Главная

Контакты

Случайная статья

• Автоматизация
• Антропология
• Археология
• Архитектура
• Биология
• Ботаника
• Бухгалтерия
• Военная наука
• Генетика
• География
• Геология
• Демография
• Деревообработка
• Журналистика
• Зоология
• Изобретательство
• Информатика
• Искусство
• История
• Кинематография
• Компьютеризация
• Косметика
• Кулинария
• Культура
• Лексикология
• Лингвистика
• Литература
• Логика
• Маркетинг
• Математика
• Материаловедение
• Медицина
• Менеджмент
• Металлургия
• Метрология
• Механика
• Музыка
• Науковедение
• Образование
• Охрана Труда
• Педагогика
• Полиграфия
• Политология
• Право
• Предпринимательство
• Приборостроение
• Программирование
• Производство
• Промышленность
• Психология
• Радиосвязь
• Религия
• Риторика
• Социология
• Спорт
• Стандартизация
• Статистика
• Строительство
• Технологии
• Торговля
• Транспорт
• Фармакология
• Физика
• Физиология
• Философия
• Финансы
• Химия
• Хозяйство
• Черчение
• Экология
• Экономика
• Электроника
• Электротехника
• Энергетика

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1 Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу

Ответ: К затратному подходу относится совокупность методов оцен­ки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов не­движимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как сво­бодные от застройки земельные участки, так и земельные участки в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стои­мости земли является то, что любой земельный участок рассматри­вается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооруже­ниями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному ис­пользованию.

Для оценки стоимости земли могут применяться методы одно­го подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

Для оценки стоимости земельных участков используются сле­дующие методы оценки:- метод сравнения продаж; метод выделения;- метод распределения;

- метод капитализации земельной ренты;- метод остатка для земли; - метод предполагаемого использования.

К сравнительному подходу относится метод сравнения про­даж, к доходному подходу относится метод капитализации земель­ной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов мо­жет содержать отдельные элементы всех трех подходов:1) Метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования данного мето­да необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует исполь­зовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения. Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных уча­стков осуществляется по следующим элементам сравнения: имущественные права;

условия финансирования; условия оплаты; условия совершения сделки;

время заключения сделки с объектом-аналогом; местоположение и окружение; правовые и градостроительные ограничения по виду использо­вания и застройке земельного участка; физические характеристики земельного участка; доступные коммунальные услуги.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе по­следовательно, при этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе. Значения поправок по всем элементам сравнения определяют­ся с использованием количественных и качественных методов. При правильном определении и внесении поправок откоррек­тированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определе­но простым усреднением конечных результатов корректировок ка­ждого аналога.

2) Метод выделения. Метод выделения применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участ­ка с находящимися на нем улучшениями. Основным условием при­менения этого метода является соответствие существующего ис­пользования земельного участка и расположенных на нем улучше­ний его наиболее эффективному использованию.

3) Метод распределения. Метод основан на предположении существования типичного соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений в каждой сфере рынка недвижимости. Метод используется при нали­чии данных о продажах застроенных земельных участков, анало­гичных оцениваемому земельному участку при условии, что из­вестно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий. Следует учитывать, что доля стоимости земли в общей стои­мости недвижимости может зависеть от достаточно большого коли­чества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий, их этажно­сти и ряда других факторов. Поэтому данный метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в ка­честве проверочного при наличии оценок, полученных другими ме­тодами.

4)Метод капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты применяется для оцен­ки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность получения зе­мельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод заключается в капитализации наиболее типичной и ус­тойчивой величины ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Рас­чет производится путем деления величины земельной ренты за пер­вый после даты проведения оценки период на определенный оцен­щиком соответствующий коэффициент капитализации.

5)Метод остатка. Метод остатка применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как ус­ловно свободные при их наиболее эффективном использовании.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельно­го участка оценивается по формуле:

,где - оценка рыночной стоимости земельного участка;

- чистый операционный доход, который генерирует весь объ­ект недвижимости;

- рыночная стоимость улучшений;

- коэффициент капитализации доходов от земли;

- коэффициент капитализации доходов от улучшений.

