабочие чертежи в двух экземплярах и пообъектные сметы на все виды работ в одном экземпляре для каждой субподрядной отделочной организации, занятой на объекте.

В случае изменения технической документации генподрядчик обязан передать ее субподрядчику не позднее чем за 30 дней до начала работ на объекте, а на работы, связанные с отделочно-монтажным и процессами, облицовкой, камнем и изготовлением оборудования - за 45 дней до начала работ по этой документации. Субподрядчик обязан не позднее чем за 15 дней до начала работ на объекте согласовать с генподрядчиком ППФР

До начала работ на объекте отделочные организации составляют с генподрядчиками протоколы согласования сметных лимитов по видам работ, выполняемых этими организациями, которые являются окончательным документом для взаимных расчетов.

При сдаче под фасадные работы генподрядчик должны быть подтверждено выполнение ряда специальных работ следующими актами приемки-сдачи (документами):

-Справка электромонтажной организации о полном окончании трубных электромонтажных работ;

-Акт на сдачу строительной части лифтовых шахт под монтаж (при наличии их);

-Акт на сдачу витражей (при их наличии).

-Справка сантехнической организации о полной окончании внутренних и наружных санитарно-технических работ с опрессовкой системы( водопровод, теплосети, канализация);

-Акт на проверку воздуховодов вентиляционных каналов ( при их наличии);

-Акт на сдачу витражей (при их наличии).

-Акт сдачи-приемки усиления несущих конструкций

- Акт на сдачу огне- и биозащиты деревянных конструкций крыши

-Акт на сдачу гидроизоляции стен и выступающих частей фасада

-Акт на сдачу водоотводящих устройств и систем(ливневая система-внутренние и наружные водостоки, дренажи)

-Акт на сдачу отмостки по периметру здания.

При выявлении на объекте недоброкачественно выполненных строительных конструкций, требующих дополнительных, не учтенных сметой работ или появления дополнительных объемов отделочных работ на фасадах, генподрядчиками и субподрядчиками составляется двусторонний акт о подлежащих выполнению объемов работ, который служит генподрядчику основанием для приобретения дополнительных отделочных материалов и изделий и выдачи наряда-заказа субподрядчику.

Приемка фасадных работ

Приемка законченных фасадных работ производится комиссией в составе: представителя городского департамента архитектуры, авторского надзора, аккредитованной лабораторией контроля качества фасадных работ, представителем Заказчика и Подрядчика.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых фасадных работ, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за фасадными работами и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим специалистом (физическое лицо) или с лабораторией(юридическое лицо).В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого специалиста (лаборатории), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

В течение оговоренного срока обнаружения ненадлежащего качества строительных (в т.ч. и фасадных)работ (либо срок устанавливается в соответствии с законодательством) Заказчик вправе предъявить требования к подрядчику по качеству фасадных работ и привлекать для этого эксперта или специалиста.Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могутухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику- Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за качеством фасадных работ и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией,лабораторией).

Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе производства фасадных работ указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ. Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований. Подрядчик не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ.

4. Экспертиза качества фасадных робот

В процессе производства фасадных работ и при дальнейшей эксплуатации отремонтированных фасадов между Заказчиком ( владельцем или арендатором здания) и Подрядчиком (исполнителем фасадных работ)возникают спорные вопросы связанные с качеством фасадных работ и ремонтными затратами, разрешаемые по взаимному согласию или Судом.

Экспертиза качества фасадов- это решение вопросов, которые требуют .специальных познаний в технологии фасадных работ, свойствах отделочных материалов ит.д. Результат экспертизы качества фасадов -это письменное заключение, которое квалифицированно оценивает вид, объем, время появления дефектов на фасадах здания, причины появления дефекта, размеры и классификация дефектов по значимости, последствия нарушений строительных норм и правил , проекта, технологических рекомендаций.

Качество фасадных работ-понятие комплексное, оно определяется качеством проектно-сметной документации, качеством и экологической чистотой применяемых продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Анализ экспертиз качества фасадных работ показывает, что наиболее часто дефекты фасадных покрытий проявляются на реконструируемых зданиях. Зачастую при проведении реконструкции не разрабатывается полный проект по всему зданию. Результатом этого являются появление конструктивных и осадочных трещин на отремонтированных фасадных покрытиях.

Образец схемы дефектов фасада (фрагмент) жилого здания с указанием мест расположения повреждений.

Эскиз дефекта

Описание дефекта

1, 2. 3, 4, 5-порядковые номера участков в процессе обследования здания

1- расслоения бетона (скрытые и открытые);

2- трещины шириной раскрытия 0,2 мм и более;

3 - отслоение защитно-декоративного слоя бетона;

4 - поверхностное отслоение или шелушениедекоративного покрытия;

5 - загрязнения фасаднойповерхности,(подтеки, высолы, пятна и др.);

6 - изменения цветового тона поверхности;

7 - протечки и места увлажнения материала;

8 – промерзания;

9 - выпадение раствора стыков и разрушения бетона;

10 - выпадение герметика или утеплителя;

11 - потеря эластичности герметика,биоповреждения или разрывы утеплителя;

12- повышенная воздухопроницаемость стыков.

Причина дефектов

1. Влияние атмосферных осадков

2. Выбрано покрытие фасада, не соответствующей климатической зоне

3. Нарушение последовательности фасадных работ

4. Нарушение технологии нанесения фасадных покрытий

Классификация дефектов: значительные