Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости»

Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого

Институт промышленного менеджмента, экономики и торговли

Высшая школа сервиса и торговли

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЗАДАНИЕ

«Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости»

по дисциплине «Экономика и организация деятельности управляющей компании »

Выполнил

студент гр.3744301/90101 Ю. М. Кузикова

Руководитель

доцент, к.э.н. О.В. Воронова

«30» марта 2020 г.

Санкт-Петербург

2020

ТРК «Атмосфера»

«Атмосфера» — это торгово-развлекательный комплекс, в котором все создано для удобства совершения покупок и приятного отдыха. Лучшие торговые марки одежды и обуви, уютные кафе и рестораны, многозальный кинотеатр и целый этаж товаров для детей.

Торгово-развлекательный комплекс «Атмосфера располагается в Приморском районе по адресу Комендантская площадь дом 1, Лит. А. Приморский район — административно-территориальная единица на северо-западе Санкт-Петербурга, один из крупнейших районов города. Численность его населения составляет 573 024 чел. на 2020, по этому показателю район занимает первое место в Петербурге. Площадь — 109,87 км² (4-е место в городе). Это также лидирующий район по количеству новых застроек и рождаемости, 20 % построенного нового жилья приходится на Приморский район, а рождаемость за последний год выросла на 9,3 %. Приморский район занимает 4-е место среди 18 по качеству жизни, а также последнее место по количеству преждевременных смертей, или является самым «здоровым» районом города.

К услугам посетителей ТРК предусматривается многоуровневая подземная стоянка для автомобилистов и прямой вход в комплекс от станции метро «Комендантский проспект» для тех, кто пользуется общественным транспортом. А также, особенность ТРК Атмосфера в том, что она распложена в центре Коменданской площади, на пересечении улиц: Ильюшина, Комендаский проспект, проспект Испытателей и Гаккелевской улицы, внутри кольцевого движения. Благодаря подобной транспортной развязке, вокруг ТРК сбалансированное движение транспортных средств. С проспекта Испытателей через Комендантскую площадь к улице Ильюшина проходит трамвайная линия от станции метро «Пионерская» (также Комендантскую площадь и станцию метро «Пионерская» связывают автобусные и троллейбусные маршруты).

Ранее было описан Приморский район, но мы видим, что площадь этого района очень велика, поэтому хотелось бы сосредоточиться на микрорайоне, в котором находится данный ТРК. Комендантская площадь — площадь в историческом районе Озеро Долгое Приморского административного района Санкт-Петербурга. Название было присвоено 4 апреля 1988 года. 2 апреля 2005 года близ площади открылась станция метро «Комендантский проспект», тогда же началось строительство ТРК «Атмосфера», находящегося в самом центре площади. К середине 2009 года строительство ТРК было завершено, а площадь приобрела современный вид. Микрорайон в котором расположен ТРК, относится к спальному. Станция метро «Комендантский проспект» находится на окраине города. Жители микрорайона на окраине, большая часть средний класс, но с увеличением строительства новых жилых комплексов, можно также сказать, что современная недвижимость, относится ближе к премиум сегменту в этом районе, потому что, как было сказано ранее, он является благоприятным, поэтому ТРК относится к классу В, а основная концепции коплекса в семейном шопинге и отдыхе. Основные черты Комендантского проспекта — прямота, высота, предельная строгость оформления и простор, что касается архитектуры в районе. ТРК «Атмосфера» имеет связь между названием и архитектурным решением, так как ТРК выполнен в виде сферы.

Торгово-развлекательный комплекс Атмосфера имеет 6 этажей и -1 этаж. Общая площадь 47 500м², сдаваемая в аренду площадь здания: 21500 м². Концепция ТРК торгово-развлекательная, имеется: кинотеатр, 80 магазинов, 10 кафе и ресторанов, подземную парковку и фитнес-клуб. Основными арендодателями являются: Семи-зальный кинотеатр Каро фильм, Рив Гош, Детский Мир, Hit-фитнес, DNS гипер магазин электроники.