6)Метод предполагаемого использования. Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется пер­спектива развития - в настоящий момент или в ближайшем буду­щем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, ли­бо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимо­сти в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

2 Как правильно выбрать мультипликатор для проведения оценки?

Ответ: 1)Виды мультипликаторов в оценке бизнеса.
Основные методы сравнительного подхода к оценке бизнеса - метод рынка капитала и метод сделок, применение которых предполагают обязательный этап- расчет оценочных мультипликаторов как соотношений между рыночной ценой предприятия и его финансовой базой. В качестве числителя мультипликатора в оценке бизнеса, как правило, выступает цена: в методе сделок – цена сделки на рынке слияний-поглощений аналогичных компаний; в методе рынка капитала – цены купли-продажи миноритарных пакетов акций на фондовом рынке. При этом в расчет обычно принимаются цены, максимально приближенные к дате оценки. С точки зрения структуры капитала, числитель может быть выражен одним из следующих двух показателей: стоимостью собственного капитала, которая на фондовом рынке представлена в виде рыночной капитализации компании; стоимостью всего инвестированного капитала как суммы рыночной капитализации компании и рыночной стоимости ее долгосрочной задолженности. Необходимо подчеркнуть, что за рубежом под стоимостью предприятия понимается стоимость его инвестированного капитала, тогда как в нашей стране стоимость предприятия соответствует стоимости его собственного капитала.

При этом мультипликаторы по инвестированному капиталу применяются при наличии существенных различий в структуре капитала – либо по компаниям-аналогам, либо в между оцениваемой компанией и компаниями-аналогами. В остальных случаях применяют мультипликаторы собственного капитала. Один из ключевых вопросов, касающихся мультипликаторов, состоит в изучении, насколько согласованно  определены числитель и знаменатель относительно друг друга. С учетом различных видов знаменателей выделяют следующие варианты классификации мультипликаторов: финансовые и натуральные мультипликаторы: к финансовым относятся мультипликаторы, в знаменателе которых денежный показатель, к натуральным – те, в знаменателе которых натуральный показатель; балансовые и доходные мультипликаторы: балансовые рассчитывают по балансовым показателям; доходные — по показателям отчета о финансовых результатах.
2)Доходные  мультипликаторы в оценке бизнеса: «Цена/ выручка», «Стоимость бизнеса/ выручка», «Стоимость бизнеса/ прибыль до уплаты процентов, налогов и амортизации», «Цена/ чистая прибыль», Мультипликаторы денежного потока, «Цена/ дивиденды»;  Мультипликаторы выручки характеризуется наиболее широкими возможностями применения по следующим основаниям: их можно рассчитать практически для любого действующего предприятия - выручка от реализации, в отличие от прибыли, не может быть отрицательной; волатильность выручки гораздо ниже, чем прибыли, и она меньше подвержена влиянию случайных факторов конкретного года; чем «ближе» финансовый показатель к чистой прибыли и чем «дальше» он от выручки, тем сильнее на него влияют применявшиеся компанией методы бухгалтерского учета. С этой точки зрения выручка – это практически единственный показатель, по которому можно сравнивать различные компании, в том числе и те, что пользуются различными системами налогообложения; информация о величине выручки является обычно наиболее доступной по сравнению с другими показателями, которые используются в качестве знаменателей мультипликаторов. Например, в случае оценки дочернего предприятия публичной компании в годовом отчете материнской компании, скорее всего, будут представлены данные по выручке дочерних предприятий, а не по их прибыли, величине активов и т.д. То же касается и непубличных сделок по слияниям и поглощениям, стороны которых чаще всего раскрывают выручку поглощенной компании, чем ее прибыль. Однако эти достоинства мультипликатора P/S являются обратной стороной его недостатков. Стоимость того или иного актива может определяться той прибылью, которую она приносит инвестору; с этих позиций общий объем продаж — лишь один из факторов, влияющих на прибыль. Компании с одинаковыми продажами могут иметь совершенно разную рентабельность продаж, соответственно, они могут стоить по-разному. Согласно финансовой теории, более корректным считается мультипликатор «стоимость бизнеса/выручка» – поскольку выручка от реализации продукции компании служит источником доходов как для акционеров, та и для кредиторов, а также источником уплаты налогов.
Мультипликатор «стоимость бизнеса/прибыль до уплаты процентов, налогов и амортизации» широко применяется не только в обычных, но и в специфических ситуациях, связанных с привлечением долгового финансирования. Данный мультипликатор целесообразно также использовать для оценки компаний с невысокой эффективностью капиталовложений, поскольку мультипликатор дает представление о том, какие средства останутся в распоряжении компании при одновременном сокращении капиталовложений и кредитов с последующим сокращением процентных выплат. С точки зрения отраслевой принадлежности, мультипликатор «стоимость бизнеса/прибыль до уплаты процентов, налогов и амортизации» обоснованно использовать при оценке предприятий капиталоемких отраслей, где амортизация составляет существенную статью – таких, как сталелитейные компании, кабельное телевидение и т.п.
Мультипликатор «цена/чистая прибыль» широко распространен, однако является одним из самых проблемных. Недостатки его применения могут рассматриваться как зеркальное отображение достоинств мультипликатора «цена/ выручка»: мультипликатор «цена/чистая прибыль» гораздо чаще не может быть рассчитан, поскольку чистая прибыль бывает отрицательной чаще, чем прибыль до выплаты процентов и налогов или прибыль до выплаты процентов, налогов и амортизации. Проблемой является и то, что по компаниям-аналогам, которые получили очень маленькую прибыль, P/E существенное возрастает, и его нельзя использовать в качестве ориентира для сравнительного анализа; чистая прибыль подвержена большим случайным колебаниям, что вносит погрешность в оценку по рассматриваемому мультипликатору. Этот недостаток имеет важное значение для предприятий цикличных отраслей; при расчетах чистой прибыли учитываются, в частности, единовременные доходы и расходы, которые носят разовый характер, не являются типичными для нормально функционирующего предприятия и не должны приниматься во внимание при оценке компании; величина мультипликатора «цена/ чистая прибыль» сильно зависит от доли долга в структуре капитала компании, поскольку проценты за пользование заемными средствами входят в состав расходов и влияют на размер чистой прибыли. В результате данный мультипликатор игнорирует различия между компаниями с высокой и низкой долей долга в совокупном капитале компании. Важную роль в оценке бизнеса сравнительным подходом также занимают мультипликаторы денежного потока, поскольку для инвесторов часто больший интерес представляют не бухгалтерские доходы компании, а ее денежные потоки. В сравнительном подходе к оценке применяются валовые денежные потоки, рассчитываемые путем прибавления начисленных за период амортизационных отчислений к любому показателю прибыли за тот же период.

