ЗАЯВЛЕНИЕ

Управление Роспотребнадзора по г. Москве От Петрова Петра Петровича Зарегистрированного и проживающего по адресу: 123456, г. Москва, Красная Площадь, д.1, кв.1 контактный телефон: +7-901-234-56-78 электронная почта: 111@mail.ru

ЗАЯВЛЕНИЕ

1 января 2015 года между мной, Петровым Петром Петровичем (далее – Дольщик/Потребитель) и Обществом с ограниченной ответственностью "СтройПлюс" (ИНН 5003051676, ОГРН:1045000919732) (далее - Застройщик), юридический адрес и адрес местонахождения: 142762, г. Москва, д. Марьино, ул. Филимонковская, ОАО "Марьинская птицефабрика" в лице генерального директора управляющей организации общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Базисные инвестиции" (ИНН 7706812310), адрес местонахождения: 115162, г. Москва, Конный пер., д.12, <ВПИСЫВАЕМ Ф.И.О, ДИРЕКТОРА СТРОЙПЛЮС ИЗ ВАШЕГО ДДУ>, был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №1 (далее Договор) (приложение 1), согласно которому Дольщик обязан оплатить, а Застройщик передать Дольщику квартиру общей проектной площадью (в том числе площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас) 100кв.м, состоящую из 10комнат, расположенную на 10этаже двенадцатиэтажного одно/двухсекционного многоквартирного монолитно-кирпичного жилого Дома (корпуса) №1, входящего в жилую застройку на земельном участке общей площадью ориентировочно 16 861кв.м, с кадастровым номером:50:21:0150111:999, расположенном по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, пос. Марьино (приложение 1, стр.1; приложение 1, стр.10).

Согласно пункту 3.3.1. Договора (приложение 1, стр.4) Дольщик обязуется внести денежные средства в счет участия в строительстве Дома, в том числе Объекта в размере и на условиях, предусмотренных Договором. В соответствии с пунктом 4.1. Договора (приложение 1, стр.5), цена Договора (Доля участия Участника долевого строительства) определена Сторонами в размере 10 000 000 (Десять миллионов) рублей 00 копеек,исходя из стоимости 1 (одного) кв.м общей площади Объекта (столбец 6 таблицы характеристик Объекта, указанных в пункте 1.1. Договора) – 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек.

Цена Договора включает затраты Застройщика:

- на строительство Дома (возмещение затрат на строительство),

- возмещение затрат на приобретение Земельного участка, в том числе, на оформление права собственности на Земельный участок и уплату земельного налога,

- возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий,

- строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения Дома к сетям инженерно-технического обеспечения,

- возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения,

- возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору,

- возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории,

- а также вознаграждение за услуги, оказываемые Застройщиком, в размере 4 % (четыре процента) от цены Договора, которые не облагаются НДС и включают, в том числе:

- расходы на строительство и/или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры,

- оплату процентов за привлечение финансирования на начальном этапе строительства до выхода разрешения на строительство и т.д.

Обязательство по оплате цены Договора Дольщик исполнил в полном объёме и в сроки, предусмотренные Договором, что подтверждается следующими документами:

Платёжное поручение №012345 от 1.01.2015 (приложение 2)
Банковский ордер №1 от 1.01.2015 (приложение 3)
Извещение от 1.01.2015 (приложение 4)

Факт исполнения Дольщиком обязательства по оплате цены Договора в период с 01.01.2015 года по настояще время не был оспорен Застройщиком.

Перед заключением Договора Дольщиком рассматривалось несколько вариантов квартир в строящихся жилых комплексах города Москвы аналогичной площади. При выборе данной квартиры от Застройщика ООО “Стройплюс” в жилом комплексе “Спортивный квартал” Дольщик руководствовался, прежде всего, самой выгодной ценой на тот момент в Новомосковском округе города Москвы, самой высокой степенью готовности дома, а также коротким сроком передачи ключей - не позднее 31 декабря 2015 года.

До заключения Договора при посещении Дольщиком строительной площадки жилого комплекса “Спортивный квартал” Застройщика ООО“Стройплюс” по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, пос. Марьино, менеджером отдела продаж Застройщика был представлен рекламный проспект, на котором был изображён поэтажный план - типовой этаж корпуса (дома №1) (приложение 5, стр.4). По требованию Дольщика был предоставлен документ: “Положительное заключение государственной экспертизы, утвержденный Заместителем директора государственного автономного учреждения Московской области “Московская областная государственная экспертиза” С.В. Кравцовым 17 мая 2012 года. (приложение 6).

