Предмет. Объект. Научная новизна

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ИПОТЕКЕ 5

1.1.Понятие, предмет и содержание ипотеки 5

Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ КАК ОДНОГО ИЗ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 13

2.1. Основные способы обращения взыскания на предмет ипотеки 13

2.2. Отдельные виды ипотеки 20

2.3. Проблемные аспекты ипотеки на современном этапе 38

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 44

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 48

ВВЕДЕНИЕ

В Конституции РФ сказано, что Российская Федерация – это социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Под достойной жизнью понимается удовлетворение как минимум первичных потребностей человека – потребности в пище, комфорте и жилище. А какая может быть достойная жизнь без своего собственного жилища? Статья 40 Конституции РФ провозглашает, что «каждый имеет право на жилище».

В настоящее время, цены на недвижимость высоки, и не каждый может позволить себе приобрести недвижимость, сразу уплатив за нее всю сумму. Обычно единовременную покупку могут осуществить лишь лица, чей доход намного превышает средний доход. Тут то и приходит на помощь ипотека.

Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами.

Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего, из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации.

Предмет исследования – это ипотечный договор как самостоятельная разновидность договора залога, его существенные условия и особенности правового регулирования на современном этапе.

Цель данной работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств, одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, и, проанализировав действующие в настоящее время в РФ нормативно-правовые акты, регулирующие данную сферу, выявить основные положительные и отрицательные стороны ипотеки.

Исходя из цели данной работы, перед нами встают следующие задачи:

- дать определение понятию ипотеки, рассмотреть ее предмет и содержание;

- рассмотреть основные способы обращения взыскания на предмет ипотеки;

- рассмотреть отдельные виды ипотеки (ипотека земельных участков, ипотека предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения и ипотека жилых домов и квартир);

- выявить проблемные аспекты ипотеки на современном этапе.

Предмет

Объект

Научная новизна

Методологическую основу исследования составляют

степень разработанности проблемы,

структура

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ИПОТЕКЕ

1.1. Понятие, предмет и содержание ипотеки

Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека (греч. hypotheke) обозначает «залог, заклад». Впервые, понятие «ипотека» было введено в Афинах Солоном вначале VI в. до н.э. Для обозначения вида залога слово «ипотека» стало использоваться в переносном смысле, а в юридический язык официально было введено византийским императором Юстинианом в его своде Юстиниана[1].

В настоящее время, регулирование ипотеки в РФ осуществляется на основании Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту ФЗ «Об ипотеке»), Закона РФ от 29 мая 1992г. № 2872-1 «О залоге».

В соответствии с п.2. ст. 334 ГК РФ под ипотекой понимают залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества[2].

Ст. 42 ФЗ «О залоге» определяет ипотеку как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им[3].

При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. В результате чего его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль и т.д.

Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента ее приобретения.

В России термин ипотека обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Одним из самых распространенных вариантов использования ипотеки в России является покупка квартиры в кредит. При этом закладывается, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

В качестве залога по договору ипотеки может выступать недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, а именно земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В соответствии со ст.5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора об ипотеке выступают: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты[4].

Действующим законодательством предусмотрены следующие основания возникновения ипотеки:

-ипотека в силу закона (легальная ипотека) – это ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов;

-ипотека в силу договора (договорная ипотека) – это ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке.

Таким образом, ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

В качестве заемщиков (залогодателей) выступают физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его.

Кроме того, в качестве залогодателя, в соответствии со ст.1 ФЗ «Об ипотеке» может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Кредиторами являются банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы – это юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Что касается правительства, то оно создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Все перечисленные выше условия являются существенными условиями договора об ипотеке. Отсутствие одного из них свидетельствует о том, что договор не заключен.

Также, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В соответствии со ст.6 ФЗ «Об ипотеке» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В этой связи судебная практика исходит из того, что оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества.

Так, в одном случае, в заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным[5].

В то же время судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Так, банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине», действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Данное положение предусматривало, что при определении размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий нотариусами стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки[6].

Что касается прав и обязанностей сторон по ипотеке, заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

Залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. В случае, если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита, которое возникает у банка также и в том случае, когда заемщик не уплачивает, либо несвоевременно уплачивает сумму долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и полежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также регистрируется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В случае несоблюдения правил о государственной регистрации, договор об ипотеке считается недействительным.