Так, в мультипликаторе «цена/ денежный поток» знаменатель рассчитывается путем прибавления амортизационный отчислений к чистой прибыли. Данный вид мультипликатора может также называться «цена/денежная прибыль». В мультипликаторе «цена/ денежный поток до налогообложения» знаменатель рассчитывается путем суммирования прибыли до налогообложения и амортизационных отчислений. В зарубежной практике оценки бизнеса широкое распространение получили следующие виды мультипликаторов денежного потока: «цена/ чистый денежный поток от операционной деятельности», при этом чистый денежный поток по операционной деятельности = прибыль до уплаты процентов и налогов + амортизация – увеличение оборотного капитала; «цена/ чистый денежный поток компании» . Чистый денежный поток компании = чистый денежный поток по операционной деятельности — капиталовложения; «цена/ чистый денежный поток акционеров». Чистый денежный поток акционеров = чистый денежный поток компании +/- изменение основной суммы долга – проценты за пользование заемными средствами. Как видно из приведенного перечня, за рубежом в сравнительном подходе используются чистые денежные потоки, область применения которых в российской практике ограничена методом дисконтированных денежных потоков. Это обусловлено различием в форматах представления бухгалтерской отчетности и отчетности эмитентов на рынке ценных бумаг: в РФ возможности расчета чистых денежных потоков по компаниям-аналогам, как правило, очень ограничены. В любом случае мультипликаторы, рассчитанные на базе показателей денежного потока, устраняют одно из главных «искажений» мультипликаторов, рассчитанных на базе показателей прибыли, вызванных влиянием методов начисления амортизации на расчет прибыли.
В зарубежной практике оценки также широко используется мультипликатор «цена/ дивиденды». Данный мультипликатор рассчитывается для крупных стабильных компаний, регулярно выплачивающих дивиденды. Основная критика данного мультипликатора сводится к тому, что доходы владельца акций формируются не только за счет дивидендных выплат, но и благодаря росту их курсовой стоимости.