Также был предоставлен лист раздела проектной документации “Архитектурные решения”, “План 10 этажа. Масштаб 1:200. 12-этажный жилой дом номер 1 по генплану”, выполненный ООО “Архитектурная мастерская Михаила Дмитриева” в 2012 году (приложение 7). На листе проектной документации обозначены: площадь жилых комнат 80 кв.м., площадь кухни 10 кв.м., площадь ванной комнаты, совмещенной с санузлом 5 кв.м., площадь лоджии 10 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора (приложение 1 стр.1) Общая проектная площадь квартиры включает в себя площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас. Проектная площадь лоджий учтена в Договоре с понижающим коэффициентом 0,5. Таким образом общая площадь квартиры, согласно предоставленному листу 3 проектной документации (приложение 7) составила: 20+20+20+20+15+10×0,5=100кв.м. Проектная документация не вызывала сомнений, квартира по параметрам соответствовала данным из Договора. Договор между Дольщиком и Застройщиком был заключен.

После неоднократного переноса сроков передачи ключей 28 марта 2019 года Застройщик ООО “Стройплюс” был объявлен банкротом (приложение 8). Конкурсным управляющим был назначен Новиков Павел Васильевич. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома №1 было получено 12 сентября 2019 года (приложение 9).

1.01.2020 года Дольщиком было получено уведомление конкурсного управляющего Застройщика №1234 от 30.12.2020 года о необходимости провести дополнительные расчёты по договору участия в долевом строительстве. В тексте уведомления утверждается, что площадь квартиры Дольщика после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации увеличилась на 50 кв.м. и составила не 100кв.м., а 150 кв.м. поэтому требуется доплатить за построенную сверх Договора площадь жилья сумму 500 000,00 (Пятьсот тысяч) рублей 00коп. (приложение 10). При этом, к уведомлению не было приложено никаких подтверждающих документов Бюро технической инвентаризации, ни документов-оснований существенных изменений, внесённых в предъявленную перед заключением Договора проектную документацию 2012 года. На уведомление Застройщика дольщиком направлено возражение (приложение 12).

Дольщиком у технического Заказчика и Инвестора строительства жилого комплекса «Спортивный квартал» – ООО «Стройресурс» (119991, г.Москва, ул. Льва Толстого, д. 5/1, стр.1) на данный момент самостоятельно выяснено, что 27 ноября 2014 года Застройщиком ООО «СТРОЙПЛЮС» были внесены изменения в проектную документацию, связанные с существенным увеличением площадей квартир. И, начиная с ноября 2014 года, строительство велось по новой проектной документации, в соответствии с которой площадь квартиры Дольщика составляла уже не 100 кв.м., а 150 кв.м. В разрешении на строительство жилого дома №1 (приложение 11, стр.1, пункт 2) значится Положительное заключение экспертизы ООО “Экспертно-аналитический центр в строительстве и энергетике” №77-1-2-0164-14 от 27.11.2014. Для меня, Дольщика, известие о появлении нового проекта 2014 года стало полной неожиданностью.

Таким образом, Застройщик при заключении Договора 1 января 2015 года намеренно ввёл Заявителя в заблуждение, предоставив неверные данные по площади квартиры и по её цене, для извлечения прибыли в дальнейшем за счёт принуждения Заявителя к оплате дополнительной площади, руководствуясь соответствующими пунктами Договора 1.1, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5 (приложение 1). При заключении Договора Застройщик не уведомлял Заявителя об уже внесённых на момент заключения Договора изменений в проектную документацию.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон 214-ФЗ), к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон №2300-1) в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.

Пункты 3.3.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2 Договора (приложение 1, стр. 4, 5 и 6) устанавливают, что, если общая площадь Объекта, передаваемого Дольщику, после обмеров, осуществляемых органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, будет отличаться от площади, указанной в п. 1.1 Договора (приложение 1, стр. 1), то стороны производят взаиморасчеты исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади, указанной в п. 4.1 Договора (приложение 1, стр.5).

Согласно части 1 статьи 421 Федерального Закона от 30.11.1994 №51-ФЗ “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” (далее - ГК РФ) граждане свободны в заключении договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 16 Закона №2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с пунктами 1 и 3 части 4 статьи 4; частями 1 и 2 статьи 5; пунктами 1 и 2 части 1 статьи 9 Закона №214-ФЗ подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации.

Вместе с тем, пункты 1.1, 1.3, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5 Договора (приложение 1) предусматривают возможность изменения Застройщиком цены договора в одностороннем порядке.

Кроме того, Застройщик, осуществляющий строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве Объекта.

В свою очередь Дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.

То есть, заключая договор, Дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража или к выбору другого Объекта у другого застройщика на этапе покупки.

