анкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Ѓанкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

14 марта 2016

ђезонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее времЯ становитсЯ все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихсЯ вернуть вложенные в неудавшеесЯ строительство денежные средства. ‚ свЯзи с обострившейсЯ ситуацией на первичном рынке жильЯ особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

“регулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX ”едерального закона от 26 октЯбрЯ 2002 г. Ь 127-”‡ "Ћ несостоЯтельности (банкротстве)" (далее Р ‡акон о банкротстве). Љ категории участников строительства относЯтсЯ граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединениЯ.

”инансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. Џри признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в свЯзи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Џредусмотренный ‡аконом о банкротстве длЯ граждан статус участника строительства позволЯет им использовать рЯд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан Р участников строительства, выделЯЯ их в особую группу кредиторов. ‘реди привилегий, предоставленных участникам строительства длЯ наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

1. возможность выбора формы выражениЯ требований к застройщику (денежнаЯ либо передача жилого помещениЯ). Џри этом объем предоставлЯемой государством защиты не зависит от того, какие требованиЯ предъЯвлены;

2. погашение требований осуществлЯетсЯ в третьей очереди, тогда как длЯ остальных кредиторов предусмотрена четвертаЯ очередь;

3. участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиЯми, на котором только они имеют право голоса;

4. участникам строительства предоставлена возможность установлениЯ убытков, понесенных ввиду неисполнениЯ застройщиком своих обЯзательств;

5. необходимость одобрениЯ решениЯ о заключении мирового соглашениЯ не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейсЯ ситуации банкротства;

требованиЯ о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем Я расскажу далее.

„лЯ того чтобы добитьсЯ удовлетворениЯ имеющихсЯ к застройщику требований, гражданам Р участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

‚ ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъЯвлениЯ требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себЯ еще один так называемый "подреестр" Р реестр требований о передаче жилых помещений, который ЯвлЯетсЯ составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. ЋпределЯющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов ЯвлЯетсЯ срок предъЯвлениЯ денежных требований. ‚ случае введениЯ в отношении должника процедуры наблюдениЯ такой срок составлЯет 30 дней с даты публикации сообщениЯ, а в случае признаниЯ должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства Р в течение двух месЯцев с даты публикации сообщениЯ (ст. 142 ‡акона о банкротстве). Џропуск срока влечет оставление заЯвленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворениЯ.

‚ случае заЯвлениЯ требований о передаче жилого помещениЯ существует возможность, основаннаЯ на судебной практике, говорить о неприменении срока длЯ закрытиЯ реестра требований кредиторов.

’ак, суды считают, что участники строительства, предъЯвившие неденежные требованиЯ о передаче жилых помещений, не ЯвлЯютсЯ кредиторами и не относЯтсЯ ни к одной из очередей кредиторов, требованиЯ которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 ‡акона о банкротстве). ‘пециальный порЯдок погашениЯ неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 ‡акона о банкротстве)" (Џостановление ‘едьмого арбитражного апеллЯционного суда от 14 маЯ 2012 г. Ь 07ЂЏ-2689/10(103) по делу Ь Ђ45-9663/2009, Џостановление ‚осьмого арбитражного апеллЯционного суда от 31 маЯ 2013 г. по делу Ь Ђ46-14935/2011, Џостановление ‚осьмого арбитражного апеллЯционного суда от 2 ноЯбрЯ 2012 г. по делу Ь Ђ46-5011/2009, Џостановление „венадцатого арбитражного апеллЯционного суда от 29 апрелЯ 2013 г. по делу Ь Ђ57-5725/10, Џостановление „венадцатого арбитражного апеллЯционного суда от 7 декабрЯ 2012 г. по делу Ь Ђ57-5725/2010).

‡десь же уместно упомЯнуть о возможности изменениЯ участниками строительства формы заЯвленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. ‘тоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в свЯзи с чем заЯвление такого требованиЯ всегда рискованно длЯ участника строительства.