Чем выше текущие дивиденды, тем меньше средств остается для финансирования инвестиционных проектов, и тем медленнее будет расти прибыль и дивиденды в будущем и наоборот; т.е. высокие дивиденды текущего года не обязательно должны означать более высокую оценку акций. В среднем на длительном временном интервале зрелая компания выплачивает в виде дивидендов в достаточной степени фиксированную доли чистой прибыли; соответственно, усредненные дивидендные выплаты могут быть использованы для расчета стоимости компании. Соответственно, использование мультипликатора «цена/дивиденды» представляется наиболее корректным для компаний, бизнес которых стабилен и, вместе с тем, стабильными являются и дивидендные выплаты. В российской практике указанные предпосылки применения мультипликатор «цена/ дивиденды» отмечаются крайне редко в отношении ограниченного количества компаний.

В процессе применения доходных мультипликаторов важно решить, за какой период времени необходимо использовать данные в процессе построения мультипликатора. Например, при расчете мультипликатора «Цена/ Чистая прибыль» используется прибыль за последний отчетный год. Например, в случае оценки бизнеса на 01.04.2016 г. применяется прибыль за 2015г. Также может быть использована прибыль за последние 12 мес., т.е. так называемая «скользящая» годовая прибыль. В рассмотренном выше примере «скользящая» прибыль рассчитывается за период с 01.04.2015г. до 01.04.2016г.
3) Балансовые мультипликаторы в оценке бизнеса - мультипликаторы «Стоимость бизнеса/ Балансовая стоимость активов» и «Цена/ Балансовая стоимость чистых активов». К достоинствам мультипликаторов на основе балансовой стоимости активов можно отнести их большую стабильность и меньшую зависимость от текущих изменений экономической конъюнктуры по сравнению с чистой прибылью. Основным недостатком мультипликаторов рассматриваемой группы являются искажения, возникающие из-за того, что балансовая стоимость активов является бухгалтерской величиной, зависящей от применяемых норм бухгалтерского учета. Она может значительно отличаться от реальной экономической стоимости активов и не подлежит сравнению для компаний, применяющих разные методы бухгалтерского учета. Кроме того, балансовые мультипликаторы не учитывают в стоимости бизнеса человеческий капитал, что для многих компаний является более важным фактором по сравнению с величиной материальных активов. К недостаткам мультипликатора «Цена/ Балансовая стоимость чистых активов» можно отнести невозможность применения при отрицательной величине балансовой стоимости чистых активов. Обычно балансовые показатели применяются для компаний, у которых материальные активы являются основными. К отраслям, оцениваемым в первую очередь по активам, традиционно относятся финансовые институты, у которых активы состоят в основном из ликвидных ценных бумаг. Также часто могут быть оценены дистрибьюторские компании, поскольку их стоимость во многом определяется стоимостью их запасов. Наконец, балансовые мультипликаторы используются для оценки тех компаний, которые будут ликвидированы, т.е. их стоимость по денежным потокам ниже, чем стоимость активов, или вовсе является величиной отрицательной.
4)Натуральные мультипликаторы в оценке бизнеса
Натуральные показатели применимы в конкретных отраслях или группах отраслей, поэтому их еще называют «специфичными для сектора». По смыслу они ближе всего к показателям «стоимость бизнеса /выручка» и «стоимость бизнеса/балансовая стоимость активов», так как для конструирования натуральных показателей выбираются те факторы, которые являются определяющими для выручки или для размера активов. Натуральные показатели, как правило, применимы для монопродуктовых компаний – прежде всего, сырьевых компаний, добывающих нефть, газ и др.; компаний, производящих продукцию низкого передела; компаний, экспортирующих лес, производящих электроэнергию; для оценки цементных заводов, птицефабрик, сахарных заводов и т.д. Приведение разнородной продукции к единым натуральным единицам измерения может привести к большой погрешности из-за разницы в цене на разные виды продукции, различиях в качестве и структуре производимой продукции, когда, например, компания-аналог производит продукты с большей добавленной стоимостью, чем оцениваемая компания.

