Задание 1.1 Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Задание 1. 1 Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Примечание: исходные данные для расчета, обозначенные в тексте буквами, необходимо взять из приложенного документа MS Excel согласно выбранному варианту.

Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации

Вам необходимо провести оценку торгового центра методом прямой капитализации. Согласно информации, полученной от заказчика, средняя ставка аренды в данном торговом центре составляет A рублей за кв. м. в год, площадь, которую возможно сдать в аренду - B кв. м.

В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается 95%-ная загрузка торговых помещений и предполагается, что такая ситуация сохранится в дальнейшем, таким образом, потери собственника объекта составят 5% от потенциального валового дохода.

В качестве прочих доходов собственника ТЦ учтем доход от гостевой платной автостоянки, вместимостью С машиномест. Расчет этого дохода производится из учета среднегородской платы за пользование платными стоянками в размере 50 руб. /час. Торговый центр работает без выходных (365 дней в году), 12 часов в день, средняя загрузка автостоянки в день около 80%, что должно быть учтено при проведении расчетов.

Из постоянных операционных расходов в анализируемом объекте присутствуют:

- арендная плата за земельный участок,

- страховые взносы;

- налог на имущество;

- амортизация.

Величина арендных платежей для данного объекта рассчитывается на основе нормативно-правовых актов правительства и муниципалитета и составляет 1783192 рубля/год. Средняя ставка при страховании коммерческой недвижимости в настоящее время равняется 0, 1% от балансовой стоимости недвижимости ( D ). Налоговая ставка на недвижимое имущество для коммерческой недвижимости составляет 2, 2% от балансовой стоимости, а ежегодные амортизационные отчисления осуществляются в размере 7270200 рублей.

Анализ переменных операционных расходов собственника торгового центра позволил выявить средние затраты на оплату коммунальных услуг, платежи за управление, заработную плату и налоги, взимаемые с заработной платы, расходы по обеспечению безопасности, ежегодные расходы на обустройство территории, затраты на рекламу, закупку материалов, сборы за различные услуги и т. п. в размере 3 450 руб. /кв. м.

Необходимо обратить внимание, что средняя удельная величина операционных расходов, умножается на общую площадь объекта ( E ), а не на арендопригодную, как при расчете ПВД, т. к. вся площадь недвижимого имущества нуждается в освещении, охране, отоплении, уборке и т. п.

Коэффициент капитализации для оцениваемого торгового центра рассчитывается методом кумулятивного построения, опираясь на следующие данные:

- текущая доходность еврооблигаций РФ составляет 8, 5%;

- прогнозируемая величина годовой инфляции составляет 11%;

- среднерыночный срок экспозиции 3 месяца;

- предполагаемый срок владения объектом 10 лет;

- за это время рынок вырастет на 20%,

- также существует возможность реинвестирования получаемого дохода;

- предпринимательский риск составляет 1, 8%.