На -1 этаже расположен вход из метро, небольшие бутики и из популярного: Буше пекарня, магазин одежды Odji, магазины обуви Kari и Dechmann. Основную часть 1 этажа занимает Рив гош и небольшие бутики нижнего белья, такие как: Golfstream, Galzedonia, Intimissimi и другие. А также, 2 входа и 2 въезда в паркинг. На 2 этаже находится основная часть магазинов одежды, крупнейшие из них: Ostin, Zarina, Befree. На 3 этаже магазин одежды Modis и DNS магазин электроники занимают половину этажа, а также там находится продуктовый гипермаркет Галамрт и несколько магазинов одежды и обуви. Большую часть 4 этажа занимает Детский мир, а также другие детские магазины. Кинотеатр и ресторанный дворик находится на 5 этаже. Ресторанный дворик состоит из кафе быстрого питания( MacDonalds, kfc, Теремок, Шихерезада) и ресторанов Mr.Sushi и Пиворама. На последнем 6 этаже комплекса находится фитнес зал, 5d-кинотеатр, администрация ТРК и агентство недвижимости Реал.

Минимальная стоимость аренды в ТРК Атмосфера от 4110 р / м². В оценку арендной политики ТРК входят платежи арендаторов, которые складываются из 2-х составляющих: базовой арендной платы и оплаты коммунальных и прочих эксплуатационных услуг. Размер базовой арендной платы определяется размером площади, этажностью, а также метом расположения в ТРК. В эксплуатационные услуги входят: охранные услуги и уборка общих площадей; общий сервис для посетителей комплекса и операторов торговли; информационная служба для посетителей комплекса. Режим работы с 10:00-22:00, во время работы торгового комплекса работает служба помощи людям с ограниченными возможностями, а на 2 и 4 этажах установлены специально оборудованные туалеты. На территории комплекса расположено 5 входов, более того, для удобства арендаторов и посетителей в здании есть эскалаторы и лифты. В здании торгово-развлекательного комплекса «Атмосфера» осуществляется круглосуточная охрана и ведется видеонаблюдение, а также установлена охранная сигнализация. На случай чрезвычайных ситуаций в здании есть пожарная сигнализация и система пожаротушения. Инженерные системы, представленные системами водоснабжения и водоотведения, системой централизованного отопления, а также приточно-вытяжной вентиляцией и системой кондиционирования. Более того, для удобства покупателей оборудованы стойки информации и информационные стенды. Внутри комплекса круговое движение по этажам, а по центру размещены лифты и эскалаторы. При ТРК имеется 3-этажная встроенная крытая парковка на 270 м /м, стоимость паркинга 50руб../2 часа, после каждый час по 50руб.

Эффективность используемой площади, которая сдается в аренду крайне мала, по данным, которые были получены ранее, можно сделать вывод, что лишь 45% всей площади ТРК сдается в аренду, хотя норма для трк в районе 80%.

В ТРК Атмосфера по выходным проходят детские мастер классы, а также в праздничные дни костюмированные спектакли. Иногда, первый этаж комплекса становится площадкой для различных мероприятий, например шоу талантов среди посетителей комплекса или детская неделя моды.

Управляющей компанией в ТРК Атмосфера, является холдинговая компания Адамант. Основными функциями УК «Адамант», входящей в состав Холдинга «Адамант», является централизованное управление и обслуживание системы торгово-развлекательных комплексов холдинга «Адамант. Также Управляющая Компания осуществляет разработку концепций новых объектов на стадии их проектирования всех торгово-развлекательных комплексов, входящих в Холдинг. На сегодняшний день компания управляет крупнейшей в Санкт-Петербурге сетью, включающей в себя 22 современных торгово-развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн кв.м. Торгово-развлекательные комплексы Управляющей Компании «Адамант» расположены практически во всех районах Санкт-Петербурга и имеют высокий уровень известности и посещаемости среди его жителей. На стадии проектирования и строительства находятся еще несколько объектов, что позволит компании и в дальнейшем оставаться лидером рынка.