Помимо натуральных показателей «Стоимость бизнеса/ Производственная мощность» и «Стоимость компании/ Объем производства», существует еще целый ряд натуральных показателей, которые, на первый взгляд, не имеют отношение ни к активам, ни к выручке. Добывающие компании – особенно за рубежом – чаще всего оцениваются по запасам, поскольку по размеру запасов нефти можно судить о фактической и ожидаемой добыче, а также о размере активов. Например, в оценке стоимости нефтедобывающих компаний используют мультипликаторы «Стоимость компании / запасы нефти». Для нефтяной компании запасы являются неким аналогом мощности, по которой определяется возможный объем годового производства. Специфичные для отрасли натуральные показатели используются также в оценке стоимости бизнеса таких секторов, как недвижимость, транспортный бизнес, сети автозаправок. Большое количество натуральных показателе было придумано для телекоммуникационной и подобных ей отраслей. Например, выручку телекоммуникационной компании, предоставляющей услуги традиционной связи можно представить как количество линий, умноженное на доход с одной линии; этот показатель используется для мобильных операторов, Интернет-провайдеров, кабельных компаний.
5) Применение мультипликаторов в оценке бизнеса с учетом структуры его капитала. Для учета различий в структуре капитала оцениваемой компании и компаний-аналогов мультипликаторы рассчитывают по стоимости инвестированного капитала компании-аналога как суммы рыночной стоимости собственного капитала и долгосрочных обязательств по следующей формуле: EV = MC + D, где EV – рыночная стоимость инвестированного капитала; MC – рыночная капитализация компании; D – рыночная стоимость долгосрочных обязательств. В этом случае в процедуре оценки рыночной стоимости бизнеса с точки зрения собственного капитала могут быть выделены следующие этапы: расчет рыночной стоимости собственного капитала компании-аналога на дату оценки; например, по данным фондового рынка путем умножения рыночной цены акции на количество акций в обращении; расчет рыночной стоимости долгосрочных обязательств компании-аналога на дату оценки; расчет рыночной стоимости инвестированного капитала компании-аналога; выбор знаменателя мультипликатора для использования в качестве числителя рыночной стоимости инвестированного капитала; расчет мультипликатора путем деления стоимости рыночной стоимости инвестированного капитала компании-аналога на ее соответствующую финансовую базу; вычисление стоимости инвестированного капитала оцениваемой компании путем умножения величины мультипликатора на соответствующий показатель оцениваемой компании, выбранный в качестве финансовой базы; определение рыночной стоимости долгосрочного заемного капитала оцениваемой компании; определение стоимости собственного капитала оцениваемой компании как разности между стоимостью инвестированного капитала и стоимости долгосрочного заемного капитала. Вопрос выбора знаменателя мультипликатора для использования в качестве числителя рыночной стоимости инвестированного капитала рассматривался выше – в частности, отмечалось, что в этом случае в знаменателе должны использоваться показатели, отражающие доходы и активы всего бизнеса; например, совокупные активы, выручка, прибыль до уплаты налогов и процентов и др. Запишем представленные выше этапы оценки рыночной стоимости бизнеса с точки зрения собственного капитала, применяемые при различии в структуре капитала, в формализованном виде – на примере использования в знаменателе мультипликатора выручки от реализации продукции. Рыночная стоимость инвестированного капитала аналогичной компании рассчитывается по формуле: EV_А = MC_А + D_А , где EV_А – рыночная стоимость инвестированного капитала компании-аналога; MC_А – рыночная стоимость собственного капитала компании-аналога; D_А – рыночная стоимость долгосрочных обязательств компании-аналога. Величина мультипликатора «Стоимость бизнеса/ Выручка» рассчитывается по формуле: М_S = EV_А / S_А ,где М_S – мультипликатор «Стоимость бизнеса/ Выручка» по компании-аналогу; EV_А – рыночная стоимость инвестированного капитала компании-аналога; S_А – выручка от реализации продукции компании-аналога.

