Порядок согласования и осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений: представление документов, принятие решения, выполнение работ

В последнее время проблемы осуществления капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости стали очень актуальными, что объясняется не только стремлением людей улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными, но и необходимостью обеспечения надежности и безопасности зданий, сооружений, сохранения культурного наследия. В любом здании, как бы хорошо оно ни было в свое время построено, несущие конструкции со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. На смену старым приходят новые материалы и конструктивные решения.

Итак, согласно ст. 25 ЖК РФ:

– переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

– перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Приведенная норма жилищного законодательства содержит неисчерпывающий перечень видов работ, связанных с переустройством и перепланировкой. Этот перечень может быть дополнен положениями п. 1. 7. 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27. 09. 2003 N 170.

Так, согласно указанной норме, переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Следует обратить внимание, что в приведенных нормах не упоминается о подсобных помещениях в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом вместо понятия “подсобное помещение” законодатель оперирует понятием “помещение вспомогательного использования”, “вспомогательное помещение”

При переоборудовании и перепланировке жилых домов и квартир (комнат) нужно иметь в виду, что действия, совершаемые в ходе перепланировки и переустройства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускаются. А наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние (п. 1. 7. 2 – 1. 7. 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27. 09. 2003 N 170).

Таким образом, как переустройство, так и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с п. 5 ст. 19 ЖК РФ технический паспорт жилых помещений – документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований (п. 8 Постановления Правительства РФ от 13. 10. 1997 N 1301 “О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации”).

Технический паспорт, согласно п. 9. 3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04. 08. 1998 N 37, состоит из четырех разделов. Изменения, как правило, вносятся в раздел II “Экспликация площади квартиры” и раздел III “Техническое описание квартиры”. В разделе II содержатся сведения о жилой площади квартиры (квартир); площади квартиры (квартир); об общей площади квартиры (квартир). Ввиду того что жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат, а площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (к подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей), то ремонтно-строительные работы, в результате которых происходит изменение площади этого помещения, признаются перепланировкой и должны быть отражены в техническом паспорте. При этом площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются (п. 3. 34 – 3. 37 и примечание к ним Инструкции от 04. 08. 1998 N 37).

Раздел III включает в себя техническое описание основных конструктивных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыш, полов, окон, отопительных печей и кухонных очагов, отопления, внутренней и наружной отделки, элементов обустройства (крылец, наружных лестниц, балконов), электроосвещения, телевидения, газоснабжения, водопровода, канализации, ванн, горячего водоснабжения (приложение N 2 (рекомендательное) к Инструкции от 04. 08. 1998 N 37). Замена любого из вышеперечисленных конструктивных элементов, если они отражены в техническом паспорте, является переоборудованием и требует внесения изменения в технический паспорт.

Произведенные изменения могут отражаться и в IV разделе технического паспорта “Стоимость квартиры”, поскольку стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

Исходя из изложенного, следует отметить, что любые действия по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования или изменение его конфигурации, не требующие внесения изменений в технический паспорт, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Порядок согласования и осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений: представление документов, принятие решения, выполнение работ

Так же как и вышерассмотренные ремонтно-строительные работы, проводимые при реконструкции, капитальном ремонте, реставрации объектов культурного наследия, порядок осуществления переустройства и перепланировки предполагает прохождение нескольких этапов. Действующим законодательством установлена необходимость согласования данных работ, однако такому согласованию предшествует подготовительный этап, заключающийся в подготовке проекта (проектной документации) и получении необходимых разрешений и согласий. Для разработки проекта перепланировки (переустройства) лицо, планирующее их осуществление, может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ему исходных данных на выполнение проекта по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Соответствующий отдел (как правило, это отдел по строительству и архитектуре) обследует помещение, делает при необходимости запросы о возможности проведения переустройства и перепланировки в эксплуатационные и надзорные органы, а также информирует управляющую компанию, которая осуществляет эксплуатацию жилого дома, где находится помещение. Эксплуатационные и надзорные органы по запросу отдела предоставляют технические условия и документы, необходимые для переустройства или перепланировки помещения, на основании которых отдел подготавливает и предоставляет заявителю исходные данные на проектирование переустройства и (или) перепланировки помещения. Проектная документация может также подготавливаться проектными организациями на договорной основе.

исходя из положений п. 2 ст. 26 ЖК РФ, право на подачу заявления на согласование переустройства и перепланировки принадлежит только собственнику (собственникам жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц) жилого помещения (или уполномоченному им (ими) лицу) (далее – заявитель). Таким образом, наниматель жилого помещения (по договорам социального или коммерческого найма) не вправе обращаться в органы местного самоуправления с таким заявлением, если только собственник жилого помещения не уполномочил его на эти действия Орган местного самоуправления, приняв документы, рассматривает их на предмет их комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании, орган местного самоуправления принимает решение об отказе. доверенностью.

Орган местного самоуправления, приняв документы, рассматривает их на предмет их комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании, орган местного самоуправления принимает решение об отказе.

12 Следующая ⇒