|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Факторы, воздействующие на рынок недвижимостиСтр 1 из 2Следующая ⇒
1 Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу
Ответ: К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так и земельные участки в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. Для оценки стоимости земельных участков используются следующие методы оценки:- метод сравнения продаж; метод выделения;- метод распределения; - метод капитализации земельной ренты;- метод остатка для земли; - метод предполагаемого использования. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов:1) Метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования данного метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения. Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения: имущественные права; условия финансирования; условия оплаты; условия совершения сделки; время заключения сделки с объектом-аналогом; местоположение и окружение; правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка; физические характеристики земельного участка; доступные коммунальные услуги. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, при этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе. Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов. При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. 2) Метод выделения. Метод выделения применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. 3) Метод распределения. Метод основан на предположении существования типичного соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений в каждой сфере рынка недвижимости. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участков, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий. Следует учитывать, что доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий, их этажности и ряда других факторов. Поэтому данный метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве проверочного при наличии оценок, полученных другими методами. 4)Метод капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. 5)Метод остатка. Метод остатка применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле: ,где - оценка рыночной стоимости земельного участка; - чистый операционный доход, который генерирует весь объект недвижимости; - рыночная стоимость улучшений; - коэффициент капитализации доходов от земли; - коэффициент капитализации доходов от улучшений. 6)Метод предполагаемого использования. Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития - в настоящий момент или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.
2 Как правильно выбрать мультипликатор для проведения оценки?
Ответ: 1)Виды мультипликаторов в оценке бизнеса. При этом мультипликаторы по инвестированному капиталу применяются при наличии существенных различий в структуре капитала – либо по компаниям-аналогам, либо в между оцениваемой компанией и компаниями-аналогами. В остальных случаях применяют мультипликаторы собственного капитала. Один из ключевых вопросов, касающихся мультипликаторов, состоит в изучении, насколько согласованно определены числитель и знаменатель относительно друг друга. С учетом различных видов знаменателей выделяют следующие варианты классификации мультипликаторов: финансовые и натуральные мультипликаторы: к финансовым относятся мультипликаторы, в знаменателе которых денежный показатель, к натуральным – те, в знаменателе которых натуральный показатель; балансовые и доходные мультипликаторы: балансовые рассчитывают по балансовым показателям; доходные — по показателям отчета о финансовых результатах. Так, в мультипликаторе «цена/ денежный поток» знаменатель рассчитывается путем прибавления амортизационный отчислений к чистой прибыли. Данный вид мультипликатора может также называться «цена/денежная прибыль». В мультипликаторе «цена/ денежный поток до налогообложения» знаменатель рассчитывается путем суммирования прибыли до налогообложения и амортизационных отчислений. В зарубежной практике оценки бизнеса широкое распространение получили следующие виды мультипликаторов денежного потока: «цена/ чистый денежный поток от операционной деятельности», при этом чистый денежный поток по операционной деятельности = прибыль до уплаты процентов и налогов + амортизация – увеличение оборотного капитала; «цена/ чистый денежный поток компании» . Чистый денежный поток компании = чистый денежный поток по операционной деятельности — капиталовложения; «цена/ чистый денежный поток акционеров». Чистый денежный поток акционеров = чистый денежный поток компании +/- изменение основной суммы долга – проценты за пользование заемными средствами. Как видно из приведенного перечня, за рубежом в сравнительном подходе используются чистые денежные потоки, область применения которых в российской практике ограничена методом дисконтированных денежных потоков. Это обусловлено различием в форматах представления бухгалтерской отчетности и отчетности эмитентов на рынке ценных бумаг: в РФ возможности расчета чистых денежных потоков по компаниям-аналогам, как правило, очень ограничены. В любом случае мультипликаторы, рассчитанные на базе показателей денежного потока, устраняют одно из главных «искажений» мультипликаторов, рассчитанных на базе показателей прибыли, вызванных влиянием методов начисления амортизации на расчет прибыли. Чем выше текущие дивиденды, тем меньше средств остается для финансирования инвестиционных проектов, и тем медленнее будет расти прибыль и дивиденды в будущем и наоборот; т.е. высокие дивиденды текущего года не обязательно должны означать более высокую оценку акций. В среднем на длительном временном интервале зрелая компания выплачивает в виде дивидендов в достаточной степени фиксированную доли чистой прибыли; соответственно, усредненные дивидендные выплаты могут быть использованы для расчета стоимости компании. Соответственно, использование мультипликатора «цена/дивиденды» представляется наиболее корректным для компаний, бизнес которых стабилен и, вместе с тем, стабильными являются и дивидендные выплаты. В российской практике указанные предпосылки применения мультипликатор «цена/ дивиденды» отмечаются крайне редко в отношении ограниченного количества компаний. В процессе применения доходных мультипликаторов важно решить, за какой период времени необходимо использовать данные в процессе построения мультипликатора. Например, при расчете мультипликатора «Цена/ Чистая прибыль» используется прибыль за последний отчетный год. Например, в случае оценки бизнеса на 01.04.2016 г. применяется прибыль за 2015г. Также может быть использована прибыль за последние 12 мес., т.