Таким образом, положения об изменении цены договора после завершения строительства из-за изменения площади Объекта, изложенные в пунктах 1.1, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5 (приложение 1), нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 квадратного метра отклонения фактической площади квартиры от проектной.

Эта позиция подтверждена решениями надзорных органов и арбитражных судов, в частности:

- Постановлением Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу № Ю78-00-03-0185 от 04.12.2014;

- Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2015 по делу № А56-84985/2014;

- Решением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу №А56-84985/2014;

- Решением Прокуратуры Кронштадтского района Санкт-Петербурга от 30.09.2014.

Согласно части 3 статьи 428 ГК РФ, если условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, то к такому договору применяются правила, предусмотренные частью 2 статьи 428 ГК РФ, а именно: сторона, поставленная при подписании договора в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, вправе потребовать изменения договора, если он содержит явно обременительные для такой стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Дольщик пришёл к выводу, что, изменения, внесённые в проектную документацию, согласованные Застройщиком в ноябре 2014 года были направлены исключительно на увеличение площадей квартир любыми способами с целью дальнейшего извлечения дополнительной прибыли за счёт выставления требований Дольщикам по доплате за увеличившиеся площади квартир, в соответствии с положениями об изменении цены договора после завершения строительства из-за изменения площади Объекта, изложенные в пунктах 1.1, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5 (приложение 1). При заключении Договора Застройщик не уведомлял Дольщика ни о внесённых изменений в проектную документацию, ни об увеличении площади квартиры. Дольщик, в свою очередь, никак не мог повлиять на увеличение стоимости договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, предоставив недостоверную информацию о цене и о площади Квартиры, предъявив перед покупкой товара рекламный проспект с неактуальными площадями квартир (приложение 5), а также копию недействующей проектной документации в редакции 2012 года (приложения 6, 7), учитывая, что с 27 ноября 2014 года строительство Дома №1 велось по новой проектной документации 2014 года с увеличенными площадями квартир, при заключении Договора 1 января 2015 года Застройщик нарушил части 1,2,3 статьи 10 Закона №2300-1. Также Застройщиком нарушены пункты 1,2 и 4 статьи 14.2 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее - Закон 135-ФЗ).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ч. 3 ст. 427 ГК РФ, ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»

ПРОШУ

1. Провести внеплановую проверку по изложенным фактам нарушения прав потребителей.

2. Возбудить дело об административном правонарушении в отношении Общества с ограниченной ответственностью «СтройПлюс».

3. Признать недействительными в части возможности изменения цены договора после завершения строительства пункты 1.1, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №1234 от 1 января 2015 года.

4. Признать ООО «СтройПлюс» виновным в правонарушении, предусмотренном ст. 14.8 КоАП РФ, за включение в Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №1234 от 1 января 2015 года положений о возможности изменения цены договора по завершении строительства (пункты 1.1, 3.3.2, 3.3.3, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.5).

5. Запретить конкурсному управляющему ООО «Стройплюс» взыскивать с дольщиков денежные средства за дополнительные квадратные метры.

Приложения:

Приложение 1. Копия договора участия в долевом строительстве № от 01 января 2015 года – 14 листов;

Приложение 2. Копия платёжного поручения от 01 января 2015 года – 1 лист;

Приложение 3. Копия банковского ордера от 01 января 2015 года – 1 лист;

Приложение 4. Копия извещения от 01 января 2015 года – 1 лист;

Приложение 5. Копия рекламного проспекта ЖК "Спортивный квартал" – 4 листа;

Приложение 6. Копия Положительного заключение государственной экспертизы от 22 июня 2012 – 31 лист (оригинал предоставляется Застройщиком);

Приложение 7. Копия раздела проекта "Архитектурные решения" “План 1 этажа. Масштаб 1:200. 12-этажный жилой дом номер 1по генплану” 2012 года - 1 лист (оригинал предоставляется Застройщиком);

Приложение 8. Копия решения Арбитражного суда города Москвы от 28.03.2019 о признании ООО "Стройплюс" несостоятельным (банкротом) – 2 листа (оригинал предоставляется Застройщиком);

Приложение 9. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Жилой дом №1 – 4 листа (оригинал предоставляется Застройщиком);

Приложение 10. Копия уведомления Застройщика №1234 от 01.01.2020 о необходимости провести дополнительные расчёты по договору участия в долевом строительстве – 2 листа;

Приложение 11. Копия разрешения на строительство – 4 листа (оригинал предоставляется Застройщиком).

Приложение 12. Возражение Дольщика на уведомление Конкурсного управляющего ООО «Стройплюс» - 2 листа.

“_________”__________________2020г. ____________/____________________________/