Управляющая компания «Адамант» обладает налаженными партнерскими отношениями с ведущими российскими и зарубежными сетевыми ритейлерами, среди которых «Перекресток», Prisma, «Эльдорадо», «М.видео», «Буквоед», «Каро Фильм», «Формула Кино», «Мираж Синема», «Рив Гош», «Л’Этуаль», «Спортмастер», Sela, «Детский мир», «Юниор», «Лукоморье», «Макдоналдс», KFC и многие другие.

Управляющая компания «Адамант» входит в состав Холдинга «Адамант», основанного в 1992 году. На сегодняшний день, «Адамант» является крупнейшим в Санкт-Петербурге торгово-производственным холдингом. Основным направлением деятельности ХК «Адамант» является организация строительства и эксплуатация торгово-развлекательных комплексов – «Адамант» занимается данной деятельностью с 1994 года, является основателем индустрии современных торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге и занимает лидирующую позицию в этой отрасли. Помимо этого, в структуру Холдинга «Адамант» входят десятки производственных и строительных компаний, в том числе, «Российская Стекольная Компания», включающая 14 современных производственных комплексов по промышленной переработке стекла в 10 городах России, а также оптовые торговые подразделения, отели и база отдыха, медицинские центры, крупное рекламное агентство, проектные и архитектурные мастерские и другие предприятия в различных сферах бизнеса. Всего в холдинговую компанию входят более 50 подразделений и предприятий на 10 500 рабочих мест.

В организации ООО «Компания Адамант» четко выражаются три уровня управления:

1. Работниками первичного звена являются в организации менеджеры по продажам, которые:

- разрабатывают схемы, формы, методы и технологии продаж товаров, продвижение товаров на рынок;

- разрабатывает и организует проведение предпродажных мероприятий по созданию условий для планомерной продажи товаров, удовлетворения спроса покупателей на товары;

- осуществляют контроль за разработкой и реализацией бизнес-планов и коммерческих условий заключаемых соглашений, договор и контрактов, оценивают возможность риска;

- изучают рынок товаров (анализирует спрос и потребление, их мотивацию и колебания, формы деятельности конкурентов) и тенденции его развития, анализирует рыночные возможности;

- организуют сбор информации о спросе на товары, причинах его изменения (повышения, понижения), анализирует потребности покупателей;

- выявляют наиболее эффективные секторы рынка продаж товаров, разрабатывает комплекс мероприятий по использованию возможностей рынка товаров;

- разрабатывают, и обеспечивает реализацию мероприятий по организации и созданию сети сбыта товаров (разработка и построение каналов движения товаров к потребителям; развитие дилерских отношений);

- выявляют потенциальных и перспективных покупателей товаров, и устанавливает деловые контакты.

- проводят переговоры по продажам с покупателями по следующим направлениям:

1. Представление общих сведений о товарах и их свойствах; введение значимых для продажи критериев оценки товаров; устранение сомнений в невыгодных свойствах товаров;

2. Информирование о спросе на товары и отзывах потребителей о товарах;

3. Выявление потенциальных потребностей покупателей;

- принимают участие в ценообразовании, прорабатывает психологические аспекты переговоров о цене, определяет способы обоснования цены, определяет формы расчетов по договорам (наличный и безналичный расчет, пр.)