Ќекоторые суды ссылаютсЯ на то, что возможность изменениЯ денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прЯмо не следует из закона. Џоскольку реестр требований о передаче жилых помещений ЯвлЯетсЯ частью реестра кредиторов, то, включив свои требованиЯ в один из них, заЯвитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановлениЯ нарушенных прав (Џостановление Ђрбитражного суда „альневосточного округа от 15 декабрЯ 2014 г. Ь ”03-5086/2014 по делу Ь Ђ59-5933/2009, Џостановление Ђрбитражного суда „альневосточного округа от 14 ноЯбрЯ 2014 г. Ь ”03-4359/2014 по делу Ь Ђ59-5933/2009, Џостановление ‘едьмого арбитражного апеллЯционного суда от 16 августа 2013 г. по делу Ь Ђ67-4252/2010). ЌарЯду с названной позицией существует и инаЯ Р заЯвлениЯ об исключении из одного реестра удовлетворЯютсЯ и одновременно признаютсЯ обоснованными требованиЯ о включении в другой реестр. ЌесмотрЯ на то, что по своему содержанию такие решениЯ судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносЯтсЯ они не часто (Џостановление Ћдиннадцатого арбитражного апеллЯционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу Ь Ђ55-19659/2009, Џостановление „есЯтого арбитражного апеллЯционного суда от 3 февралЯ 2014 г. по делу Ь Ђ41-7785/09, Џостановление ”Ђ‘ ‘еверо-Љавказского округа от 8 апрелЯ 2013 г. по делу Ь Ђ32-30801/2011 (оставленное в силе Ћпределением ‚Ђ‘ ђ” от 17 июлЯ 2013 г. Ь ‚Ђ‘-6334/13), Ћпределение Ђрбитражного суда г. Њосквы от 11 февралЯ 2015 г. по делу Ь Ђ40-27589/08-74-86"Ѓ").

‚ключение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточнаЯ цель длЯ участника строительства, конечной, безусловно, ЯвлЯетсЯ удовлетворение заЯвленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставлениЯ жилого помещениЯ. Џогашение требований о передаче жилого помещениЯ может быть произведено несколькими способами:

1. путем передачи объекта незавершенного строительства. „анный способ предусмотрен ст. 201.10 ‡акона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем созданиЯ ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. ‘троительство дома завершают граждане своими силами;

2. путем передачи жилых помещений. „етальное изложение особенностей такого погашениЯ представлено в ст. 201.11 ‡акона о банкротстве. „анный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешениЯ на ввод объекта в эксплуатацию;

3. привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 ‡акона о банкротстве). „анный способ ЯвлЯетсЯ новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 ”едерального закона от 29 декабрЯ 2015 г. Ь 391-”‡ "Ћ внесении изменений в отдельные законодательные акты ђоссийской ”едерации" и начал действовать лишь с 29 декабрЯ 2015 года. ?нститут привлечениЯ нового застройщика представлЯет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обЯзательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

ѓраждане также могут погасить имеющиесЯ у них требованиЯ путем признаниЯ права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 ‡акона о банкротстве). ‚ законе отмечены два условиЯ, соблюдение которых необходимо длЯ признаниЯ судом права собственности на определенное жилое помещение. ‚о-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. ‚о-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принЯтиЯ заЯвлениЯ о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещениЯ (п. 8 ст. 201.11 ‡акона о банкротстве). …сли передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принЯтиЯ заЯвлениЯ о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителЯ. „ело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегоднЯшний день нет. Ќужно отметить, что судебнаЯ практика по таким ситуациЯм складываетсЯ пока в пользу участников строительства, поэтому имеетсЯ шанс на благоприЯтное разрешение такого вопроса (Џостановление ”Ђ‘ Џоволжского округа от 17 октЯбрЯ 2013 г. по делу Ь Ђ55-13551/2010, Џостановление „венадцатого арбитражного апеллЯционного суда от 8 октЯбрЯ 2013 г. по делу Ь Ђ57-26869/09).

‘ледует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 ”едерального закона от 30 декабрЯ 2004 г. Ь 214-”‡ "Ћб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты ђоссийской ”едерации"). Џоскольку изначально органы местного самоуправлениЯ, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. “частники строительства имеют возможность обратитьсЯ к органам исполнительной власти субъекта длЯ удовлетворениЯ указанных в договоре участиЯ в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещениЯ. „лЯ этого необходимо включитьсЯ в общефедеральный реестр, правила включениЯ в который содержатсЯ в Џриказе Њинрегиона ђоссии от 20 сентЯбрЯ 2013 г. Ь 403 "Ћб утверждении критериев отнесениЯ граждан, чьи денежные средства привлечены длЯ строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведениЯ реестра граждан, чьи денежные средства привлечены длЯ строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".

ђезюмируЯ, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегоднЯшний день предусмотрено много, они действительно ЯвлЯютсЯ рабочими и совершенствуютсЯ законодателЯми в свЯзи с обострением экономической ситуации. ѓражданам Р участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиЯми закона, соблюдать сроки и условиЯ, определенные законодателем. ќто значительно упростит процесс восстановлениЯ нарушенных прав.

ѓЂђЂЌ’.ђ“: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/#ixzz4My9Jupiv