е. так называемая «скользящая» годовая прибыль. В рассмотренном выше примере «скользящая» прибыль рассчитывается за период с 01.04.2015г. до 01.04.2016г. Помимо натуральных показателей «Стоимость бизнеса/ Производственная мощность» и «Стоимость компании/ Объем производства», существует еще целый ряд натуральных показателей, которые, на первый взгляд, не имеют отношение ни к активам, ни к выручке. Добывающие компании – особенно за рубежом – чаще всего оцениваются по запасам, поскольку по размеру запасов нефти можно судить о фактической и ожидаемой добыче, а также о размере активов. Например, в оценке стоимости нефтедобывающих компаний используют мультипликаторы «Стоимость компании / запасы нефти». Для нефтяной компании запасы являются неким аналогом мощности, по которой определяется возможный объем годового производства. Специфичные для отрасли натуральные показатели используются также в оценке стоимости бизнеса таких секторов, как недвижимость, транспортный бизнес, сети автозаправок. Большое количество натуральных показателе было придумано для телекоммуникационной и подобных ей отраслей. Например, выручку телекоммуникационной компании, предоставляющей услуги традиционной связи можно представить как количество линий, умноженное на доход с одной линии; этот показатель используется для мобильных операторов, Интернет-провайдеров, кабельных компаний. Рыночная стоимость бизнеса с точки зрения собственного капитала оцениваемой компании рассчитывается по формуле: МСОК = МS×SОК – DОК = EVОК – DОК ,где МСОК – рыночная стоимость собственного капитала оцениваемой компании; МS– величина мультипликатора «Стоимость бизнеса/ Выручка» по компании-аналогу; SОК – выручка от реализации продукции оцениваемой компании; EVОК– рыночная стоимость инвестированного капитала оцениваемой компании; DОК – рыночная стоимость долгосрочных обязательств оцениваемой компании. За этапами расчета и применения мультипликатора в методе рынка капитала и методе сделок следует этап определения предварительной величины стоимости.
Практическая часть
1.9. Начальные запасы отсутствуют. В марте закуплены для реализации 500 единиц продукции по цене 10 руб. В апреле закуплено еще 300 единиц по цене 11 руб. В мае проданы 400 единиц продукции по цене 20 руб. В июне проданы 200 единиц продукции по цене 21 руб. В июле закуплены для реализации 150 единиц продукции по цене 11,5 руб. В августе проданы 100 единиц продукции по цене 21,5. Определить стоимость запасов на конец периода методом оценки запасов ФИФО. Решение: Поясним, как заполняется таблица. Во 2-м столбце указаны закупки соответствующего месяца. В 3-м столбце указаны продажи соответствующего месяца. В 4-м столбце указан уровень запасов после операции купли-продажи соответствующего месяца. После мартовских закупок на складе находятся 500 единиц продукции, а после апрельских — 500 единиц (мартовских) и 300 единиц (апрельских). В мае проданы 400 единиц продукции. В методе оценки запасов ФИФО при продаже делается предположение, что запасы, закупленные первыми, первыми и реализуются. Поэтому считаем, что в мае были проданы 400 единиц (мартовских), а на складе остаются 100 единиц (мартовских) и 300 единиц (апрельских). В июне проданы 200 единиц продукции: 100 единиц (мартовских) и 100 единиц (апрельских). После этой продажи на складе находятся 200 единиц (апрельских), а после июльских закупок — 200 единиц (апрельских) и 150 единиц (июльских). В августе были проданы 100 единиц (апрельских). Поэтому после этого на складе находятся 100 единиц (апрельских) и 150 единиц (июльских). Оценка стоимости запасов на конец августа методом оценки запасов ФИФО равна 100*11 + 150x11,5 = 2825 руб. 2.9 Стоимость товарного знака равна 20% от прибыли реализации продукции, защищенной этим товарным знаком. Ожидается, что объем реализуемой продукции за срок действия товарного знака составит 150000 единиц. Предполагаемая цена единицы продукции, защищенной товарным знаком, равна 60 руб. Норма прибыли 25%. Определить стоимость товарного знака. Решение: 1) Определяем прибыль от реализации продукции, защищённой этим товарным знаком: П=150 000Х60Х2,5=22 500 руб. 2) Определяем стоимость товарного знака: Стз = 0,2х22 500 =4500руб. Ответ: стоимость товарного знака 4 500 рублей. 3.9 Банк выдает кредит на сумму 40000 долл., срок 10 лет, процентная ставка 10% годовых. Составить план погашения долга методом Хоскольда, если безрисковая ставка r=5% годовых Решение: Заполним таблицу
5.9 Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и срок полезного использования его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; • стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; • перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; • прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет. Решение: Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
6.9 Предоставление торговых помещений в аренду в течение пяти лет обеспечит доход 2,5 млн. руб. в год. В конце пятого года он будет продан за 200 млн. руб. Рассчитайте текущую стоимость доходов, если ставка дисконта для дохода составляет 10%, а для продажи –12%. Решение: Текущая стоимость доходов =2,5/1,01*1+2,5/1,01*2+2,5/1,01*3+2,5/1,01*4+200/1,12*5=2,5+4,951+7,4+9,9+892,9=917,7
3 Рынок недвижимости и его характеристики
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке. Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования. Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.). Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции
|