- разрабатывает и применяет схемы скидок, утвержденных руководством, в зависимости от различных факторов;

- организуют преддоговорную работу, выбор вида договоров купли-продажи, определение способов и форм исполнения обязательств, разработка преддоговорной документации, согласование разногласий, анализ документации покупателей и заключает договоры;

- руководят организацией работ по доставке или отгрузке товаров покупателям по заключенным договорам;

- контролируют оплату покупателями товаров по заключенным договорам;

- организует сбор информации от покупателей о требованиях к качественным характеристикам товаров (сроке службы, правилах пользования, упаковке, др.), а также о требованиях к послепродажному обслуживанию;

- анализируют причины направления покупателями претензий, рекламаций по заключенным договорам;

- создают и обеспечивают постоянное обновление информационных баз о покупателях (организационно- правовые формы, адреса, реквизиты, номера телефонов, фамилии руководителей и ведущих специалистов, финансовое состояние, объемы закупок, объемы продаж, своевременность и полнота исполнения обязательств, др.);

- поддерживает контакт с постоянными клиентами, перезаключает договоры с ними;

- анализируют объемы продаж, и подготавливает отчеты по результатам анализа для представления вышестоящему должностному лицу;

- организуют и руководят проведением мероприятий по формированию потребительского спроса на товары, стимулированию продаж, координирует проведение отдельных видов рекламных кампаний, обеспечивает участие предприятия в презентациях товаров, в проводимых ярмарках, выставках;

- принимают участие в решении вопросов формирования и изменения направлений развития товарного ассортимента.

- осуществляют обучение новичков (наставничество), определяют их задачи, контролирует выполнение.

2. Менеджеры по снабжению также являются работниками первичного звена в их функции входит:

- налаживание торговых связей;

- закупка и сопровождение товаров;

- получение по договорам, нарядам и другим документам товарно-материальные ценности (сырье, материалы, оборудование, комплектующие изделия, инвентарь, канцелярские принадлежности и т.д.);

- оформление документацию на получаемые и отправляемые грузы, заказывают контейнеры и другую тару, а также транспортные средства для их доставки;

- произведение внеплановые закупки материалов;

- отправление товарно-материальных ценностей в адрес области бухгалтерского, либо налогового учета у бухгалтеров организации ООО «Компании Адамант» решает главный бухгалтер.

Основными задачами бухгалтерского отдела являются:

- прием, обработка, хранения и сдача наличных денежных средств, в банковские организации;

- операции в области товарно-материальных ценностей;

- контроль за расчетами с дебиторами и кредиторами (с покупателями и заказчиками, либо с поставщиками и подрядчиками).

Работники первичного звена отдела продаж организации ООО «Компании Адамант», непосредственно подчиняются среднему звену, то есть главному менеджеру по продажам.

Задачами главного бухгалтера является формирование бухгалтерской и налоговой отчетности, а также предоставления финансовой отчетности для финансового аналитика, который впоследствии предоставляет свою финансовую информацию для финансового менеджера.

В основные функции главного бухгалтера организации ООО «Компании Адамант» входит:

- знание законодательства о бухгалтерском, налоговом учете;

- осведомленность постановлений, распоряжений, приказов, а также и других руководящих, методических и нормативных материалов вышестоящих, финансовых и контрольно - ревизионных органов по вопросам организации бухгалтерского учета и составления отчетности, а также касающиеся хозяйственно

- финансовой деятельности предприятия;

- знание гражданского права, финансового, налоговое и хозяйственное законодательство;

- знание положений и инструкций по организации бухгалтерского учета на предприятии, правила его ведения;

- умение оформлять операции и организацию документооборота по участкам учета;

- уметь составлять формы финансовых расчетов;

- формировать методы экономического анализа хозяйственно - финансовой деятельности предприятия, выявления внутрихозяйственных резервов;

- предприятия или сопровождения грузов в пути следования, обеспечение сохранности и содействие своевременной их доставке;

- проверка состояния грузов, принятие мер по замене материальных ценностей в случае обнаружения брака.

Бухгалтера по работе с покупателями и заказчиками, с поставщиками и подрядчиками, а также бухгалтер кассир, принадлежат к работникам первичного звена. Непосредственный руководитель бухгалтеров является главный бухгалтер. Любой возникший вопрос, в - знание приемки, хранения и расходования денежных средств, товарно-материальных и других ценностей;

- правила расчета с дебиторами и кредиторами;

- условия налогообложения юридических и физических лиц;

- порядок списания со счетов бухгалтерского учета недостач, дебиторской задолженности и других потерь;

- правила проведения инвентаризаций денежных средств и товарно - материальных ценностей;

- порядок и сроки составления бухгалтерских балансов и отчетности;

- правила проведения проверок и документальных ревизий;

- современные средства вычислительной техники и возможности их применения для выполнения учетно-вычислительных работ и анализа производственно

- хозяйственной и финансовой деятельности предприятия;

- передовой отечественный и зарубежный опыт совершенствования организации бухгалтерского учета;

- экономику, организацию производства, труда и управления;

- рыночные методы хозяйствования;

- законодательство о труде;

- правила и нормы охраны труда.

Сотрудники среднего звена организации, а именно главный бухгалтер, главный менеджер по продажам в непосредственном подчинении у генерального директора.

3. К высшему уровню управления организацией относится генеральный директор.

Всего в данной организационной структуре задействовано 25 человек.

Рисунок 2 - Организационная структура управления ООО «Компания Адамант»

ТРК «Атмосфера» находится на выходе из станции метро «Комендантский проспект» с ежемесячным пассажиропотоком 1 785 000 человек, из этих данных, мы можем сделать вывод, что основной поток покупателей идет именно из метро. Официальные данные по количеству человек варьируются от 10 000-15 000 чел./день, то есть в месяц в среднем ТРК посещает 350 000 человек. При хорошей наполняемости показатель посещаемости должен составлять 70% от арендопригодной площади, соответственно от 21500м² 70% это 15000 человек, в рассматриваемом ТРК примерно такая проходимость и есть. Соответственно, при наличии в 270 парковочных мест, этого катростофически мало, что говорит нам о том, что гораздо удобнее приезжать в ТРК на метро, чем на машине.

В ТРК были выявлены якорные арендаторы Каро фильм, Рив Гош, Детский Мир, Hit-фитнес, DNS гипер магазин электроники, а теперь проанализируем по отдельности этих арендаторов. В таблице 1.1 представлены усредненные показатели по городу Санкт-Петербургу.

Таблица 1.1 Якорные арендаторы ТРК Атмосфера

Компании	Количество чеков на квадрат за месяц	Уникальный поток на квадрат за три месяца	Самостоятельное создание потока, %	Создание потока для торговой галереи, % (из числа посетителей)	Средний чек	Надёжность
DNS
Рив Гош
Каро фильм
Hit-Fitnes
Детский мир						0.95

Оценивая достоинства и недостатки в ходе анализа ТРК Атмосфера, первым делом хочется отметить расположение, это является огромным плюсом, но также и большим минусом. Так как комплекс расположен в центре площади и имеет свой выход в метро, это его огромное приемущесво, так как большой поток людей из метро может посетить ТРК , так же и любой транспорт останавливается рядом, но проблема лишь для автомобилистов, которым будет достаточно сложно припарковаться в загруженный день. К преимуществам относится хорошая наполняемость ТРК. А также хотелось бы отметить дизайн, он явно бросается в глаза среди прямых и острых линий Коменданского проспекта, Атмофера шарообразным зданием выделяется среди них. Размеры торгово-развлекательного комплекса, тоже не однозначны, многие посетители отмечают, что не хватает зоны фуд-корта и хотелось бы расширить спектр развлекательных услуг. При оценки зоны развлечений было выявлено, что мероприятия, которые проходят в ТРК только для детей, а также кроме кинотеатра, 5D-кинотеатра и зоны отдыха на фуд-корте другие развлечения отсутствуют. К недостаткам можно отнести еще неэффективное использование площади. Внутри комплекса размещены стойки и информации, а также на сайте подробно расписаны планы этажей, что позитивно сказывается на навигации комплекса.

Данные о выручке и расходах комплекса не разглашаются, но мы можем предположить, что выручка складывается из поступлений от арендаторов:

-арендные платежи;

-плата за маркетинг;

-коммунальные платежи.

А также за размещение indoor and outdoor рекламы.

Расходы:

-безопасность и система пожарной безопасности;

- внутренние эксплуатационные технические системы

- цифровая телефония и интернет;

- лифтовое обслуживание;

-налоги и продвижение ТРК

-коммунальные платежи, клининг и ФОТ.

Основные конкуренты Атмосферы находятся рядом, это ТЦ Миллер и ТРК 5 озёр.

ТЦ Миллер находится в 200-х метрах от Атмосферы, и сравнивая их, можно сделать вывод, что Атмосфера находится ближе к метро, но у Миллера практически в 2 раза больше парковочных мест, потому что помимо 170 парковочных мест в паркинге, есть еще 450 открытых парковочных мест.
В ТЦ работают более 60 магазинов известных российских и международных брендов, 20 досуговых заведений, включая рестораны, кафе, клубы, а также большое число поставщиков услуг: от салона красоты и химчистки до туристических агентств.
В совокупности с оригинальным архитектурным дизайном комплекса очень удобно парковаться, так как он расположен над проспектом Испытателей, и входы расположены по обе стороны движения. Если рассматривать в соотношении двух комплексов, то ТЦ Миллер больше относится как к комплексу различной коммерческой недвижимости, а Атмосфера отвечает больше стандартом ТРК.

ТРК 5 Озер находится по адресу ул. Долгоозёрная, д. 14, чуть дальше от Атмосферы по Коменданскому проспекту.В комплексе представлено более 60 различных брендов, среди которых Zarina, «Спортмастер», «Подружка», Ralf Ringer, Familia, «Детки», Prisma, DNS и другие. Отличительной особенностью комплекса является семейный ресторан европейской кухни «Greчка», велнес-клуб Gio Wellness и семейный парк активного отдыха GorillaPark. ТРК не расположен возле метро, но его расположение среди парковой зоны внутри спального района позитивно складывается на поток посетителей. Отличительной и важной особенностью ТРК является 4 этаж комплекса, полностью отведенный под развлекательный парк активного отдыха.

В ходе анализа ТРК Атмосфера мы выявили преимущества и недостатки, а также анализ конкурентов позволяет нам сделать выводы о рекомендациях для ТРК Атмосфера, что можно было бы улучшить для повышения эффективности арендной площади.

-Реновация зоны фуд-корта, увеличение посадочных мест, а также возможно установление островков: мороженое в рожках, свежевыжатые соки, мармелад и конфеты.

Установление food-островком, принесет комплексу дополнительную плату за аренду, а также сделает его более наполненным и разнообразным. Если установить по островку на каждый этаж, а минимальная аренда за м² островка от 2000 рублей, то островок занимает от 6 м², за 6 этажей по минимальной стоимости и минимальным размерам комплекс может заработать от 72 000 рублей только на аренде.

-парковочные места, к сожалению, из-за расположения невозможно увеличить, но возможно сделать дополнительное информирование для покупателей, которые планируют свое посещение, например, при переходе на сайт или в приложениях навигации, уведомление о раннем планирование. Это ничего не стоило бы комплексу, но благоприятно сказывалось на посетителях, которые бы чувствовали заботу о них.

-развлекательные функции нуждаются в расширении. Под 7-зальный кинотеатр выделана большая половина 5 этажа. Кинотеатр создает большой поток людей и при входе в него, имеется достаточно места для установки различного вида автоматов, а также так как концепция ТРК для семейного отдыха, можно установить дополнительные детские игровые автоматы. Игровые автоматы занимают немного места, но улучшают развлекательную базу ТРК.