Договор об ипотеке не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ КАК ОДНОГО ИЗ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

2.1. Основные способы обращения взыскания на предмет ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 46 Закона РФ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация[7].

Установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается и при систематическом нарушении сроков их внесения, в случаях нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Данное правило действует только в том случае, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые должник несет ответственность. Исключением являются вышеупомянутое нарушение сроков внесения периодических платежей более трех раз в год. Во всех остальных случаях, решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) относится к основаниям прекращения права собственности.

В соответствии с ч.3 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Освобождает от ответственности непреодолимая сила - чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (ч. 3 ст. 401 ГК РФ). К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства в следующих случаях:

- при неисполнении залогодателем обязанности в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах);

- при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, т.е. при использовании имущества не в соответствии с его целевым назначением, а равно при пользовании заложенным имуществом, когда происходит ухудшение имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

- в случае грубого нарушения залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества, т.е. при неосуществлении текущего и (или) капитального ремонта имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;

- при нарушении обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

- в случае нарушения залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества (при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства);

- при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;

- при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без получения на это согласия залогодержателя, если такое право залогодателю не предоставлено договором об ипотеке;

- при прекращении права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации;

- в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация);

- при обращении взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой;

- при непринятии залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия.

В ч.5 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом[8].

В соответствии с данным нормативным актом взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В ст. 55 настоящего Закона говорится, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора.

Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдено следующее:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» перечисляется перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество. К ним относятся:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

- меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

- особые условия проведения публичных торгов в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки.

Реализации заложенного имущества может быть отсрочена. Условия предоставления такой отсрочки довольно многочисленны. Кроме заявления залогодателя необходимо наличие уважительных причин. Закон подчеркивает, что указанная отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Целью предоставления отсрочки является то, что должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени может удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой. В таком случае необходимости в реализации заложенного имущества нет, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания.

В случаях, когда отсрочка может повлечь ухудшение финансового положения залогодержателя, а также в том случае, когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом, отсрочка реализации заложенного имущества не допускается.

В соответствии с п. 4 ст. 49 и п. 1 ст. 139 АПК РФ [9] и п. 1 ст. 39 ГПК РФ стороны могут закончить дело мировым соглашением.

Мировое соглашение в гражданском процессе является эффективным инструментом урегулирования спора. Поэтому гражданское процессуальное законодательство стремится обеспечить максимальную возможность для суда и сторон использовать этот институт. Несмотря на предпочтительность окончания дела путем заключения мирового соглашения, не любое соглашение сторон о способе разрешения спора может привести к прекращению производства по делу. В соответствии со ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

В соответствии со ст.60 ФЗ «Об ипотеке», должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в том объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм.

Следует обратить внимание и на то, что должны быть удовлетворены все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, т.е. объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Положения данной статьи позволяют предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на него.

Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

2.2. Отдельные виды ипотеки

В соответствии с ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» существуют следующие виды ипотеки: ипотека земельных участков; ипотека здания, предприятия, сооружения и нежилого помещения и ипотека жилых домов и квартир. Хотелось бы подробнее остановиться на каждом из них.

Особенности ипотеки земельных участков.

В настоящее время, кредиты на покупку земли становятся все популярнее. Многие предпочитают не искать готовый дом, соответствующий своему представлению об идеале, а купить участок и на нем строить. Покупка земли используется также как средство сохранения сбережений.

Как отмечают риэлторы, на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса на загородном рынке.

Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка.

Доля ипотечных покупателей на городском рынке не превышает 15%. По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, чем под залог квартир: 30–40% (есть предложения 50–70%, но встречаются и 10–20%). Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Ипотека земельных участков регулируется ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ (далее по тексту ЗК РФ). Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий;

- из состава земель лесного фонда;

- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

- в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

- расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что касается залога земель сельскохозяйственного назначения, то запрет на их ипотеку отменен в 2004 году. В новой редакции ст. 63 Закона «Об ипотеке» исключен текст «ипотека … сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается».

В п.1.1. ст.62 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Так, суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку на государственную регистрацию не было представлено согласие собственника земельного участка о передаче арендных прав в залог[10].

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Если же закладываемый земельный участо