Рыночная стоимость бизнеса с точки зрения собственного капитала оцениваемой компании рассчитывается по формуле: МС_ОК = М_S×S_ОК – D_ОК = EV_ОК – D_ОК ,где МС_ОК – рыночная стоимость собственного капитала оцениваемой компании; М_S– величина мультипликатора «Стоимость бизнеса/ Выручка» по компании-аналогу; S_ОК – выручка от реализации продукции оцениваемой компании; EV_ОК– рыночная стоимость инвестированного капитала оцениваемой компании; D_ОК – рыночная стоимость долгосрочных обязательств оцениваемой компании. За этапами расчета и применения мультипликатора в методе рынка капитала и методе сделок следует этап определения предварительной величины стоимости.

Практическая часть

1.9. Начальные запасы отсутствуют. В марте закуплены для реализации 500 единиц продукции по цене 10 руб. В апреле закуплено еще 300 единиц по цене 11 руб. В мае проданы 400 единиц продукции по цене 20 руб. В июне проданы 200 единиц продукции по цене 21 руб. В июле закуплены для реализации 150 единиц продукции по цене 11,5 руб. В августе проданы 100 единиц продукции по цене 21,5. Определить стоимость запасов на конец периода методом оценки запасов ФИФО.

Решение:

Поясним, как заполняется таблица.

Во 2-м столбце указаны закупки соответствующего ме­сяца. В 3-м столбце указаны продажи соответствующего месяца. В 4-м столбце указан уровень запасов после опера­ции купли-продажи соответствующего месяца.

После мартовских закупок на складе находятся 500 еди­ниц продукции, а после апрельских — 500 единиц (мар­товских) и 300 единиц (апрельских). В мае проданы 400 единиц продукции.

В методе оценки запасов ФИФО при продаже делается предположение, что запасы, закупленные первыми, первы­ми и реализуются. Поэтому считаем, что в мае были про­даны 400 единиц (мартовских), а на складе остаются 100 единиц (мартовских) и 300 единиц (апрельских).

В июне проданы 200 единиц продукции: 100 единиц (мартовских) и 100 единиц (апрельских). После этой про­дажи на складе находятся 200 единиц (апрельских), а по­сле июльских закупок — 200 единиц (апрельских) и 150 единиц (июльских).

В августе были проданы 100 единиц (апрельских). По­этому после этого на складе находятся 100 единиц (апрель­ских) и 150 единиц (июльских).

Оценка стоимости запасов на конец августа методом оценки запасов ФИФО равна 100*11 + 150x11,5 = 2825 руб.

2.9 Стоимость товарного знака равна 20% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 150000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной товарным знаком, равна 60 руб. Норма прибыли 25%. Определить стоимость товарного знака.

Решение: 1) Определяем прибыль от реализации продукции, защищённой этим товарным знаком: П=150 000Х60Х2,5=22 500 руб.

2) Определяем стоимость товарного знака: С_тз = 0,2х22 500 =4500руб.

Ответ: стоимость товарного знака 4 500 рублей.

3.9 Банк выдает кредит на сумму 40000 долл., срок 10 лет, процентная ставка 10% годовых. Составить план погашения долга методом Хоскольда, если безрисковая ставка r=5% годовых

Решение: Заполним таблицу

5.9 Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и срок полезного использования его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; • стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет;

• перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; • прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение: Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

6.9 Предоставление торговых помещений в аренду в течение пяти лет обеспечит доход 2,5 млн. руб. в год. В конце пятого года он будет продан за 200 млн. руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода составляет 10%, а для продажи –12%.

Решение: Текущая стоимость доходов =2,5/1,01*1+2,5/1,01*2+2,5/1,01*3+2,5/1,01*4+200/1,12*5=2,5+4,951+7,4+9,9+892,9=917,7

3 Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости -  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования. Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.).

Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции